Дата публікації: 31 березня 2023
Дмитро Груба, адвокат
Джерело: «NV Бізнес»
23 лютого Верховна Рада прийняла довгоочікуваний Закон України «Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених військовою агресією Російської Федерації».
Закон передбачає запровадження механізму отримання компенсацій за знищене/пошкоджене житло, запроваджує основи для функціонування Реєстру пошкодженого та знищеного майна тощо. Актуальність цього закону в умовах війні важко переоцінити. Самі за себе говорять тисячі зруйнованих об’єктів нерухомості по всій країні.
Хто і за яку нерухомість зможе претендувати на компенсацію?
Перше, на що слід звернути увагу, компенсація передбачається виключно за пошкоджену або знищену житлову нерухомість. Тобто, всі власники нежитлової нерухомості залишаються «за бортом» прийнятого закону.
По-друге, попри те, що війна в Україні продовжується понад 9 років, закон передбачає можливість отримання компенсації за пошкоджену/знищену нерухомість з 24.02.2022.
Таким чином люди, чиє житло було зруйновано/пошкоджено до вказаної дати, претендувати на компенсацію не можуть. Сподіваюсь, що законодавці мають певний чіткий та послідовний план щодо раніше пошкодженого та знищеного майна і цю несправедливість усунуть. Інакше важко пояснити такого роду диференціацію.
Третє, на чому слід акцентувати, це питання суб’єктів, які можуть претендувати на отримання компенсації. Такими суб’єктами є лише фізичні особи – громадяни України, яка мала права на житлову нерухомість, а також ОСББ (управителі багатоквартирних будинків, ЖБК, які здійснюють утримання відповідних будинків) за пошкоджене спільне майно багатоквартирного будинку.
Важливо, що отримати компенсацію зможуть також і спадкоємці власників прав на нерухомість.
Тобто, всі іноземні громадяни, особи без громадянства, а також юридичні особи (крім названих вище) не знайдуть себе в переліку претендентів на компенсацію.
Крім того, відповідно до закону отримати компенсацію також не зможуть:
- особи, до яких застосовано санкції відповідно до Закону України «Про санкції»;
- особи, які мають судимість за вчинення кримінальних правопорушень, передбачених розділом І «Злочини проти основ національної безпеки України» КК України;
- спадкоємці таких осіб щодо пошкоджених/знищених об’єктів нерухомого майна.
А що з компенсацією за майбутню нерухомість?
Тут важливо відзначити доволі прогресивні положення закону, відповідно до яких компенсацію можна бути отримати не тільки за завершені та прийняті до експлуатації об’єкти нерухомості, а й за майбутні об’єкти нерухомості: об’єкти будівництва (будинки садибного типу, садові та дачні будинки) та складові частини об’єктів будівництва (квартири, інші житлові приміщення в будівлі).
Компенсація за майбутні об’єкти нерухомості здійснюється за певних умов, а саме: 1) на момент пошкодження мають бути зведені несучі та зовнішні огороджувальні конструкції майбутнього будинку (крім світлопрозорих конструкцій та заповнення дверних прорізів); 2) щодо таких об’єктів будівництва має бути отримано право на виконання будівельних робіт.
Форми та розмір компенсації
Закон передбачає декілька форм отримання компенсації, серед яких:
- виконання робіт, пов’язаних з будівництвом, на пошкодженому об’єкті нерухомого майна з метою його відновлення або надання будівельної продукції для виконання таких робіт;
- перерахування грошей на поточний рахунок отримувача компенсації із спеціальним режимом використання для будівництва будинку садибного типу, садового або дачного будинку;
- фінансування придбання квартири, іншого житлового приміщення, будинку садибного типу, садового або дачного будинку (у тому числі фінансування придбання приміщення/будинку, що буде споруджений у майбутньому, або інвестування/фінансування його будівництва) з використанням житлового сертифіката.
Останні дві опції доступні лише щодо знищеного майна з певними нюансами.
Так, компенсація за знищений будинок садибного типу, садовий або дачний будинок, об’єкти будівництва (будинки садибного типу, садові та дачні будинки) надається в один із зазначених вище способів (надання коштів чи житлового сертифіката). При цьому важливо, що форму компенсації в цьому випадку визначає сам отримувач.
Компенсація ж за знищену квартиру, інше житлове приміщення в будівлі, складову частину об’єкта будівництва (квартиру, інше житлове приміщення в будівлі), що після прийняття в експлуатацію є самостійним об’єктом нерухомого майна, надається виключно у вигляді житлового сертифіката.
Варто зауважити, що житловий сертифікат може бути використаний лише його власником або його спадкоємцем та не може бути відчужений третім особам. Сертифікат можна використати протягом 5 років. Договір про придбання нерухомості з використанням житлового сертифіката підлягатиме нотаріальному посвідченню.
Вартою уваги є також заборона на відчуження нерухомості, яка придбана з використанням житлового сертифіката. Вона буде накладатися нотаріусом та діятиме протягом 5 років.
Що ж до розміру компенсації, то закон її не обмежує, вказуючи, що її визначення буде проводитись, виходячи із загальної площі знищеного об’єкта нерухомості та вартості 1 квадратного метра площі знищеного нерухомого майна.
При цьому визначення вартості 1 квадратного метра буде здійснюватися у порядку, який ще має бути встановлено Кабміном.
Що до способу отримання компенсації у вигляді виконання будівельних робіт та надання матеріалів для відновлення пошкодженого майна, то порядок надання такої компенсації також відсутній та має бути додатково встановлений Кабміном.
Процедура отримання компенсації за зруйноване майно
Заява про отримання компенсації разом із нехитрим переліком документів подається під час дії воєнного стану та протягом одного року з дня його припинення до Комісії з розгляду питань щодо надання компенсації (вони мають бути створені на місцях).
За загальним правилом розглядається протягом 30 днів, а за наслідком розгляду мають прийняти рішення – про надання або відмову у компенсації, яке можна оскаржити в суді.
Закон також передбачає підстави для зупинення розгляду заяви, наприклад, якщо заявник втратив документи на нерухомість та потребує часу для їх відновлення. Також передбачена черговість розгляду заяв, облік якої для прозорості передбачається робити автоматично.
Загалом, сама по собі процедура отримання компенсації за зруйноване майно не є надмірно складною та обтяжливою, перелік документів є досить простим та коротким, як і перелік кроків, що необхідно пройти від ініціювання отримання компенсації до її фактичного отримання.
Підсумовуючи, слід повторно наголосити на важливості цього закону. Проте замало створити гарний механізм, варто ще налагодити його належну роботу. Використання закону на практиці стане його першим випробуванням. Друге – гроші, адже недостатність фінансування в подібних випадкам ми бачили неодноразово. Таким чином, тільки за умови успішного подолання двох бар’єрів – бюрократичного та фінансового, можна буде говорити в майбутньому про його успішність та ефективність.
