Дата публікації: 10 серпня 2019
Андрій Литвин, адвокат, арбітражний керуючий, керівник Харківського офісу
Джерело: The Ukrainian Journal of Business Law
Сьогодні вислів «Купуйте землю, її більше не виробляють» не втрачає свою актуальність. Ця цитата Марка Твена вже тривалий час залишається злободенною для України XXI століття, незважаючи на те, що в нашій країні з 2001 року діє мораторій на продаж сільськогосподарських земель. Цей мораторій було запроваджено лише як тимчасовий захід, але він неодноразово продовжувався під виглядом захисту національних інтересів.
Вчергове Верховна Рада України продовжила мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення до 1 січня 2020 року. Законом України «Про внесення змін до розділу X «Перехідні положення» Земельного кодексу України щодо продовження заборони відчуження сільськогосподарських земель» від 20 грудня 2018 року, окрім продовження мораторію, Кабінет Міністрів України був зобов’язаний до 1 березня 2019 року розробити і внести на розгляд Верховної Ради України проект Закону України про обіг земель сільськогосподарського призначення. Однак справи не просунулися ані на крок, оскільки Кабінет Міністрів України досі не подав законопроект до Верховної Ради України.
Такий «захист інтересів» нашої держави та її громадян є досить сумнівним. Протягом 18 років (так званого повноліття) була розроблена значна кількість пропозицій щодо того, як захистити національні інтереси та дозволити особам, які володіють сільськогосподарськими угіддями, здійснювати своє право власності, а також законно розпоряджатися своєю землею.
Така законність означає прозоре укладення угод про купівлю-продаж земельних ділянок без використання схем, завдяки яким існує «тіньовий ринок землі».
Європейський суд з прав людини у своєму рішенні від 22 травня 2018 року у справі «Зеленчук і Цицюра проти України» вирішив, що мораторій на продаж сільськогосподарських земель порушує статтю 1 «Захист власності» Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
У рішенні Європейського суду з прав людини зазначається: «Суд доходить висновку, що на заявників як на фізичних осіб було покладено тягар нездатності органів влади дотриматися встановлених ними самими цілей та кінцевих строків. З огляду на непереконливість підстав щодо вибору найбільш обмежувальної альтернативи з доступних органам влади, а не менш обмежувальних заходів, Суд вважає, що тягар, покладений на заявників, є надмірним. З огляду на зазначені міркування та ненадання Урядом достатніх аргументів для обґрунтування заходів, застосованих до землі заявників, Суд доходить висновку, що держава-відповідач вийшла за межі своєї широкої свободи розсуду у цій сфері та не забезпечила справедливого балансу між загальним інтересом суспільства та майновими правами заявників…».
Як показує практика, галузь, в якій держава не може впоратись із покладеними на неї функціями, працює в тіні, оскільки потрібно якимось чином виживати. Тож, які схеми використовуються під час укладання правочинів на «тіньовому ринку землі»? Наведемо кілька прикладів.
По-перше, укладання безстрокових договорів оренди. Зазвичай, коли комусь пропонували придбати землю, сторони укладали безстроковий договір оренди, а саме договір на право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських цілей. Такі договори можуть укладатися як на платній, так і безоплатній основі, і до 1 січня 2019 року вони передбачали невизначений строк дії. Сьогодні максимальний строк права користування земельною ділянкою за безстроковими договорами оренди, укладеними після 1 січня 2019 року, становить 50 років.
По-друге, укладання довгострокових договорів оренди. Зазвичай вони укладаються на 49 років. Різниця між безстроковими договорами оренди та довгостроковими полягала в тому, що останні завжди мали строк дії і були зарегульовані державою. Надмірне регулювання такого типу угод, безсумнівно, пов’язане з відсутністю можливості придбати землю.
