Инвестиции в недвижимость в Украине: юридическое руководство для иностранных инвесторов

Дмитрий Груба, адвокат

Источник: Legal 500

После завершения войны Украина превратится в одну из крупнейших строительных площадок в мире. Это будет обусловлено как необходимостью восстановления разрушенной инфраструктуры, так и новым строительством. Масштабы разрушений жилищного фонда, промышленных объектов, транспортной, энергетической и иной инфраструктуры сформируют значительный спрос на частный капитал. В то же время послевоенное восстановление не будет ограничиваться лишь реконструкцией поврежденных зданий, а будет включать комплексную модернизацию городов, разработку передовых логистических решений с учетом новых условий и вызовов, существенную трансформацию энергетического сектора и создание современных индустриальных парков. Особое внимание также следует уделить дальнейшему развитию оборонной промышленности. Это потребует как строительства новых объектов, так и расширения существующих мощностей.

Для иностранных инвесторов украинский рынок недвижимости может сочетать значительный потенциал роста стоимости активов с возможностями участия в масштабных проектах восстановления. Однако инвестиционные решения потребуют значительно более глубокого юридического анализа, чем «рутинное» приобретение недвижимости в стабильных европейских юрисдикциях.

Ключевыми факторами для инвесторов должны быть не только цена объекта и его прогнозируемая доходность, но и правовой статус земельного участка, история прав собственности, имеющиеся обременения, градостроительные условия и ограничения, доступность страхования военных рисков, а также возможность получения эффективной судебной защиты в случае возникновения спора, среди прочих вопросов.

Почему недвижимость может стать одним из ключевых секторов послевоенного восстановления

Ожидается, что послевоенный спрос на недвижимость будет развиваться одновременно в нескольких направлениях.

Во-первых, в существенном восстановлении будет нуждаться жилищный фонд. Это будет включать не только реконструкцию поврежденных зданий, но и строительство нового жилья. Этот вопрос особенно значим с учетом большого количества внутренне перемещенных лиц, для которых доступ к жилью остается и будет оставаться насущной проблемой.

Во-вторых, ожидается рост спроса на коммерческую недвижимость. Послевоенное восстановление экономики сформирует спрос на офисные, торгово-складские комплексы, производственные мощности, инфраструктуру обслуживания и другие виды коммерческой недвижимости.

В-третьих, особое значение приобретет логистическая недвижимость. Изменение транспортных маршрутов, развитие инфраструктуры вдоль западной границы Украины, интеграция Украины в европейские транспортные сети и переориентация экспорта могут стимулировать строительство логистических центров, складов, индустриальных парков и мультимодальных терминалов.

Еще одним ключевым направлением является редевелопмент промышленных территорий и, безусловно, MilTech. Этот сектор продолжит развиваться как экосистема стратегического значения. Некоторые устаревшие промышленные зоны могут быть редевелопированы в современные индустриальные парки, технологические кластеры или многофункциональные комплексы.

Следует также отметить, что Европейский Союз уже создал весомые финансовые инструменты, призванные привлечь частный капитал к восстановлению Украины. Ukraine Investment Framework, являющийся составной программой Ukraine Facility, предоставляет гарантийные механизмы и смешанное финансирование, направленные на мобилизацию государственных и частных инвестиций для восстановления, модернизации и экономической интеграции Украины с ЕС.

Правовое регулирование иностранных инвестиций: общая открытость при наличии специальных ограничений

Украинское законодательство в целом открыто для иностранного капитала. Иностранные инвесторы могут осуществлять инвестиции путем приобретения недвижимости, создания украинских юридических лиц, приобретения долей в уставном капитале существующих компаний, участия в совместных предприятиях и через другие структуры.

Законодательство об иностранных инвестициях устанавливает общие принципы защиты иностранных инвестиций и определяет основные формы, в которых такие инвестиции могут осуществляться.

Иностранные физические и юридические лица могут приобретать в собственность большинство видов недвижимости, включая земельные участки, без привлечения украинского партнера.

