Права на нерухомість та землю в Україні: стратегічний посібник для іноземних інвесторів

Дмитро Груба, адвокат

Джерело: The Legal 500

У той час, як Україна відновлюється і відбудовується в умовах війни, її ринок нерухомості та землі відкриває унікальні можливості для іноземних інвесторів, особливо в сферах логістики, інфраструктури, сільського господарства та гуманітарних проєктів. Однак ці можливості супроводжуються складністю нормативно-правового регулювання, юридичними обмеженнями та мінливими ризиками.

Цей посібник описує правове поле для іноземних інвестицій в українську нерухомість та землю, пропонуючи практичні стратегії структурування власності, мінімізації ризиків та повної юридичної перевірки.

Права власності: що іноземці можуть і не можуть придбати в Україні

Іноземні фізичні особи та компанії можуть вільно придбати житлову та комерційну нерухомість в Україні, включаючи квартири, офісні будівлі, готелі, склади та торгові приміщення. Однак згідно чинного законодавства іноземним громадянам та компаніям, що належать іноземцям, заборонено придбання сільськогосподарської землі.

Основні правила:

• з липня 2021 року громадяни України можуть придбати до 100 гектарів сільськогосподарських угідь;
• з січня 2024 року українські юридичні особи (виключно з українськими акціонерами) можуть придбати до 10 000 гектарів;
• іноземці можуть придбати сільськогосподарські угіддя лише у випадку дозволу шляхом всеукраїнського референдуму, який на даний момент не планується.

Альтернативні варіанти для іноземних інвесторів включають довгострокову оренду землі (до 50 років), але такі моделі пропонують обмежений контроль і пов’язані з юридичними ризиками.

В юридичній фірмі «Ілляшев та Партнери» ми регулярно аналізуємо подібні альтернативні структури на предмет їх відповідності законодавству та захисту активів.

Юридична перевірка: перевірка права власності на нерухомість

Перед укладенням будь-якої угоди з нерухомістю надзвичайно важливо провести комплексну перевірку. Цей процес повинен включати перевірку прав продавця, наявність обтяжень на майно, цільове призначення земельної ділянки та можливі судові спори.

Основні джерела перевірки:

• Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (ДРРП);
• Державний земельний кадастр;
• Єдиний державний реєстр судових рішень;
• місцеві містобудівні плани та територіальні документи;
• архівні та містобудівні кадастри.

Ми рекомендуємо проводити детальну юридичну перевірку не тільки щодо об’єкта нерухомості, але й щодо продавця та пов’язаних з ним судових ризиків.

Структурування угоди: безпечні моделі придбання

На практиці існує багато способів набуття права власності на землю або нерухомість, зокрема безпосередня купівля активів та придбання корпоративних прав юридичних осіб, які володіють землею або нерухомістю тощо.

Кожен метод може бути доцільним, використовуватися за певних умов і повинен пройти детальну перевірку. Однак найбезпечнішим варіантом завжди є придбання права власності на землю або нерухомість шляхом прямої купівлі на підставі договору купівлі-продажу.

Слід пам’ятати, що в Україні договори купівлі-продажу нерухомості, включаючи земельні ділянки, підлягають нотаріальному посвідченню, а право власності на такі активи виникає з моменту реєстрації такого права в ДРРП. Така реєстрація здійснюється нотаріусом одночасно з нотаріальним посвідченням договору купівлі-продажу, тим самим дотримуючись принципу нерозривності нотаріальних та реєстраційних дій щодо нерухомості з метою мінімізації ризиків для покупця.

У договорі купівлі-продажу рекомендуємо звернути особливу увагу на запевнення та гарантії сторін, умови оплати, відповідальність сторін у разі порушення договору тощо. Для підвищення рівня контролю над угодою ми також завжди рекомендуємо покупцям нерухомості консультуватися з перевіреними нотаріусами.

Дозволи на будівництво та забудову

Поширеною формою землекористування для іноземців є оренда, особливо для будівельних проектів, хоча й не виключно. У сільському господарстві це майже єдина адекватна альтернатива праву власності.

Слід зазначити, що оренда землі може бути досить довгостроковою, оскільки закон передбачає, що такі договори можуть укладатися на строк до 50 років.