По-третє, обмін однієї земельної ділянки на іншу. Зазвичай меншу земельну ділянку обмінюють на більшу з доплатою. У зв’язку з цим мали місце певні негативні судові прецеденти. Однак, враховуючи рішення у справі «Зеленчук і Цицюра проти України», ситуація змінилася в кращу сторону для тих, хто здійснює такі правочини.
По-четверте, одержання землі для сільськогосподарських цілей для «солом’яних чоловічків». Кожен громадянин має право безоплатно отримати у приватну власність два гектара землі. Як-то кажуть, з хати по нитці – сирота у свитці. Цей принцип застосовується і тут. Існує пул людей, які користуються наданими їм правами на два гектари землі безкоштовно, а потім, за окрему плату, складається відповідна довіреність та укладаються довгострокові договори оренди. Однак схема залишається схемою.
Незважаючи на те, що зазначені вище схеми використовуються досить давно, вони не є безпечними та мають певні ризики, зокрема: вірогідність не стати реальним власником земельної ділянки, судовий перегляд угод та скасування домовленостей, досягнутих з «продавцем», неотримання грошей за «продану» земельну ділянку тощо.
Відсутність прозорого ринку сільськогосподарських земель та існування таких схем на «тіньовому ринку» також породжують і сприяють захопленню активів в аграрному секторі. Необхідно розуміти, що проста відсутність відкритого ринку сільськогосподарських угідь породжує цілу систему проблем для власників земель та багато можливостей для рейдерів, адже чим складніша схема придбання вашої землі, тим більше «прибуткових можливостей» для рейдерів.
Найпоширенішими рейдерськими схемами, від яких страждають аграрії, є: заволодіння корпоративними правами юридичної особи, корпоративний конфлікт, збирання чужого врожаю, засівання чужої землі, збір заробітної плати та інші схеми. Кількість подібних рейдерських атак щороку збільшується.
Виходячи з вищесказаного, можна зробити висновок, що необхідно скасувати мораторій на продаж сільськогосподарських земель та створити прозорий ринок землі з чіткими правилами.
Але що заважає ухваленню відповідного закону та скасуванню мораторію? Відповідь на це питання дуже проста — страх, породжений численними міфами, як-от: іноземні компанії скупують усю землю, землю отримають лише великі землевласники та сільськогосподарські господарства, настане продовольча криза, угіддя скуповуватимуться за дріб’язок тощо.
Однак усі забувають, що вони землю не виробляють і цей ресурс є вичерпним, а тому за наявності конкуренції на відкритому ринку ціна лише зростатиме.
В якому напрямку просувається робота наших законодавців, що спрямована на відкриття ринку сільськогосподарських земель? Що пропонується? Наведемо основні моменти, про які зараз йде мова в процесі підготовки законопроекту, і які можуть розвіяти міфи, що існують у суспільстві.
По-перше, пропонується обмежити коло людей, які зможуть придбати землю для сільськогосподарських потреб. Обмеження пропонується ввести переважно на основі національного критерію. Українська земля – для українців.
По-друге, пропонується обмежити кількість земельних ділянок на одну особу, щоб уникнути надмірної концентрації та монополізації.
По-третє, надання переважного права на придбання землі для землекористувачів та власників прилеглих земель.
По-четверте, встановлення відкритої ринкової ціни на землю відповідно до оцінки, здійсненої експертом.
Безперечно, обговорюються й інші моменти. На жаль, немає чіткого уявлення про правила на ринку землі. Який висновок можна зробити, проаналізувавши плюси та мінуси відкриття ринку сільськогосподарських земель в Україні?
Скасування мораторію та запуск ринку землі є нагальною потребою. Українське суспільство до цього готове. Ринок землі збільшить приплив інвестицій в економіку України. Це пов’язано з тим, що за відсутності такого ринку для отримання земельної ділянки необхідно використовувати схеми, зазначені вище, що автоматично знижує вартість землі через наявність непередбачуваних ризиків. Впровадження прозорих правових механізмів у цьому секторі допоможе фермерам більш ефективно захищати та реалізовувати свої права, а юристам – захищати права клієнтів.