Дата публікації: 4 червня 2015
Максим Копейчиков, адвокат, партнер
Джерело: «РБК-Україна»
Позичальники все частіше позбавляються від банківського кредиту шляхом продажу застави третій особі
Непростий для всіх 2014 рік активізував тенденції, спрямовані на припинення залежності клієнтів від банків. Зокрема почастішали випадки, коли позичальники позбавляються від кредитних відносин з банком шляхом продажу застави з усіма зобов’язаннями третій особі.
Простіше кажучи, особа сама підшукує нових покупців на квартиру або машину, придбані в кредит, приходить з цими покупцями в банк – і оформляє угоду. Новий покупець погашає кредит або більшу його частину, при цьому отримуючи право власності на заставне майно і звільняючи позичальника від його зобов’язань перед банком.
На початку 2015 року тенденція цілком точно збереглася, хоча дати адекватну оцінку кількості вчинених за такою схемою угод досить важко. Фактичний вихід з ринку найбільш активного у споживчому кредитуванні «Дельта Банку» та особливі підходи найбільшого гравця на споживчому ринку «Приват Банку» сильно ускладнюють це завдання.
Крім того, банки, як правило, не розміщують відомості про використання подібного механізму погашення боргів у своїх інформаційних матеріалах – це суто індивідуальний продукт, що є частиною переговорів про реструктуризацію боргу, і в більшості випадків ініціатором є сам боржник. Тобто, ініціатива цілком і повністю виходить від позичальників і є частиною відповідального підходу до виконання своїх зобов’язань перед банком.
Самостійна реалізація об’єктів застави чи іпотеки має цілий ряд переваг для всіх сторін угоди. Позичальник позбавляється від кредитного обтяження. Покупець отримує майно швидше і з певною, нехай і відносною, гарантією чистоти юридичної історії придбаного об’єкта. При цьому слід зробити застереження – деякі дрібні банки досить безвідповідально вибирають предмети застави/іпотеки, а іноді й самі є ініціаторами різних «схемних» угод, зокрема, з об’єктами, які вибули з володіння власників поза волею останніх. У свою чергу банк позбавляється від проблемного клієнта.
Проте для запуску такої угоди банк повинен оцінити, наскільки він готовий пробачити частину вимог в обмін на погашення основного боргу або його частини. Розмір списань індивідуальний і залежить від суми боргу, особи позичальника, кількості його активів.
Іноді банки готові списати позичальникам досить значні суми. У нашій практиці були випадки списання і 80% боргу. Щоправда, борг списував не сам банк, а колектори, яким було передане право вимоги. Заради справедливості зазначу, що ця угода була вигідною і для колекторів, які придбали права вимоги зі ще більшим дисконтом.
Важливо розуміти, що подібні угоди не обмежуються тільки пошуком покупця, що згодний взяти на себе і виконати всі кредитні зобов’язання. Оформити їх можна тільки за згодою банку. Для того, щоб домогтися такої згоди, необхідно виконати цілком конкретну послідовність дій. Для початку позичальник повинен повідомити свого кредитного менеджера про те, що на його майно знайшовся сторонній покупець. Вже після цього менеджер за рахунок позичальника (істотний момент, про який треба пам’ятати) організовує підготовку проектів усіх документів та їх підписання.
Конкретні дії залежать від виду переданого об’єкта (квартира, машина або інше цінне майно), наявних реєстрацій і передбачуваних наслідків угоди. Це може бути як повне припинення кредитних правовідносин, так і переведення боргу.
Ці угоди досить прості і рідко вимагають великих витрат часу, оскільки пакети документів у банків стандартні. Однак якщо ви позичальник і зважилися на проведення такої процедури, або ж ви маєте намір викупити чиєсь заставне майно, уважно простежте за тим, щоб всі документальні зміни були внесені до відповідних реєстрів.
Зокрема, в забезпечувальному зобов’язанні необхідно замінити особу у разі збереження кредитних відносин або припинити обтяження, якщо борг перед банком погашається. Від цього залежить, чи виникнуть у банку надалі до вас претензії (що вплине на вашу кредитну історію) або питання буде закрите остаточно.
До речі, процедура перепродажу застави разом з кредитними зобов’язаннями не тягне за собою особливих додаткових витрат. Більшість банків не бере ніяких додаткових комісій при погашенні боргу, а вартість нотаріальних послуг є стандартизованою. Банк ніяких витрат (окрім, природно, оплати праці своїх співробітників), як правило, не несе.
І ще раз повторюю – уважно стежте за переоформленням всіх необхідних документів. Якщо ви позичальник, зверніть увагу на те, щоб зобов’язання перед банком було припинене при відчуженні заставного майна (якщо це обумовлено з банком).
Якщо ви новий покупець, для вас критично важливо перевірити дієздатність продавця і коректність оцінки придбаного майна. Так ви мінімізуєте ризик оскарження договору як укладеного в силу дії важких життєвих обставин або через недієздатність сторони.
Для банку в такому випадку ризиків практично немає, оскільки банк не дає згоди на зняття обтяження до того часу, поки не побачить гроші і платіжне доручення на їх зарахування в рахунок оплати боргу або його частини.
Саме тому моя рекомендація є достатньо однозначною: якщо ви не відчуваєте в собі сил виконувати кредитні зобов’язання, забезпечені заставою, − спробуйте знайти покупця на заставлене майно і домовитися з банком про його продаж і реструктуризацію боргу. Так буде і чесніше, і економічно доцільніше, ніж намагатися приховати заставу або визнати кредитний договір недійсним.