Однако правовой режим земель сельскохозяйственного назначения значительно сложнее. Наиболее серьезным ограничением является то, что иностранные граждане и иностранные юридические лица в настоящее время не имеют права приобретать земли сельскохозяйственного назначения в собственность. Появится ли такая возможность в будущем, остается неопределенным, поскольку открытие рынка сельхозземель для иностранцев требует проведения референдума.

Следует также отметить, что приобретение здания или сооружения в Украине не всегда автоматически предоставляет инвестору право собственности или даже право пользования земельным участком под ним. В определенных случаях после приобретения недвижимости потребуются дополнительные юридические формальности для оформления прав на землю.

Legal Due Diligence: как проверить права на объект

По общему правилу, перед приобретением любой недвижимости или земли критически важно провести всесторонний и детальный юридический аудит (legal due diligence) как самого актива, так и продавца.

Основными источниками информации для такого due diligence могут быть:

• документы по земле и недвижимости продавца;
• государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество, с помощью которого можно проверить владельца и выявить аресты, запреты и обременения. Рекомендуется анализировать не только текущую информацию из реестра, но и подробные исторические сведения об объекте;
• сведения Государственного земельного кадастра, предоставляющие дополнительную информацию о земельном участке, включая его границы, целевое назначение, вид разрешенного использования, ограничения в использовании и другие релевантные сведения;
• единый государственный реестр судебных решений, позволяющий выявить как текущие, так и завершенные судебные споры по земельным участкам или недвижимости;
• проверка иной информации и анализ дополнительных источников в зависимости от обстоятельств конкретной сделки. Это может быть информация из реестра территориальной общины, градостроительного кадастра, местной градостроительной документации, а также исторические сведения о земельных участках и недвижимости, которые отсутствуют в электронном виде в Государственном реестре вещных прав, не были цифровизированы и существуют только в бумажной форме.

Многолетний опыт юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры» свидетельствует о том, что пренебрегать комплексным юридическим аудитом объекта и продавца не стоит. Недостаточный due diligence несет значительные риски утраты актива. При проведении таких проверок мы последовательно выявляем релевантные риски и оцениваем степень их критичности. Мы также предоставляем рекомендации относительно того, как эти риски могут быть минимизированы, где это возможно.

Учитывая продолжительные боевые действия, надлежащее внимание следует уделить оценке технического состояния потенциального объекта инвестирования. Это позволит установить наличие повреждений, их характер и масштаб, а также возможность и способы их устранения, в том числе путем реконструкции. Повреждение здания может повлиять не только на его рыночную стоимость, но и на юридическую и финансовую структуру будущего проекта.

Основные модели захода на рынок для иностранных инвесторов

Выбор конкретной инвестиционной структуры в значительной степени будет зависеть от типа актива, объема инвестиций, налогового структурирования и планируемой стратегии выхода.

Основные модели включают:

• приобретение недвижимости в собственность;
• приобретение прав на землю для последующего строительства недвижимости;
• приобретение долей в уставном капитале компании, владеющей недвижимостью;
• совместное предприятие с украинским партнером, среди прочих.

Выбор конкретной модели зависит от ряда факторов и специфических обстоятельств каждого проекта.

Например, прямое приобретение является относительно простой моделью для инвестора, покупающего готовый объект. Это может быть офисный центр, склад, отель или жилой комплекс.

К его преимуществам относятся относительно простая структура, высокий уровень юридической определенности и последующий прямой контроль покупателя над активом.

В то же время прямое приобретение обычно обходится дороже и может увеличить общую налоговую нагрузку на сделку. Кроме того, имущество может не в полной мере соответствовать требованиям будущего проекта. Оно может потребовать реконструкции, переоборудования или иных изменений, что в конечном итоге повлияет на бюджет проекта.

В свою очередь, приобретение земельного участка в собственность (или получение прав пользования им) для строительства недвижимости требует как значительных временных инвестиций, так и соответствующего опыта. Более того, необходим тщательный юридический аудит земельного участка и возможностей будущей застройки.

