Дата публікації: 25 липня 2024
Дмитро Груба, адвокат
Джерело: AgroPortal
25 червня 2024 року було офіційно оголошено про початок переговорів щодо вступу України до Європейського Союзу. Очевидно, що цей шлях буде непростим, адже Україна має виконати ряд умов та вимог, зокрема провести ряд законодавчих реформ у сфері земельних та аграрних відносин, гармонізуючи національне законодавство із законодавством ЄС. Безумовно, одним із найважливіших у цій сфері буде питання змін у функціонуванні ринку сільськогосподарської землі.
Реформа ринку землі в Україні
Ринок землі в Україні було запущено у 2021 році зі значними обмеженнями щодо його суб’єктів (для фізичних осіб) та максимальної площі «в одних руках» (до 100 га).
З початку 2024 року, попри війну, пройшов наступний етап реформи — ринок відкрився для вітчизняних юридичних осіб, засновниками яких є виключно громадяни України. Також збільшено ліміт максимальної площі зі згаданих 100 га до 10 тис. га.
Крім того, від початку функціонування ринку і до сьогодні ринок є закритим для іноземців, включаючи також і юридичних осіб, де учасниками виступають іноземні громадяни. Відповідно до чинного на цей час законодавства відкрити ринок для них можуть лише за результатами референдуму, проте проведення останнього в умовах воєнного стану не допускається.
Тобто ринок сільськогосподарської землі від самого початку і до сьогодні функціонує як «замкнутий», придбати землю можуть виключно громадяни України напряму чи через контрольованих ними юридичних осіб.
Відповідно до відкритих даних Opendatabot, з моменту відкриття ринку було продано майже 600 тис. га сільгоспземель. Середня вартість 1 га землі при цьому повільно, але стабільно збільшується і нині сягає понад 49 тис. грн.
Як працює ринок землі в ЄС?
Щоб зрозуміти, чи вплине розпочата Україною євроінтеграція на ринок землі потрібно зрозуміти, яким чином функціонує ринок країн, які є членами Європейського Союзу, та яких змін він зазнавав у зв’язку із вступом цих країн до ЄС.
Передусім слід нагадати, що серед основних засадничих принципів Європейського Союзу є вільний рух товарів та капіталів. Це є основою функціонування, проте не означає, що кожна країна-учасник не має жодних обмежень у функціонуванні ринку землі. Вони є і значно відрізняються від країни до країни, хоча й не йдуть у порівняння із нашими.
Традиційно, найбільш ліберальними є переважно країни західної Європи, тоді як в країнах центральної та східної Європи ринок землі є більш регульованим.
Мабуть, найменш обмеженим є ринок у Бельгії та сусідніх Нідерландах. Аграрна промисловість в Нідерландах доволі розвинута та ефективна, а ринок землі є максимально відкритим протягом багатьох років. Обмежень на ринку землі Нідерландів — мінімум і стосуються вони переважно оренди, як-от мінімальний термін оренди тощо. Купити ж землю можуть як громадяни країни, так і іноземці. Середня ціна на землю, до речі, є найвищою в Європі.
Схожа ситуація з ринком землі й в уже згаданій Бельгії, Іспанії (за виключенням певних регіонів, де на придбання землі потрібен спеціальний дозвіл) та інших країнах західної Європи.
Водночас у Франції ситуація інакша. Ринок функціонує в умовах більшої кількості вимог та обмежень щодо придбання землі. Тут діє Товариство земельного упорядкування та сільського господарства (SAFER), через яке здійснюється погодження операції з купівлі-продажу землі у Франції, зокрема, вивчаючи особу потенційних покупців землі.
При цьому іноземці мають право на придбання землі у Франції, проте перевага в купівлі в першу чергу надається місцевим фермерам. До речі, сільськогосподарська галузь Франції побудована саме на великій кількості дрібних фермерських господарств.
Доволі ліберальне земельне законодавство діє в Литві. В країні з 2014 року було знято заборону на продаж землі іноземцям, хоча й з деякими обмеженнями щодо покупців та максимальної площі. Земельна лібералізація там проходила в кілька етапів і нині близько 80% земель є приватними.
Польща, не без тиску з боку ЄС, лише через 12 років після вступу відкрила ринок землі для іноземців (2016 рік), проте не для всіх, а лише для громадян країн ЄС. Крім того, існують значні обмеження щодо площі (до 500 га в одні руки), місця проживання та кваліфікації покупців. Перевага тут також надається дрібним фермерським господарствам.
