Дата публікації: 20 травня 2019
Дмитро Грибов, адвокат
Джерело: «Юридична практика»
Орендна плата за землю встановлюється власником, а переглядатися може на підставі законодавчої зміни її граничних розмірів і лише за взаємною згодою сторін.
Як відомо, в Україні продовжує діяти мораторій на продаж сільськогосподарських земель. Незважаючи на позицію Європейського суду з прав людини, викладену в рішенні у справі «Зеленчук і Цицюра проти України» (заяви № 846/16 та № 1075/16), в ухваленому 20 грудня 2018 року Верховною Радою України, а потім 4 лютого 2019 року підписаному Президентом Законі України № 2666-VIII дію мораторію на продаж сільськогосподарських земель в Україні продовжено до 2020 року.
Низка обмежень
Варто зазначити, що в частині придбання земельних ділянок законодавець встановлює і низку інших обмежень, які сьогодні підлягають додатковому розгляду і, можливо, доопрацюванню. Так, наприклад, Земельним кодексом України встановлено, що іноземні громадяни, особи без громадянства можуть мати у власності виключно земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населеного пункту та несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, в межах яких розміщені об’єкти нерухомого майна, а іноземні юридичні особи можуть набувати у власність земельні ділянки в межах населених пунктів у разі придбання об’єктів нерухомого майна та для спорудження об’єктів, пов’язаних із здійсненням таким суб’єктом на території України підприємницької діяльності, а також за межами населених пунктів у разі придбання об’єктів нерухомого майна. Іншими словами, іноземні громадяни, а також особи без громадянства та іноземні юридичні особи, фактично позбавлені права придбання земельної ділянки за межами населеного пункту для будівництва на ньому об’єктів нерухомості, хоча це жодною мірою не позбавляє їх права взяти в оренду таку земельну ділянку, побудувати на ній нерухомість і потім викупити її, що в світлі зазначених вище норм звучить дещо заплутано і нелогічно.
У зв’язку з цією ситуацією широкого поширення набула така форма користування земельними ділянками, як оренда. І якщо у випадку із земельними ділянками, які перебувають у приватній власності, порядок правовідносин між орендодавцем і орендарем цілком прозорий і врегульований, то в частині користування земельними ділянками державної та комунальної власності все ще продовжують виникати одні й ті ж складності.
Однією з найпоширеніших категорій спорів щодо користування земельними ділянками є спори, пов’язані зі встановленням, нарахуванням і зміною розміру орендної плати за користування земельними ділянками державної та комунальної власності.
Відповідно до частини 2 статті 21 Закону України «Про оренду землі» («Закон») розмір і умови орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, а строки внесення орендної плати за землі державної і комунальної власності — відповідно до вимог Податкового кодексу України. У свою чергу, стаття 30 зазначеного Закону встановлює, що зміна умов договорів оренди землі здійснюється виключно за взаємною згодою сторін.
У 2013-2014 роках адміністративні суди дотримувалися позиції, яка більшою мірою ґрунтувалася на прописаних сторонами умовах договору оренди землі, при цьому відзначаючи, що зміна розміру земельного податку є підставою для перегляду встановленого розміру орендної плати шляхом внесення відповідних змін до договору оренди його учасниками, але це не тягне за собою автоматичну зміну умов договору оренди землі в частині зміни розміру орендної плати (постанова Вищого адміністративного суду України (ВАСУ) від 16 квітня 2014 року у справі № 2а-8412/12/2070, ухвала ВАСУ від 1 вересня 2015 року у справі № 818/7110/13).
Практика змінюється
У 2014 році ВАСУ вирішив кардинально змінити свою позицію щодо спорів, які стосуються нарахування орендної плати, виходячи з того, що розмір орендної плати за користування земельними ділянками державної та комунальної власності є нормативно регульованою ціною з певними мінімальними і максимальними межами, а річна сума платежу орендної плати за землю не може бути менше розміру, визначеного підпунктом 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України. Більш того, Верховний Суд України, беручи до уваги неоднозначне застосування ВАСУ одних і тих самих норм матеріального права у подібних правовідносинах, висловив правову позицію, згідно з якою розмір орендної плати повинен встановлюватися, виходячи з норм Податкового кодексу України, а не умов договору оренди (постанови Верховного Суду України від 2 грудня 2014 у справі № 21-274а14, від 7 квітня 2015 року у справі № 21-117а15 та ін.).
