Як обрати та оформити землю під будівництво промислового підприємства

Дмитро Груба, адвокат

Джерело: «Ліга:Закон»

Одним із найважливіших етапів запуску нового чи розвитку наявного промислового підприємства є етап вибору місця його розташування. У випадку прийняття рішення про будівництво нового промислового підприємства, його власник першочергово має вирішити питання обрання та належного оформлення прав на земельну ділянку для розміщення.

Правильний вибір земельної ділянки впливатиме на всі подальші питання будівництва та діяльності майбутнього підприємства: можливість проектування, будівництва та обслуговування бажаного об’єкта промисловості, можливість та умови його підключення до інженерних мереж, наявність зручних логістичних маршрутів, доступність трудових ресурсів та, зрештою, рентабельність майбутнього проекту.

Загальні положення

В цілому, до земель промисловості належать землі, надані для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд промислових, гірничодобувних, транспортних та інших підприємств, їх під’їзних шляхів, інженерних мереж, адміністративно-побутових будівель, інших споруд.

Такі землі можуть перебувати у державній, комунальній та приватній власності.

Наряду із місцем розташування земельної ділянки необхідно визначитись із правовим титулом, який буде визначати обсяг повноважень щодо володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою. Простими словами, необхідно визначитись, що є бажаним: отримання ділянки у власність, чи у користування.

Також слід врахувати, що за загальним правилом продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності та набуття прав користування ними здійснюються на конкурентних засадах (на земельних торгах), за певними виключеннями (наприклад, в разі розташування на земельних ділянках об’єктів нерухомості, що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб).

Щоб уникнути необхідності придбання прав на землю на аукціоні, можна розглянути варіант придбання об’єкта нерухомості, під яким надалі можна оформити земельну ділянку (якщо вона не оформлена) без необхідності проходження процедури земельних торгів та, наприклад, провести його реконструкцію.

Варто зазначити, що об’єктом цивільних прав є не будь-яка частина земної поверхні, а саме сформована земельна ділянка. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера.

Варто переконатись, що земельна ділянка є належним чином сформованою, опрацювати документацію із землеустрою, дані Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо неї.

Не менш важливим питанням, яке значною мірою буде визначати долю майбутнього будівництва, є питання цільового призначення земельної ділянки та необхідності дослідження та врахування вимог містобудівного законодавства на місцевому рівні.

Відповідно до Класифікації видів цільового призначення землі промисловості можуть мати декілька видів цільового призначення, основними з яких є:

• землі для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємствами, що пов’язані з користуванням надрами (код 11.01);
• для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості (код 11.02.);
• для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд будівельних організацій та підприємств (код 11.03);
• для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд технічної інфраструктури (виробництва та розподілення газу, постачання пари та гарячої води, збирання, очищення та розподілення води (код 11.04).

Слід також враховувати, що практично кожен населений пункт має власну розроблену та затверджену містобудівну документацію, до якої відносяться генеральні плани, плани зонування території або детальні плани території, які складаються з текстових та графічних матеріалів та регулюють питання планування, забудови та іншого використання певних територій.

Важливо пам’ятати, що невідповідність намірів забудови вимогам містобудівної документації на місцевому рівні є підставою для відмови у видачі містобудівних умов та обмежень, які на ряду з технічними умовами складають сукупність вихідних даних для проектування майбутнього будівництва.

Крім того, за загальним правилом зміна цільового призначення земельної ділянки допускається виключно за умови дотримання правил співвідношення між новим видом цільового призначення земельної ділянки та видом функціонального призначення території, визначеного відповідною містобудівною документацією на місцевому рівні.

Таким чином вимоги містобудівної документації на місцевому рівні слід розуміти наперед та враховувати, адже вони можуть значно ускладнити процес будівництва бажаного підприємства або й зовсім зробити його неможливим. Звичайно, містобудівна документація може бути за певних умов змінена або уточнена, але цей процес є однозначно досить тривалим в часі, потребує значних фінансових ресурсів, а в деяких випадках взагалі є тільки теоретично можливим.

Таким чином, будь-яку земельну ділянку треба детально юридично аналізувати та належно перевіряти перед прийняттям рішення про придбання прав на неї. Всі означені питання є типовими, проте кожна конкретна ділянка є унікальною та має свою історію, від дослідження та розуміння якої значною мірою залежить успіх майбутнього будівництва та експлуатації промислового підприємства.

Варто пам’ятати, що плани щодо розміщення певних категорій промислових підприємств можуть вносити певні корективи та особливості в процес оформлення прав на землі промисловості. Наприклад, надання земельних ділянок для потреб, пов’язаних з користуванням надрами, проводиться лише після одержання спеціальних дозволів на користування надрами чи гірничих відводів тощо.

Землі індустріальних парків

Обираючи землю під промисловий об’єкт, слід також звернути увагу на землі індустріальних парків, які також належать до земель промисловості.

