укр eng рус est

Публікації

Останні новини
Відгуки
Chambers Europe

«Нещодавно фірма провела консультування з низки фармацевтичних справ. Багато хто погоджується, що ця команда «рухається в правильному напрямку, особливо вражає її робота у фармацевтичній галузі».

 

Нова процедура реєстрації права власності може пожвавити ринок нерухомості

16.01.2013

16.01.2013

БІЗНЕС № 1-2 (1040-1041) від 14.01.2013

У перший день нового року всіх українців чекає приємний сюрприз – буде змінена звична процедура реєстрації прав власності на нерухомість. Українцям, які вирішили купити, продати або обміняти квартиру чи будинок, більше не потрібно буде вистоювати багатогодинні черги в Бюро технічної інвентаризації. Реєструвати право власності зможе будь-який нотаріус, строки проведення процедури скоротяться. Разом з тим, протягом перехідного періоду можуть виникнути деякі труднощі технічного і юридичного характеру.

Відстрочена реформа

Нова процедура реєстрації права власності на нерухоме майно спочатку мала набути чинності 01.01.2012. Однак оскільки у відведений час не було вирішено низку організаційних питань, реформу вирішили відкласти до 01.01.2013. Сьогодні окремі експерти вважають, що суть реформи зводиться до того, що функції комунальних підприємств «Бюро технічної інвентаризації» з реєстрації прав власності передаються органам Державної реєстраційної служби та структурним підрозділам територіальних органів Міністерства юстиції України. Проте це не зовсім так, оскільки кардинально змінюється процедура реєстрації права власності на об’єкти нерухомості.

На новий лад

Підставою для проведення реформи став той факт, що до теперішнього часу в нашій країні існує так звана подвійна реєстрація. Відповідно до положень чинного законодавства людина, яка купує квартиру, після засвідчення нотаріусом угоди купівлі-продажу та реєстрації такої угоди в Державному реєстрі правочинів, повинна після цього звернутися до БТІ, щоб зареєструвати право власності.

Сьогодні схема оформлення права власності виглядає наступним чином.

Перед укладанням договору купівлі-продажу власник квартири повинен звернутися до БТІ для проведення технічної інвентаризації, на яку відводиться 30 днів. Фахівці БТІ встановлюють, чи не було проведено незаконне перепланування квартири, після чого БТІ видає відповідний витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно, на підставі якого нотаріус може засвідчувати договір купівлі-продажу. Після засвідчення та реєстрації договору новий власник також повинен звернутися до БТІ, щоб зареєструвати право власності на придбану нерухомість. На це ще буде потрібно щонайменше тиждень. Один важливий момент – якщо фахівці БТІ встановлять, що було зроблено незаконне перепланування, або в результаті ремонту внутрішні розміри кімнат не співпадають з даними, вказаними в документах техінвентаризаціі, вони видають витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно із зазначенням про таке перепланування, внаслідок чого нотаріус не може засвідчувати угоду. У цьому випадку власник квартири змушений узаконювати перепланування або ж «мотивувати» спеціалістів БТІ, щоб вони «не виявили» невідповідностей даних техінвентаризаціі.

З 1 січня 2013 р. процедура реєстрації прав власності кардинально змінюється. Проведення техінвентаризаціі квартир та виготовлення нового техпаспорта, по суті, будуть (імовірно, недовго, оскільки такий великий «шматок пирога» не може бути нічиїм) необов’язковими процедурами. Винятком є лише проведення техінвентаризаціі для введення об’єктів в експлуатацію. Всі дії з реєстрації права власності будуть вчиняти нотаріуси. Вони будуть самостійно вносити відповідні дані до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. При цьому реєстрація права власності буде проводитися одночасно із засвідченням договору купівлі-продажу та видачею документів покупцеві.

Також буде спрощена процедура реєстрації права власності на земельні ділянки. Після підписання договору купівлі-продажу новий власник земельної ділянки не зобов’язаний реєструвати своє право власності в місцевих органах Державного земельного кадастру.

Кавказький слід

Нова процедура реєстрації права власності на нерухомість має свої витоки. Чиновники Міністерства юстиції України вирішили перейняти позитивний досвід Грузії, яка впродовж декількох років займає призові місця в щорічному рейтингу Doing Business-2013, який складає Світовий банк (The World Bank) та Міжнародна фінансова корпорація (IFC), в номінації «реєстрація власності».

Створена Державна реєстраційна служба України (Укрдержреєстр) є аналогом грузинського Національного агентства публічного реєстру (НАПР). Відповідно, доцільно проаналізувати роботу грузинських реєстраторів власності.