При підготовці та узгодженні договору оренди землі ми рекомендуємо звернути особливу увагу на запевнення та гарантії сторін, умови землекористування та оплати, відповідальність сторін у разі порушення договору, процедуру та інші питання, пов’язані з достроковим розірванням договору тощо.

Варто зазначити, що договори оренди землі не підлягають обов’язковому нотаріальному посвідченню, але в деяких випадках ми рекомендуємо нашим клієнтам скористатися цією можливістю і завірити договір у нотаріуса.

Також важливо зареєструвати право оренди в ДРРП, оскільки закон пов’язує виникнення права оренди саме з моментом такої реєстрації.

Що стосується земель державної або комунальної власності, то, як правило, їх можна орендувати лише на конкурентних засадах через публічні торги (аукціони). Закон також передбачає низку винятків із цього правила, перелік яких є досить широким. Оцінка підстав для отримання земель державної або комунальної власності в оренду без проведення торгів повинна бути проведена до їх придбання, щоб уникнути подальших претензій з боку регулюючих органів та втрати прав на землю.

Дозволи на будівництво та обмеження містобудівного характеру

Якщо метою придбання або оренди земельної ділянки є подальша забудова, інвестор повинен переконатися, що конкретна земельна ділянка дозволяє реалізувати майбутній будівельний проект, перш ніж її придбати і, звичайно, перш ніж розпочати будівництво.

Особливо важливо перевірити та уточнити наступне:

• інформація про передбачуване використання земельної ділянки та дозволені види використання;
• наявність та характер обмежень щодо використання земельної ділянки тощо (вимоги до типу забудови, кількості магазинів тощо);
• функціональне призначення території, в межах якої розташована земельна ділянка;
• порівняйте вищезазначену інформацію з планами забудови.

У зв’язку з цим необхідно вивчити документи на земельну ділянку, інформацію з Державного земельного кадастру, Державного містобудівного кадастру, а також ознайомитися з місцевою містобудівною документацією (генеральний план населеного пункту, план зонування, детальний план території, Комплексний план просторового розвитку територій (КППРТ) тощо).

Якщо в результаті вищезазначеного аналізу можна зробити висновок, що параметри земельної ділянки та майбутні плани забудови відповідають один одному, можна приступати до процедур отримання дозволу на будівництво.

Залежно від призначення забудови, може знадобитися отримання технічних умов на підключення майбутнього об’єкта до інженерних мереж, містобудівних умов та обмежень щодо земельної ділянки тощо. Ці документи, як правило, необхідні для проектування будівництва.

Наступним необхідним кроком може бути отримання позитивного експертного висновку щодо проекту будівництва.

Останнім етапом перед початком будівельних робіт є отримання відповідного дозволу на виконання робіт від уповноваженого державного органу.

Залежно від проекту будівництва перелік документів може відрізнятися за обсягом. Необхідність або відсутність необхідності в отриманні певних документів завжди слід оцінювати в контексті конкретного проекту.

Однак для будь-якого проекту будівництва остаточним етапом буде прийняття в експлуатацію готових об’єктів і подальша реєстрація прав власності в ДРРП.

Ризики прихованого володіння та супровід угод з юридичними особами

В Україні іноземні інвестори іноді обирають непряме або приховане володіння активами через номінальних власників, партнерів або багаторівневі корпоративні структури. Такий підхід може здаватися зручним для оптимізації управління або обходу певних правових обмежень, проте він створює низку серйозних ризиків.

Основні загрози:

• Втрата активів через претензії державних органів.

Наприклад, якщо компетентний державний орган виявить, що іноземець незаконно володіє (прямо або опосередковано через юридичну особу) сільськогосподарською землею, він може звернутися до суду з проханням про конфіскацію землі.

• Втрата контролю над активом. Ризик рейдерського захоплення.

Якщо майно юридично зареєстровано на третю особу (наприклад, місцевого партнера), фактичний інвестор ризикує втратити реальний контроль у разі конфлікту або порушення угоди. Якщо інвестор не має законного права власності на актив, захистити його від такого захоплення буде майже неможливо.

• Складність захисту прав у суді.

Прихований власник часто не має прямих правових підстав для звернення до суду або державних органів. Це значно ускладнює відновлення контролю над активом.

