Оренда землі сільськогосподарського призначення в умовах воєнного стану

Дмитро Груба, адвокат

Джерело: «Юрист & Закон»

З уведенням воєнного стану земельні відносини в Україні істотно змінилися. Основними законодавчими актами, які в особливий спосіб нині регулюють правовідносини в цій сфері є Закон України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану”, який було ухвалено ще 24.03.2022, і Закон України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо особливостей регулювання земельних відносин в умовах воєнного стану”, ухвалений 12.05.2022.

Найвідчутніших змін у цій сфері зазнало законодавче регулювання користування землями сільськогосподарського призначення. Це є цілком очевидним й очікуваним з огляду на необхідність забезпечити продовольчу безпеку в умовах війни, адже, за попередніми даними, у цьому році Україна може зібрати на 35-40 % врожаю менше, ніж торік.

Ця категорія земель змінилася найменше, зокрема було запроваджено “автоматичне” поновлення строку договорів оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без унесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Варто зазначити, що сказане рівною мірою стосується земель державної та комунальної власності, а також невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок і земельних ділянок, що залишилися в колективній власності та були передані в оренду органами місцевого самоврядування.

Слід зауважити, що “автоматичне” поновлення є можливим за умови, що строк користування земельними ділянками за відповідними договорами закінчився після введення воєнного стану. Водночас указані законодавчі зміни набули чинності 07.04.2022, проте, за загальним правилом, закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі.

Можна спрогнозувати, що вказане призведе до судових спорів щодо питання “автоматичного” поновлення договорів оренди, які закінчилися в період із 24.02.2022 по 07.04.2022.

Крім того, до законодавчих змін, які торкнулися земель сільськогосподарського призначення усіх форм власності (тобто і приватної землі), належить і можливість передання прав землекористувача за договорами оренди, суборенди. Таке передання є можливим на строк до одного року й тільки для використання земельної ділянки за цільовим призначенням.

Згода власника земельної ділянки (або орендаря – у разі передання прав за договором суборенди) не потрібна.

Передання відбувається на підставі письмового договору про передання права землекористування між землекористувачем та особою, якій буде передано право користування земельною ділянкою, який укладають в електронній формі.

Договір про передання права землекористування, а також зміни до нього, договір про розірвання такого договору підлягають державній реєстрації, яку здійснює районна військова адміністрація у Книзі реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану.

Перехід права оренди, суборенди земельної ділянки за договором про передання права землекористування не підлягає державній реєстрації. Право оренди, суборенди є переданим із дня державної реєстрації договору про передання права землекористування і припиняється зі спливом строку дії договору про передання права землекористування.

Водночас державну реєстрацію договору про передання права землекористування здійснюють за заявою землекористувача, що передав право землекористування, яку складають в електронній формі та до якої має бути додано примірник зазначеного договору, а також засвідчені землекористувачем копії документів, що посвідчують право землекористування. Заяву з доданими документами надсилають електронною поштою.

Як бачимо з наведеного вище, процедура передання права користування максимально проста та швидка, а всі процеси відбуваються дистанційно. Не складно зрозуміти, що, скориставшись такою простою процедурою зміни землекористувача, а також певними недоліками законодавчої техніки (як останніх земельних змін, так і законодавства у сфері електронної комерції), деякі учасники ринку можуть тимчасово “збільшити” свої земельні володіння коштом інших. Зокрема, подібна ситуація можлива під час активного збору врожаю, коли можуть з’являтися “нові землекористувачі” з документами на землю, які спробують привласнити сільськогосподарську продукцію.

Передання ж в оренду сільськогосподарської землі державної та комунальної власності та деяких інших категорій земель (нерозподілених і невитребуваних земельних ділянок та земельних часток, земель, що залишилися в колективній власності КСП тощо) відбувається з урахуванням таких особливостей.