Сьогодні НАПР проводить оформлення і реєстрацію всіх угод з нерухомості. Публічний реєстр являє собою систему, яка містить всю інформацію про земельні ділянки в країні, розташовані на них споруди, будинки і квартири, про всі обтяження та обмеження стосовно конкретного об’єкта нерухомості. Особливістю цієї системи є те, що вся інформація є загальнодоступною і безкоштовною. Отримати витяг з Реєстру можна через спеціальний термінал і роздрукований документ не потрібно завіряти печаткою чиновників. Імовірно, з цієї причини, в Грузії мінімізовані прояви тотальної корупції серед політиків і чиновників, рейдерство, шахрайство на ринку нерухомості, самозахоплення земельних ділянок і т.п. крім того, НАПР може похвалитися величезним архівом відсканованих документів технічної інвентаризації об’єктів нерухомості. Хоча співробітників НАПР абсолютно не хвилює внутрішнє планування будинків і квартир. Головне, щоб не були порушені капітальні стіни. Зареєструвати право власності дуже просто. Покупець і продавець або кредитор-боржник звертаються до реєстраторів, які засвідчують угоду і закріплюють право власності за новим власником.

Нічого особистого, тільки бізнес

Слід зазначити, що незважаючи на очевидні позитивні зміни, українці неоднозначно зустріли нову процедуру реєстрації прав власності. Деякі наші співгромадяни масово кинулися «переоформляти» своє право власності, побоюючись, що нова процедура стане більш складною і дорогою. Хочу зауважити, що подібні припущення безпідставні, оскільки спрощення процедури та скорочення переліку необхідних документів для реєстрації права власності має автоматично спричинити зменшення її вартості та строків здійснення. Ажіотаж навколо оформлення прав власності, очевидно, провокують особи, які заробляють на цьому ринку в його існуючій на сьогодні формі.

Оскільки нова процедура не передбачає обов’язкової техінвентаризаціі нерухомості, БТІ «агентів», «брокерів» та інших посередників, що заробляють за рахунок БТІ, залишають без стабільного заробітку. За даними Міністерства юстиції, в 2011 р. було зареєстровано близько 252 тис. угод з об’єктами нерухомості. Середня вартість послуг БТІ за реєстрацію права власності становила приблизно 280 грн. Загалом, у 2011 р. БТІ заробили близько 7 млрд. грн. У 2012 р. ця сума буде ще більшою. Зрозуміло, що БТІ є противниками введення нової процедури реєстрації права власності, а штучно створений ажіотаж – остання можливість отримати гроші.

Про майбутній колапс на ринку нерухомості говорять і деякі нотаріуси, які виступають проти нововведення. Справа в тому, що нова система реєстрації прав власності покладає на них додаткову відповідальність, і нотаріуси розуміють, що у разі оскарження права власності, їх будуть постійно викликати на судові засідання – і надати суду лист із проханням розглядати справу без їх участі, як це відбувається зараз, вже не вдасться. При цьому ряд нотаріусів також вирішили скористатися ажіотажем і підняли вартість своїх послуг.

Самобуди в законі

Каменем спотикання нової процедури реєстрації прав власності є скасування обов’язкової техінвентаризаціі при вчиненні угод купівлі-продажу нерухомості. Дійсно, у законодавстві існує цілий ряд розбіжностей, які створюють підґрунтя для зловживань. Разом із тим, сподіваюся, що в процесі роботи всі недоробки буде усунено. При цьому варто враховувати, що і нинішня система не є ідеальною і також допускає можливість зловживань.

Не виключено, що багато нотаріусів будуть вносити до договору купівлі-продажу пункт, в якому продавець заявляє про те, що незаконне перепланування або самовільне будівництво не проводилося. Таким чином, нотаріуси будуть страхуватися на той випадок, якщо покупець захоче оскаржити договір купівлі-продажу нерухомості з огляду на те, що він виходив зовсім з інших передумов.

У той же час, скасування обов’язкової техінвентаризаціі буде на користь власників квартир із незаконним переплануванням і власників самовільно перебудованих будинків. Вони зможуть продати свою власність без «дозволу» БТІ, яким сьогодні є витяг з Державного реєстру прав власності на нерухоме майно. Певний подарунок чекає і власників, які погодяться купити «самобуди». 22 листопада 2012 р. депутати парламенту відстрочили 30-кратне збільшення штрафів за самовільне будівництво. До 01.01.2014 р. «самобуди» можна узаконити, заплативши штраф у розмірі 170-850 грн.

“Безумовно, спочатку система може працювати з перебоями, але я впевнений, що нова процедура реєстрації права власності повинна пожвавити ринок нерухомості”, – вважає Максим Копейчиков, партнер юридичної фірми «Ілляшев та Партнери».

 
© 2019 Ілляшев та Партнери / Мобільна версія