Таким чином, Верховний Суд України фактично встановив, що розмір орендної плати є нормативно регульованим, а можливість посилатися на його рішення по цій категорії справ надала інструмент орендодавцям (часто органам місцевого самоврядування і державним адміністраціям) в односторонньому порядку вносити зміни в договори оренди земель державної та комунальної власності в частині зміни розмірів орендної плати, що в багатьох випадках не повною мірою відповідає положенням статті 21 Закону України «Про оренду землі », пункту 56.21 статті 56 Податкового кодексу України та статті 58 Конституції України.
У кінці 2017 року розпочав свою роботу Верховний Суд, у тому числі його Велика палата.
У постанові від 16 квітня 2018 року у справі № 910/7905/17 Верховний Суд вказав, що зміна розміру орендної плати (у відсотках від нормативно-грошової оцінки), оформлена рішенням органу місцевого самоврядування, не може вважатися законодавчим підґрунтям для внесення змін в договір оренди землі в частині розміру орендної плати, оскільки це рішення на законодавчому рівні не встановлює граничних (мінімального і максимального) розмірів орендної плати за земельні ділянки комунальної власності. У той же час рішення органу місцевого самоврядування може бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди визначили таку підставу для перегляду розміру орендної плати безпосередньо в самому договорі, що узгоджується з принципом свободи договору, передбаченим статтями 3, 6, 627 Цивільного кодексу (ЦК) України.
Більш того, підтверджуючи цивільно-правову природу орендної плати під час регулювання земельних правовідносин, у тому числі тих, що пов’язані з орендою земельних ділянок державної та комунальної власності, 17 квітня 2019 року Верховний Суд в постанові у справі № 927/430/17 вказав, що «за відсутності прямо визначених договором оренди конкретних порушень з боку орендаря під час перегляду розміру орендної плати як підстави для одностороннього розірвання договору оренди з ініціативи орендодавця діє загальне правило, передбачене частиною 1 статті 651 ЦК України про можливість внесення змін в договір оренди (у тому числі в частині розміру орендної плати) тільки за взаємною згодою сторін. У зв’язку з цим сама по собі незгода відповідача з пропозицією позивача про збільшення розміру орендної плати не є порушенням умов договору оренди та, відповідно, не може бути підставою для його розірвання з ініціативи орендодавця з посиланням на частину 2 статті 651 ЦК України».
Нині Верховний Суд дотримується послідовної і логічної позиції: підставою для внесення змін до договору оренди земельної ділянки комунальної та державної власності в частині зміни розміру орендної плати є законодавча зміна граничних розмірів орендної плати, але при цьому сам розмір такої орендної плати повинен встановлюватися тільки і виключно за згодою сторін договору, якщо інше не буде вказано в договорі.
Важливо відзначити, що під час узгодження умов договору оренди землі, в тому числі й під час встановлення орендної плати за користування земельними ділянками державної та комунальної власності, у випадках, коли укладення таких договорів є обов’язковим на підставі закону (на підставі частини 1 статті 187 Господарського кодексу України, наприклад, у зв’язку з придбанням у власність нерухомого майна), питання застосування принципу свободи договору все ще залишається відкритим, а часом і доходить до абсурду, оскільки сформований порядок укладення подібних договорів не тільки позбавляє орендаря будь-якої можливості брати участь у процесі узгодження орендної плати або окремих умов договору, а й ставить його в залежність від ухвалених в односторонньому порядку органами місцевого самоврядування рішень щодо оренди земель комунальної власності або керівниками державних адміністрацій — щодо земель державної власності.