Процедурні зміни

Нині, що доволі істотно, передання в оренду земельної ділянки здійснюють без проведення земельних торгів. Це, звісно, підвищує корупційні ризики, але значно додає мобільності процедурі передання землі в оренду.

Сам же договір оренди земельної ділянки відтепер укладають в електронній формі та засвідчують кваліфікованими електронними підписами орендаря й орендодавця.

Право оренди земельної ділянки за такими договорами не підлягає державній реєстрації, натомість реєструють сам договір оренди землі (зміни до нього, договір про розірвання такого договору оренди). Реєстрацію здійснює районна військова адміністрація у Книзі реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану, як і в разі вже згаданої вище процедури зміни землекористувача.

Здійснюють таку реєстрацію за заявою орендодавця, складеною в електронній формі та надісланою електронною поштою. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації договору оренди земельної ділянки.

Зміни по суті правовідносин

Істотних змін зазнала не лише процедура передання землі в оренду, а й сам зміст орендних правовідносин й оборотоздатності земельної ділянки як об’єкта цивільних прав.

Відтепер задля збільшення посівних площ в умовах воєнного стану допустимим є передання в оренду земельної ділянки без її належного формування, тобто без присвоєння їй кадастрового номера та внесення відомостей про таку земельну ділянку до Державного земельного кадастру. Умовне формування земельної ділянки здійснюють на підставі технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель.

Із цією ж метою надано можливість органам місцевого самоврядування передавати в оренду землі, що мають перейти до комунальної власності, ще до здійснення державної реєстрації права комунальної власності на них (тобто формально – до виникнення права комунальної власності на таку землю).

Річ у тім, що відповідно до п. 24 Перехідних положень Земельного кодексу України землями комунальної власності територіальних громад є всі землі державної власності, розташовані за межами населених пунктів у межах таких територіальних громад, крім чітко визначеного переліку земель. Хоча вказана норма щодо розмежування земель державної та комунальної власності не нова і її запроваджено задовго до введення воєнного стану, з різних причин геть не всі поспішали реєструвати своє право комунальної власності на таку землю.

Також нині в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва може бути передано будь-яку земельну ділянку сільськогосподарського призначення державної або комунальної власності без необхідності зміни її цільового призначення (за загальним правилом, використання земель сільськогосподарського призначення доволі суворо регламентовано навіть у межах категорії, тоді як використання інших земель є досить вільним у межах їхньої категорії земель).

Змін зазнав також і розмір орендної плати, який тепер не може перевищувати 8 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки (раніше – 12 %), який визначають від середньої нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по області, а не для кожної ділянки окремо, як було до цього.

Варто зауважити, що орендар земельної ділянки має низку законодавчо встановлених обмежень у своїх правах: не має права на компенсацію власних витрат на поліпшення земельної ділянки, передання земельної ділянки в суборенду, установлення земельного сервітуту, будівництво на земельній ділянці об’єктів нерухомого майна, закладення на земельній ділянці багаторічних насаджень, зміну цільового призначення земельної ділянки, не має орендар також і переважного права на купівлю орендованої земельної ділянки в разі її продажу.

Не менш важливо й те, що передання в оренду таких земель здійснюють на строк до одного року, а договір оренди не може бути поновлено, укладено на новий строк і припиняється зі спливом строку, на який його укладено. Якщо такий договір оренди землі закінчився до збирання врожаю, посіяного орендарем на земельній ділянці, орендар має право зібрати цей урожай із компенсацією ним орендодавцю збитків, спричинених тимчасовим зайняттям земельної ділянки, у розмірі орендної плати за період із дня закінчення строку дії договору оренди до дня закінчення збирання врожаю.

Наостанок можна сказати, що ухвалені законодавчі зміни справді спрощують та пришвидшують надання сільськогосподарської землі в оренду та є важливими, хоча й не позбавлені певних недоліків, які, утім, не повинні вельми негативно вплинути на земельні правовідносини в агросекторі.