Інвестування в нерухомість в Україні: юридичний путівник для іноземних інвесторів

Дмитро Груба, адвокат

Джерело: Legal 500

Після завершення війни Україна перетвориться на один із найбільших будівельних майданчиків у світі. Це буде обумовлено як потребою у відновленні зруйнованої інфраструктури, так і новим будівництвом. Масштаби руйнувань житлового фонду, промислових об’єктів, транспортної, енергетичної та іншої інфраструктури сформують значний попит на приватний капітал. Водночас повоєнна відбудова не обмежуватиметься лише відновленням пошкоджених будівель, а передбачатиме комплексну модернізацію міст, розробку передових логістичних рішень з урахуванням нових умов та викликів, істотну трансформацію енергетичного сектору та створення сучасних індустріальних парків. Окрему увагу також слід приділити подальшому розвитку оборонної промисловості. Це вимагатиме як будівництва нових об’єктів, так і розширення існуючих потужностей.

Для іноземних інвесторів український ринок нерухомості може поєднувати значний потенціал зростання вартості активів із можливостями участі у масштабних проєктах відбудови. Однак інвестиційні рішення вимагатимуть значно глибшого юридичного аналізу, ніж «рутинне» придбання нерухомості у стабільних європейських юрисдикціях.

Ключовими факторами для інвесторів мають бути не лише ціна об’єкта та його прогнозована доходність, а й правовий статус земельної ділянки, історія прав власності, наявні обтяження, містобудівні умови та обмеження, доступність страхування воєнних ризиків, а також можливість отримання ефективного судового захисту у разі виникнення спору, серед інших питань.

Чому нерухомість може стати одним із ключових секторів повоєнної відбудови

Очікується, що повоєнний попит на нерухомість розвиватиметься одночасно у кількох напрямах.

По-перше, істотного відновлення потребуватиме житловий фонд. Це передбачатиме не лише реконструкцію пошкоджених будинків, а й будівництво нового житла. Це питання є особливо значущим з огляду на велику кількість внутрішньо переміщених осіб, для яких доступ до житла залишається і залишатиметься нагальною проблемою.

По-друге, очікується зростання попиту на комерційну нерухомість. Повоєнне відновлення економіки сформує попит на офісні, торговельно-складські комплекси, виробничі потужності, інфраструктуру обслуговування та інші види комерційної нерухомості.

По-третє, особливого значення набуде логістична нерухомість. Зміна транспортних маршрутів, розбудова інфраструктури вздовж західного кордону України, інтеграція України до європейських транспортних мереж та переорієнтація експорту можуть стимулювати будівництво логістичних центрів, складів, індустріальних парків та мультимодальних терміналів.

Ще одним ключовим напрямом є редевелопмент промислових територій і, безумовно, MilTech. Цей сектор продовжуватиме розвиватися як екосистема стратегічного значення. Деякі застарілі промислові зони можуть бути редевелоповані у сучасні індустріальні парки, технологічні кластери або багатофункціональні комплекси.

Слід також зазначити, що Європейський Союз уже створив вагомі фінансові інструменти, покликані залучити приватний капітал до відбудови України. Ukraine Investment Framework, який є складовою програмою Ukraine Facility, надає гарантійні механізми та змішане фінансування, спрямовані на мобілізацію державних та приватних інвестицій для відбудови, модернізації та економічної інтеграції України з ЄС.

Правове регулювання іноземних інвестицій: загальна відкритість за наявності спеціальних обмежень

Українське законодавство загалом відкрите для іноземного капіталу. Іноземні інвестори можуть здійснювати інвестиції шляхом придбання нерухомості, заснування українських юридичних осіб, придбання часток у статутному капіталі існуючих компаній, участі у спільних підприємствах та через інші структури.

Законодавство про іноземні інвестиції встановлює загальні засади захисту іноземних інвестицій та визначає основні форми, у яких такі інвестиції можуть здійснюватися.

Іноземні фізичні та юридичні особи можуть набувати у власність більшість видів нерухомості, включаючи земельні ділянки, без залучення українського партнера.