При структурировании таких инвестиций мы всегда рекомендуем проводить отдельный и тщательный анализ следующих вопросов:

• правовой статус земельного участка;
• его целевое назначение;
• форма права собственности или иных прав на землю;
• условия пользования и иные договорные условия;
• возможности застройки, включая градостроительные условия и ограничения, применимые в зоне расположения земельного участка;
• наличие сервитутов и иных обременений или ограничений;
• риски, связанные с прекращением прав пользования землей или пересмотром их условий.

Покупка долей в уставном капитале, помимо вышеуказанных вопросов, требует детального анализа исторической и текущей деятельности компании-цели, поскольку все обязательства и ответственность приобретенной компании переходят к ее новому владельцу.

Совместное предприятие может быть целесообразным в случаях, когда украинский партнер владеет соответствующим земельным участком, имеет опыт в девелопменте, содержит локальную команду или имеет доступ к необходимой инфраструктуре.

Однако совместный проект также требует, среди прочего, детального и тщательно проработанного корпоративного договора, устанавливающего механизмы управления, контроля, распределения прибыли, разрешения разногласий, выхода из проекта и другие релевантные вопросы.

Военные риски и механизмы их минимизации

Даже после формального завершения войны риски безопасности могут оставаться одним из ключевых факторов, влияющих на инвестиционные решения.

Для крупных проектов традиционного коммерческого страхования может оказаться недостаточно. Поэтому чрезвычайно важными будут международные механизмы страхования политических и военных рисков, гарантии международных финансовых организаций, программы государственной поддержки и механизмы распределения рисков между инвесторами, государством и международными партнерами.

В 2026 году в ходе Конференции по восстановлению Украины в Гданьске при участии Международной финансовой корпорации развития США (DFC) и Многостороннего агентства по гарантиям инвестиций (MIGA) Группы Всемирного банка было объявлено о создании нового механизма страхования от политических рисков и мобилизации дополнительного частного капитала для инвестиционных проектов в Украине.

В этом контексте для инвестора всегда важно определить не только сам факт наличия страхования, но и точный объем и условия страхового покрытия, в частности:

• какие события квалифицируются как страховые случаи;
• покрывается ли ущерб, причиненный войной;
• включены ли политические риски;
• покрывается ли экспроприация;
• защищает ли полис от ограничений на перевод средств;
• какие исключения применяются;
• порядок подачи и рассмотрения требований.

Защита инвестиций и разрешение споров

Следует отметить, что споры по недвижимости исторически были и остаются распространенными в Украине. Наиболее типичные споры касаются исполнения договоров купли-продажи или аренды, исков о признании таких договоров недействительными или истребовании имущества, а также споров о законности девелопмента и строительства. В аграрном секторе распространены споры с арендодателями по договорам аренды.

Поэтому инвесторы должны заранее понимать доступные механизмы защиты своих прав. В этой связи споры о правах на недвижимое имущество в Украине регулируются украинским законодательством и рассматриваются национальными судами Украины. Такие споры не могут быть переданы на рассмотрение международного арбитража. В то же время корпоративные споры или споры, связанные со строительством, которые непосредственно не касаются прав на недвижимость, но могут косвенно затрагивать вопросы контроля над ней или аналогичные вопросы, при определенных условиях могут быть переданы в международный коммерческий арбитраж.

Перспективы инвестиций в недвижимость в послевоенный период

Послевоенный рынок недвижимости Украины будет обладать значительным инвестиционным потенциалом. Восстановление жилья, модернизация городов, развитие логистики, новые промышленные мощности и интеграция Украины в европейское экономическое пространство могут сформировать высокий спрос на частный капитал.

В то же время успешное инвестирование требует комплексного подхода. Иностранным инвесторам необходимо будет оценивать не только рыночную стоимость объекта, но и права на землю, историю прав собственности, последствия военных разрушений, градостроительный статус, налоговую структуру, наличие страхования рисков и механизмы защиты инвестиций.

Для международных инвесторов послевоенная Украина будет чем-то большим, нежели рынок восстановления. Она может стать рынком создания нового поколения недвижимости – более современной, энергоэффективной, технологичной и интегрированной в европейское экономическое пространство.