Нові правила на земельному ринку: лазівки для рейдерів і корупційні ризики

Дмитро Груба, адвокат

Джерело: «Юрист & Закон»

Останні кілька років питання боротьби з рейдерством і корупцією у сфері земельних відносин було доволі актуальним для органів законодавчої та виконавчої влади. Зокрема, активно впроваджували земельну реформу, засновану на принципах відкритості, дерегуляції, конкуренції та захисту прав на землю від недружніх дій учасників ринку. Активно працював Офіс протидії рейдерству при Міністерстві юстиції України, який мав повноваження доволі оперативно скасовувати незаконні реєстраційні дії у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а також державної реєстрації юридичних осіб тощо.

Але воєнний час уносить свої корективи, а отже, і земельна реформа стає на “військові рейки”. Від початку широкомасштабного вторгнення росії Верховна Рада України ухвалила низку законодавчих актів, спрямованих на спрощення земельних відносин через мінімізацію бюрократичних процедур, установлення спеціальних правил щодо володіння та користування землею, що покликане забезпечити найнагальніші потреби в умовах війни. Зокрема, 24.03.2022 ухвалено Закон України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану”, а 12.05.2022 Верховна Рада України ухвалила в цілому Закон України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо особливостей регулювання земельних відносин в умовах воєнного стану” (законопроєкт № 7289), який ще перебуває на підписі у Президента.

Утім, мінімізація та спрощення деяких бюрократичних процедур мають і зворотну сторону медалі – ними користуються не тільки порядні учасники ринку, а й рейдери. Також у деяких випадках це призводить до збільшення корупційних ризиків.

Так, зокрема, нові земельні правила передбачають, що орендарі, суборендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення всіх форм власності можуть передавати на строк до одного року належне їм право оренди, суборенди іншій особі для використання земельної ділянки за цільовим призначенням. Таке передання відбувається без згоди власника земельної ділянки на підставі письмового договору про передання права землекористування між землекористувачем та особою, якій передано право користування земельною ділянкою, укладеного в електронній формі.

Договір про передання права землекористування, а також зміни до нього, договір про розірвання такого договору підлягає державній реєстрації, яку здійснює районна військова адміністрація у Книзі реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану.

Перехід права оренди, суборенди земельної ділянки за договором про передання права землекористування не підлягає державній реєстрації. Право оренди, суборенди є переданим із дня державної реєстрації договору про передання права землекористування і припиняється зі спливом строку дії договору про передання права землекористування.

Водночас державну реєстрацію договору про передання права землекористування здійснюють за заявою землекористувача, який передав право землекористування, складеною в електронній формі, до якої має бути додано примірник зазначеного договору, а також засвідчені землекористувачем копії документів, що посвідчують право землекористування. Заяву з доданими документами потрібно надіслати електронною поштою. Державну реєстрацію договору про передання права землекористування або надання вмотивованої відмови в державній реєстрації здійснюють протягом п’яти робочих днів із дня подання заяви. Підставою для відмови в державній реєстрації може бути лише невідповідність поданих документів закону.

Отже, процедура передання права користування максимально проста та швидка, а всі процеси відбуваються дистанційно. Важливо зрозуміти, що така процедура зміни землекористувача разом із певними недоліками законодавчої техніки (як останніх земельних змін, так і законодавства у сфері електронної комерції) дає змогу деяким учасникам ринку тимчасово “збільшити” свої земельні володіння коштом інших. Не складно уявити подібну ситуацію під час активного збору врожаю, коли можуть з’являтися “нові землекористувачі” з документами на землю та намагатися заволодіти сільськогосподарською продукцією.

Також серед новел земельного законодавства варто відзначити можливість встановлення або зміни цільового призначення земельної ділянки без дотримання правил співвідношення між видом цільового призначення земельної ділянки та видом функціонального призначення території. Така спрощена зміна цільового призначення можлива для цілей релокації підприємств із зони бойових дій, розміщення річкових портів, мультимодальних терміналів, виробничо-перевантажувальних комплексів, будівництва інженерних мереж електропостачання, газопостачання та інших, а також для нового будівництва, реконструкції будівель для тимчасового проживання внутрішньо переміщених осіб, об’єктів дорожньо-транспортної інфраструктури (крім об’єктів дорожнього сервісу), місць тимчасового зберігання відходів від руйнувань, зумовлених бойовими діями, терористичними актами, диверсіями або проведенням робіт із ліквідації їх наслідків.