Проте правовий режим земель сільськогосподарського призначення є значно складнішим. Найсерйознішим обмеженням є те, що іноземні громадяни та іноземні юридичні особи наразі не мають права набувати землі сільськогосподарського призначення у власність. Чи з’явиться така можливість у майбутньому, залишається невизначеним, оскільки відкриття ринку сільгоспземель для іноземців потребує проведення референдуму.

Слід також зауважити, що придбання будівлі або споруди в Україні не завжди автоматично надає інвестору право власності чи навіть право користування земельною ділянкою під нею. У певних випадках після придбання нерухомості знадобляться додаткові юридичні формальності для оформлення прав на землю.

Legal Due Diligence: як перевірити права на об’єкт

За загальним правилом, перед придбанням будь-якої нерухомості чи землі критично важливо провести всебічний та детальний юридичний аудит (legal due diligence) як самого активу, так і продавця.

Основними джерелами інформації для такого due diligence можуть бути:

• документи щодо землі та нерухомості продавця;
• державний реєстр речових прав на нерухоме майно, за допомогою якого можна перевірити власника та виявити арешти, заборони й обтяження. Рекомендується аналізувати не лише поточну інформацію з реєстру, а й детальні історичні відомості щодо об’єкта;
• відомості Державного земельного кадастру, які надають додаткову інформацію про земельну ділянку, включаючи її межі, цільове призначення, вид дозволеного використання, обмеження у використанні та інші релевантні відомості;
• єдиний державний реєстр судових рішень, який дозволяє виявити як поточні, так і завершені судові спори щодо земельних ділянок чи нерухомості;
• перевірка іншої інформації та аналіз додаткових джерел залежно від обставин конкретної правочину. Це може бути інформація з реєстру територіальної громади, містобудівного кадастру, місцевої містобудівної документації, а також історичні відомості про земельні ділянки та нерухомість, які відсутні в електронному вигляді у Державному реєстрі речових прав, не були цифровізовані та існують лише у паперовій формі.

Багаторічний досвід юридичної фірми «Ілляшев та Партнери» свідчить про те, що нехтувати комплексним юридичним аудитом об’єкта та продавця не варто. Недостатній due diligence несе значні ризики втрати активу. Під час проведення таких перевірок ми послідовно виявляємо релевантні ризики та оцінюємо ступінь їхньої критичності. Ми також надаємо рекомендації щодо того, як ці ризики можуть бути мінімізовані, де це можливо.

З огляду на тривалі бойові дії, належну увагу слід приділити оцінці технічного стану потенційного об’єкта інвестування. Це дозволить встановити наявність пошкоджень, їх характер і масштаб, а також можливість і способи їх усунення, у тому числі шляхом реконструкції. Пошкодження будівлі можуть вплинути не лише на її ринкову вартість, а й на юридичну та фінансову структуру майбутнього проєкту.

Основні моделі заходу на ринок для іноземних інвесторів

Вибір конкретної інвестиційної структури значною мірою залежатиме від типу активу, обсягу інвестицій, податкового структурування та планованої стратегії виходу.

Основні моделі включають:

• придбання нерухомості у власність;
• придбання прав на землю для подальшого будівництва нерухомості;
• придбання часток у статутному капіталі компанії, яка володіє нерухомістю;
• спільне підприємство (joint venture) з українським партнером, серед інших.

Вибір конкретної моделі залежить від низки факторів та специфічних обставин кожного проєкту.

Наприклад, пряме придбання є відносно простою моделлю для інвестора, який купує готовий об’єкт. Це може бути офісний центр, склад, готель або житловий комплекс.

До його переваг належать відносно проста структура, високий рівень юридичної визначеності та наступний прямий контроль покупця над активом.

Водночас пряме придбання зазвичай є дорожчим і може збільшити загальне податкове навантаження на угоду. Крім того, майно може не повною мірою відповідати вимогам майбутнього проєкту. Воно може потребувати реконструкції, переобладнання чи інших змін, що зрештою вплине на бюджет проєкту.

Натомість придбання земельної ділянки у власність (або отримання прав користування нею) для будівництва нерухомості вимагає як значних часових інвестицій, так і відповідного досвіду. Понад те, необхідний ретельний юридичний аудит земельної ділянки та можливостей майбутньої забудови.