Індустріальним (промисловим) парком є визначена ініціатором його створення відповідно до містобудівної документації облаштована відповідною інфраструктурою територія, у межах якої учасники індустріального парку можуть здійснювати господарську діяльність у сфері переробної промисловості, переробки промислових або побутових відходів (крім захоронення відходів), а також науково-технічну діяльність, діяльність у сфері інформації і електронних комунікацій.

Слід врахувати, що не кожна земельна ділянка віднесена до земельно промисловості може бути використана для створення індустріального парку.

Так, земельна ділянка, використання якої планується для створення та функціонування індустріального парку, може розташовуватися у межах або за межами населених пунктів і повинна відповідати таким вимогам:

• належати до земель промисловості;
• бути придатною для промислового використання з урахуванням умов та обмежень, встановлених відповідною містобудівною документацією;
• площа земельної ділянки або сукупна площа суміжних земельних ділянок повинна становити не менше 10 гектарів та не більше 1000 гектарів.

Створення індустріального парку може бути цікавим з точки зору податкових та митних пільг, які нині передбачені законодавством для учасників таких парків, зокрема:

• звільнення від податку на прибуток на 10 років за умови реінвестування тієї частини прибутку, яка звільнена від оподаткування;
• звільнення від імпортного ПДВ та мита на обладнання для виробництва без права відчуження цього обладнання впродовж 5 років.

Крім того, органи місцевого самоврядування мають право надавати учасникам індустріальних парків окремі пільги щодо податку на нерухоме майно, орендної плати, земельного податку.

Правом створювати індустріальні парки на землях приватної власності наділені власники чи орендарі земельних ділянок, а на землях державної чи комунальної власності – відповідні розпорядники таких земель (органи державної власності чи місцевого самоврядування), а також орендарі таких земель.

При цьому на земельних ділянках, які передані в оренду, індустріальні парки можуть створюватися з ініціативи орендарів після внесення відповідних змін до договору оренди земельної ділянки та прийняття орендодавцем рішення про погодження концепції індустріального парку.

Також важливо зазначити, що індустріальний парк, відповідно до вимог законодавства, створюється на строк не менше 30 років.

Процедура створення індустріального парку не є надто складною та обтяжливою. Так, для прийняття рішення про включення індустріального парку до Реєстру індустріальних парків ініціатор створення подає до уповноваженого державного органу (Міністерства економіки) такі документи/інформацію:

• заяву про включення індустріального парку до Реєстру індустріальних парків;
• рішення ініціатора про створення індустріального парку;
• концепцію індустріального парку;
• витяг з Державного земельного кадастру щодо земельної ділянки та правовстановлюючі документи на розташовані на ній об’єкти нерухомого майна;
• найменування керуючої компанії та учасників (за наявності).

Хоча на практиці, попри доволі простий перелік документів та дій, а також чітку регламентованість підстав для відмови у реєстрації індустріальних парків, Міністерство економіки інколи вдається до надмірної бюрократизації цього процесу, а в деяких випадках взагалі зазначає абсолютно надумані підстави для відмови, які жодним чином не узгоджуються із вимогами чинного законодавства.

Особливості воєнного стану

Хотів би звернути увагу на деякі особливості у регулюванні земельних відносин в умовах воєнного стану, які можуть бути корисними підприємствам, що планують релокацію.

Так, нині передача земельних ділянок державної або комунальної власності в оренду для розміщення виробничих потужностей підприємств, переміщених (евакуйованих) із зони бойових дій можлива без проведення земельних торгів.

Порядок визначення підприємств, виробничі потужності яких підлягають переміщенню (евакуації) із зони бойових дій, та осіб, яким надається право на одержання в оренду без проведення земельних торгів земельної ділянки державної, комунальної власності для розміщення виробничих потужностей підприємств, переміщених (евакуйованих) із зони бойових дій, затверджується Кабінетом міністрів.

Проте нині такий порядок ще не затверджено, є тільки проект, який проходить етапи погодження та експертизи.

Важливо врахувати, що перелік осіб, яким надається право на одержання в оренду без проведення земельних торгів земельної ділянки державної, комунальної власності для розміщення виробничих потужностей підприємств, переміщених (евакуйованих) із зони бойових дій, а також перелік підприємств, виробничі потужності яких підлягають переміщенню (евакуації) із зони бойових дій, визначаються спільним рішенням обласної, Київської міської військової адміністрації, з території якої переміщуються (евакуюються) виробничі потужності, та обласної, Київської міської військової адміністрації, на територію якої такі потужності переміщуються (евакуюються).

Процес вибору та оформлення прав на землю є тривалим, кропітким та має багато нюансів та особливостей, багато в чому залежить від побажань власника майбутнього промислового підприємства та «можливостей» конкретної земельної ділянки, які необхідно виявити та ретельно вивчити до запуску процесу отримання прав на неї.