В Угорщині, де ринок землі для громадян ЄС відкрився у 2011 році, також діють значні обмеження. Так, для придбання землі необхідним є підтвердження певних професійних навичок у сфері сільського господарства. Діють також обмеження щодо максимальної площі землі «в одних руках» на рівні 300 га.
Аналогічну ситуацію можна зустріти в Болгарії, Словаччині та інших країнах, де діють різного роду обмеження для покупців землі, наприклад, щодо мінімального строку проживання в певній країні чи місцевості, максимальної до набуття у власність площі тощо.
Позиція Суду ЄС
Треба враховувати, що ряд вказаних обмежень вже був предметом розгляду Суду Європейського Союзу (Суду Справедливості).
Наприклад, Суд дійшов висновку, що встановлення максимальних лімітів на розмір землі, що може перебувати у власності в «одних руках», порушує основоположний принцип вільного руху капіталу.
Аналогічних висновків Суд Справедливості дійшов і щодо вимог стосовно обов’язковості постійного проживання покупця у місцевості, де знаходиться земельна ділянка.
При цьому слід звернути увагу, що Суд Європейського Союзу не тільки надає тлумачення права ЄС, але й зрештою впливає на його формування та трансформацію, адже його рішення часто стають основною для законодавчих та інших актів Європейського Союзу, а також країн-членів.
А що з орендою та іншим користуванням?
Слід пам’ятати, що функціонування ринку землі не може зводитись виключно до проблем та питань купівлі-продажу землі, адже значна кількість вітчизняних (і не тільки) аграріїв є не власниками, а користувачами землі.
В Україні права орендарів землі є доволі захищеними, зокрема, за допомогою інструментів переважного права на придбання землі у власність, переважного права на продовження орендних відносин, законодавчого встановлення мінімального 7-річного терміну оренди ряду земельних ділянок сільськогосподарського призначення. До того ж, не так давно право оренди в Україні стало повноцінно обороноздатним, що є правильним та прогресивним кроком.
В країнах-членах Європейського Союзу набір механізмів для захисту землекористувачів є, в цілому, аналогічним, тому фундаментальних змін щодо цього я би не очікував.
Проте в питанні користування європейськими й українськими землями є одна суттєва відмінність. В Україні, попри багаторічну критику і ряд законодавчих спроб змінити ситуацію, продовжує діяти інститут довічного успадкованого володіння та інститут постійного користування землею. Це є нашим спадком від радянської правової системи. При цьому обсяги таких земель дійсно вражають.
Так, більше ніж 3 млн га земель нині продовжують знаходитись у постійному користуванні державних підприємств, установ та організацій. Вказані землі часто є предметом тіньових земельних схем на аграрному ринку, що не сприяє конкуренції та розвитку економіки, а лише стимулює корупцію в агробізнесі.
Тому очікуємо, що майбутня гармонізація українського законодавства із законодавством ЄС покладе край цим рудиментарним земельним інститутам.
Слід зазначити, що відповідно до звіту Європейської комісії щодо України за підсумками 2023 року, гармонізація вітчизняного земельного законодавства нині перебуває на початковій стадії. Хоча й було досягнуто певного прогресу, зокрема у прийнятті законодавства, яке відповідає acquis ЄС, попереду Україна має багато роботи в цьому напрямку.
Лібералізація ринку землі як шлях до інвестицій
Очевидно, що прагнення України зайняти заслужене місце в європейській родині та обмеження, що нині діють на нашому ринку землі, — несумісні речі. З часом їх все ж доведеться переглянути та хоча б мінімально лібералізувати, надавши іноземцям доступ до ринку землі тією чи іншою мірою.
Для прихильників закритого ринку заспокійливою має стати опція із застосуванням значних обмежень у купівлі землі іноземцями, можливістю встановити ряд вимог до покупців, обмежити максимальну до придбання площу тощо. Такі обмеження можуть діяти протягом тривалого періоду. Нормальною практикою ЄС є можливість застосування значних перехідних періодів до остаточного відкриття ринку (згадані вище 10 років у Литві, 12 років у Польщі, а ці випадки не є поодинокими).
Проте, на мою думку, жорсткі обмеження є скоріш шкідливими. Основним обмежувальним мотивом має стати лише запобігання монополізму та максимальне сприяння конкуренції, розвитку малих господарств. Страхи з приводу того, що вся земля буде скуплена іноземцями на практиці не справджуються, такі загрози є скоріш надуманими та спровокованими непростим історичним минулим східної Європи. До того ж відкриття ринку для іноземців відкриває нові можливості для залучення коштів, що, погодьтесь, є вкрай важливим для майбутнього відновлення післявоєнної економіки.