«Червоні прапорці» в операціях з нерухомістю

Операції з нерухомістю в Україні можуть містити ряд прихованих ризиків. Виявлення таких ризиків на етапі перевірки об’єкта нерухомості або контрагента дозволяє своєчасно запобігти фінансовим втратам і юридичним суперечкам.

До найпоширеніших ризиків належать:

• істотні розбіжності між документами на об’єкт нерухомості та інформацією в ДРРП;
• відсутність у власника повного пакета документів, що підтверджують право власності;
• підозрілий ланцюжок власників, часті зміни власників без логічного та економічного обґрунтування;
• помилки або несанкціоновані виправлення в договорах купівлі-продажу або технічній документації;
• обтяження та юридичні спори, іпотеки, арешти або заборони на відчуження; відкриті судові провадження щодо об’єкта нерухомості або його власника;
• претензії третіх осіб, які можуть оскаржити право власності;
• питання, пов’язані із землею, такі як відсутність зареєстрованих прав на користування землею для об’єкта нерухомості;
• відсутність кадастрового номера або помилки в документації на землю;
• конфлікти щодо передбачуваного використання землі та фактичних планів забудови (наприклад, використання землі для будівництва індивідуальних житлових будинків (приватних ділянок) для спорудження багатоповерхових будинків без зміни цільового призначення).

Вищезазначені ризики є типовими для операцій з нерухомістю. Однак цей перелік не є вичерпним і ретельна перевірка конкретної нерухомості та продавця дозволить вам визначити ризики, характерні для конкретної операції. Ігнорування сигналів, виявлених під час юридичної перевірки, може перетворити інвестицію на довготривалий спір або збитковий актив.

Уникнення спорів та захист прав

Спори у сфері нерухомості були і залишаються поширеними в Україні. Найчастіше спори стосуються виконання договорів купівлі-продажу або оренди, їх визнання недійсними або повернення майна, законності будівництва тощо. У сільськогосподарській сфері також поширені спори з орендодавцями щодо виконання договорів оренди або їх розірвання.

Дотримання цих рекомендацій на етапі підготовки угоди шляхом проведення повного юридичного аудиту, структурування угоди, оцінки майбутніх планів розвитку та розробки відповідних механізмів захисту для мінімізації ризиків допоможе уникнути негативних наслідків, пов’язаних із скаргами від регулюючих органів або контрагентів.

Приклад із практики

Юридична фірма «Ілляшев та Партнери» веде численні справи, в яких клієнти на етапі підготовки угоди вимагають проведення юридичного аудиту нерухомості або землі, оцінки майбутніх планів розвитку, землекористування тощо.

Нещодавно міжнародна гуманітарна організація звернулася до Юридичної фірми «Ілляшев та Партнери» за юридичною консультацією щодо придбання нерухомості для своєї діяльності в Україні. Після проведення комплексної перевірки були відхилені кілька об’єктів; а безпечні угоди – успішно реалізовані.

Юридична фірма «Ілляшев і Партнери» також надавала консультації сільськогосподарському виробнику, заснованому іноземним громадянином, з питань регулювання земельних відносин. Ми провели детальну комплексну перевірку поточних земельних відносин та надали допомогу в перегляді та реструктуризації угод про землекористування відповідно до українського законодавства.

Податкові аспекти

Операції з нерухомістю та землею мають податкові зобов’язання, які варіюються залежно від типу активів та структури сторін.

Оцінка видів та обсягів майбутніх податків і пов’язаних з ними платежів буде найбільш ефективною, якщо враховувати конкретний проект, а також можливість застосування певних податкових пільг та преференцій.

Стратегічний вихід на ринок нерухомості України

Ринок нерухомості України залишається відкритим, за винятком власності на землі сільськогосподарського призначення. Іноземні інвестори отримують вигоду від низьких витрат на вхід та потенціалу довгострокового зростання, проте мають враховувати правові обмеження та воєнні регуляції.

Щоб досягти успіху, іноземні інвестори повинні:

• провести повну юридичну перевірку;
• структурувати угоди з урахуванням вимог законодавства та захисту прав;
• покладатися на досвідчених місцевих юристів, які добре орієнтуються у сфері права нерухомості, земельного та будівельного права.

За умови правильної юридичної стратегії Україна пропонує значні можливості в сфері нерухомості для іноземних інвесторів, готових діяти передбачливо та з максимальною точністю.