У разі “конфлікту” співвідношення між видом цільового призначення земельної ділянки та видом функціонального призначення території, а також у разі, якщо на території взагалі немає затвердженої містобудівної документації місцевого рівня, рішення про встановлення або зміну цільового призначення земельної ділянки підлягає ухваленню на підставі мотивованого висновку вповноваженого органу містобудування й архітектури сільської, селищної, міської ради щодо можливості розміщення на земельній ділянці відповідного об’єкта.

Нагадаю, за загальним правилом зміна цільового призначення земельної ділянки допустима лише за умови дотримання правил співвідношення між новим видом цільового призначення земельної ділянки та видом функціонального призначення території, визначеного відповідною містобудівною документацією на місцевому рівні.

Такі законодавчі зміни частково зрозумілі та логічні в умовах війни, проте їх може бути використано не тільки на благо, а й навпаки. Цілком імовірно, що цими земельними новелами користуватимуться для зміни цільового призначення, потрібної певним учасникам ринку землі, призначення якої досі було складно змінити через “конфлікт” цільового призначення земельної ділянки та функціонального призначення території відповідно до містобудівної документації (або через відсутність затвердженої містобудівної документації взагалі).

Ухвалений законопроєкт також розширює перелік випадків передання земельних ділянок державної, комунальної власності в оренду без проведення конкурсної процедури – земельних торгів.

Тож тепер, крім випадків, визначених ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України, допустимим є передання в оренду землі без проведення земельних торгів для:

Очевидним наслідком розширення переліку земельних ділянок, наданих у користування без проведення відкритих земельних торгів, є збільшення корупційних ризиків. І якщо проведення посівних робіт або релокація підприємств із зони бойових дій справді потребують максимально можливого спрощення та прискорення (причому перелік таких осіб затверджують спільним рішенням обласної військової адміністрації, з території якої евакуюють виробничі потужності, й обласної військової адміністрації, на територію якої такі потужності переміщують), то щодо крайньої потреби надання землі під розміщення річкових і морських портів поза конкурсом є певні сумніви (особливо в умовах морської блокади, коли вони не працюють). Процес їх будівництва є довготривалим – не думаю, що проведення відкритої конкурсної процедури критично збільшить цей термін. Натомість можемо отримати ситуацію, коли цю галузь буде кулуарно освоєно на майбутнє на шкоду конкуренції, а отже, шкоду Україні та її громадянам.

Загалом, згадані випадки не матимуть масового характеру, а багато інших способів та інструментів для рейдерства воєнне законодавство блокує. Зокрема, через обмеження публічного функціонування державних реєстрів, обмеження доступу до реєстру нерухомості (станом на сьогодні доступ мають тільки нотаріуси, унесені до переліку нотаріусів, які в умовах воєнного стану вчиняють нотаріальні дії щодо цінного майна), заборону посвідчення на підставі довіреності договорів щодо відчуження нерухомого майна, цінних паперів, корпоративних прав, іпотеки та інших, а також нотаріального засвідчення справжності підпису на актах приймання-передання частки у статутному капіталі юридичної особи тощо. На мою думку, ці заборони й обмеження правильні та своєчасні.

Слід зазначити, що будь-які законодавчі зміни, а особливо ті, що з’явилися під тиском війни та її наслідків, мають корупційні та інші ризики. Треба розуміти, що нівелювати їх повністю фактично неможливо, хоча варто намагатись. А отже, питання тут також і в необхідності підвищення правосвідомості та правової культури суспільства, що допоможе знизити рівень корупції та рейдерства. Навіть найкращий закон можна зіпсувати найгіршим трактуванням і практичним виконанням.