При структуруванні таких інвестицій ми завжди рекомендуємо проводити окремий і ретельний аналіз таких питань:

• правовий статус земельної ділянки;
• її цільове призначення;
• форма права власності або інших прав на землю;
• умови користування та інші договірні умови;
• можливості забудови, включаючи містобудівні умови та обмеження, застосовні у зоні розташування земельної ділянки;
• наявність сервітутів та інших обтяжень чи обмежень;
• ризики, пов’язані з припиненням прав користування землею або переглядом їх умов.

Купівля часток у статутному капіталі, крім вищезазначених питань, вимагає детального аналізу історичної та поточної діяльності компанії-цілі, оскільки всі зобов’язання та відповідальність придбаної компанії переходять до її нового власника.

Спільне підприємство може бути доцільним у випадках, коли український партнер володіє відповідною земельною ділянкою, має досвід у девелопменті, утримує локальну команду або має доступ до необхідної інфраструктури.

Однак спільний проєкт також вимагає, серед іншого, детального та ретельно опрацьованого корпоративного договору, який встановлює механізми управління, контролю, розподілу прибутку, вирішення розбіжностей, виходу з проєкту та інші релевантні питання.

Воєнні ризики та механізми їх мінімізації

Навіть після формального завершення війни безпекові ризики можуть залишатися одним із ключових факторів, що впливають на інвестиційні рішення.

Для великих проєктів традиційного комерційного страхування може виявитися недостатньо. Тому надзвичайно важливими будуть міжнародні механізми страхування політичних та воєнних ризиків, гарантії міжнародних фінансових організацій, програми державної підтримки та механізми розподілу ризиків між інвесторами, державою та міжнародними партнерами.

У 2026 році під час Конференції з відновлення України у Гданську за участю Міжнародної фінансової корпорації розвитку США (DFC) та Багатостороннього агентства з гарантування інвестицій (MIGA) Групи Світового банку було оголошено про створення нового механізму страхування від політичних ризиків та мобілізацію додаткового приватного капіталу для інвестиційних проєктів в Україні.

У цьому контексті для інвестора завжди важливо визначити не лише сам факт наявності страхування, а й точний обсяг та умови страхового покриття, зокрема:

• які події кваліфікуються як страхові випадки;
• чи покриваються збитки, завдані війною;
• чи включені політичні ризики;
• чи покривається експропріація;
• чи захищає поліс від обмежень на переказ коштів;
• які винятки застосовуються;
• порядок подання та розгляду вимог.

Захист інвестицій та вирішення спорів

Слід зазначити, що спори щодо нерухомості історично були і залишаються поширеними в Україні. Найбільш типові спори стосуються виконання договорів купівлі-продажу чи оренди, позовів про визнання таких договорів недійсними або витребування майна, а також спорів щодо законності девелопменту та будівництва. У аграрному секторі поширені спори з орендодавцями щодо договорів оренди.

Тому інвестори повинні заздалегідь розуміти доступні механізми захисту своїх прав. У цьому зв’язку спори щодо прав на нерухоме майно в Україні регулюються українським законодавством і розглядаються національними судами України. Такі спори не можуть бути передані на розгляд до міжнародного арбітражу. Натомість корпоративні спори або спори, пов’язані з будівництвом, які безпосередньо не стосуються прав на нерухомість, але можуть опосередковано зачіпати питання контролю над нею чи аналогічні питання, за певних умов можуть бути передані до міжнародного комерційного арбітражу.

Перспективи інвестицій у нерухомість у повоєнний період

Повоєнний ринок нерухомості України матиме значний інвестиційний потенціал. Відбудова житла, модернізація міст, розвиток логістики, нові промислові потужності та інтеграція України до європейського економічного простору можуть сформувати високий попит на приватний капітал.

Водночас успішне інвестування вимагає комплексного підходу. Іноземним інвесторам необхідно буде оцінювати не лише ринкову вартість об’єкта, а й права на землю, історію прав власності, наслідки воєнних руйнувань, містобудівний статус, податкову структуру, наявність страхування ризиків та механізми захисту інвестицій.

Для міжнародних інвесторів повоєнна Україна буде чимось більшим, ніж ринок відбудови. Вона може стати ринком створення нового покоління нерухомості – більш сучасної, енергоефективної, технологічної та інтегрованої у європейський економічний простір.