Дата публікації: 5 січня 2026
Дмитро Груба, адвокат
Джерело: «Юридична практика»
За загальним правилом отримати в оренду чи викупити земельну ділянку державної або комунальної форми власності можливо за результатами проведення земельних торгів (аукціону), крім певних випадків. Найпоширенішим із таких є наявність на земельній ділянці нерухомого майна.
Закон допускає передачу державної чи комунальної землі без конкурсу у випадку, коли вона надається власнику нерухомого майна для обслуговування та експлуатації існуючих об’єктів нерухомості (будівель, споруд), розташованих на такій земельній ділянці.
Таке правове регулювання з боку законодавця є виправданим і логічним. Воно створює для приватних власників передумови для уникнення тягаря у вигляді аукціону та зайвої бюрократії. Своєю чергою для держави чи місцевого самоврядування – це певний запобіжник від зловживань, в тому числі в питанні розміру землі (який інколи дійсно може необґрунтовано перевищувати площу розташованих на ній об’єктів нерухомого майна).
І саме це питання співвідношення площі землі й нерухомості є каменем спотикання в таких справах.
Судові спори через придбання земельної ділянки поза конкурсом
Річ у тім, що в законодавстві відсутня чітка формула, яка б однозначно визначала, яка кількість квадратних метрів землі має «припадати» на кожен квадратний метр тієї чи іншої нерухомості. Немає в законодавстві також методики чи будь-якої вказівки на те, як та в якому порядку ця площа має визначатись.
З огляду на це, все частіше з’являються судові спори, особливо за позовами прокуратури, де ставиться питання повернення землі у державну чи комунальну власність з міркувань неспівмірності площі землі й нерухомості.
З урахуванням успішної практики команди ЮФ «Ілляшев та Партнери», ми надамо кілька порад, що допоможуть підготуватись до отримання прав на землю та стануть в нагоді у випадку подальшого виникнення судових спорів.
Для кращого розуміння проблеми та можливих шляхів її вирішення слід звернутись до найпоширеніших доводів прокуратури в межах таких позовів.
Математичне порівняння площі
Основним доводом прокуратури в подібних справах є констатація факту того, що площа відведеної земельної ділянки є більшою у простому математичному порівнянні з площею нерухомості.
При цьому часто такі доводи надаються без посилання на докази (висновки експертизи, невідповідність землевпорядної документації вимогам законодавства тощо).
Сама по собі констатація факту того, що площа відведеної земельної ділянки є більшою у математичному порівнянні з площею нерухомості, без обґрунтування належними та допустимими доказами, не може вважатися належним обґрунтуванням позову та не дає підстав для його задоволення.
Ключову роль у питанні раціонального використання земельної ділянки відіграє землевпорядна документація (проект землеустрою, технічна документація щодо поділу земельної ділянки тощо), на підставі якої ділянку було відведено. Саме в цьому документі мають враховуватись усі особливості формування ділянки.
До таких особливостей, зокрема, належать:
- специфіка місцевості;
- вид господарської діяльності, що здійснюється в межах земельної ділянки;
- логістичні параметри;
- наявність обмежень у використанні (охоронні, санітарно-захисні зони, сервітути, зони для прокладення та експлуатації інженерних мереж тощо);
- інші індивідуальні характеристики конкретної земельної ділянки.
Можливим також є врахування історичних аспектів землекористування конкретною ділянкою.
Внаслідок існування сукупності тих чи інших особливостей, площа земельної ділянки може об’єктивно перевищувати площу нерухомості, яка на такій ділянці знаходиться. Інколи таке перевищення, на перший погляд, може видаватися значним, але з рештою є обґрунтованим.
На вказане також неодноразово звертав увагу Верховний Суд у своїх постановах від 30 березня 2021 року по справі № 922/1323/20, від 03 березня 2021 року у справі № 910/12366/18, від 21 березня 2023 у справі №922/3613/21 та інших.
Відображенню всіх особливостей земельної ділянки в землевпорядній документації слід приділяти ретельну увагу на етапі підготовки. Це дозволить сформувати сильну правову позицію для захисту.
Слідкувати також треба і за відповідністю землевпорядної документації абсолютно всім, навіть суто формальним, вимогам законодавства. Це не дозволить поставити її під сумнів в майбутньому.
Виявлення в рамках судового спору недоліків або неточностей у розробленому проекті землеустрою чи той факт, що проект землеустрою не відповідає вимогам закону або є необґрунтованим може стати підставою для задоволення позову.
Посилання на «вимоги» державних будівельних норм
У подібних справах прокуратура часто посилається на державні будівельні норми (ДБН), обґрунтовуючи ними невідповідність розмірів наданої земельної ділянки.
На практиці найчастіше зустрічаються посилання на ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій», ДБН «Житлові будинки. Основні положення ДБН В.2.2-15-2005», ДБН 360-92 «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень» тощо, а також на Державні санітарні правила планування та забудови населених пунктів.
Жодними ДБН не визначено нормативів розміру та меж земельних ділянок, не визначено співвідношення площі відведеної земельної ділянки до площі будівель та споруд, що на ній знаходяться тощо.
ДБН – це норми з іншим предметом правового регулювання, які містять вимоги саме для будівництва об’єктів нерухомості, а не для обслуговування нерухомого майна.
Така логіка знаходить своє відображення і в судовій практиці, зокрема, в постанові Верховного Суду від 30 березня 2021 року по справі № 922/1323/20, в ухвалі Верховного Суду від 18 травня 2021 року по справі № 920/349/20, в постанові від 02 квітня 2025 року по справі № 922/3614/21 та інших.
Отже, самі по собі ДБН не можуть обґрунтовувати необхідний розмір земельної ділянки, призначеної для обслуговування нерухомого майна.
Приклад з практики
У практиці команди ЮФ «Ілляшев та Партнери» багато подібних кейсів. З останніх прикладів — «Ілляшев та Партнери» захистили у Верховному Суді українського виробника у спорі про право власності на земельну ділянку.
У вересні 2025 року Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду ухвалив остаточне рішення на користь українського підприємства у судовому спорі з Рівненською обласною прокуратурою про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки площею 2,2 га в м. Житомир. Прокуратура стверджувала, що площа придбаної земельної ділянки перевищує площу нерухомості, яка на ній розташована.
Команда ЮФ «Ілляшев та Партнери» довела в суді, що площа земельної ділянки є співмірною з площею нерухомого майна в силу специфіки місцевості, виду господарської діяльності, логістичних параметрів та ряду інших причин.
Мета відведення земельної ділянки
Варто ще раз наголосити, що земельна ділянка поза конкурсом може бути виділена лише для обслуговування та експлуатації існуючих об’єктів нерухомого майна, а не для нового будівництва.
Приклади подібних ситуацій можна знайти в судовій практиці Верховного Суду, наприклад, в постановах від 20 липня 2022 року по справі № 910/5201/19, 09 лютого 2018 по справі 910/4528/15-г, від 09 квітня 2020 року по справі № 910/2942/19.
В даних та інших справах суди констатували порушення при виділенні земельних ділянок в оренду чи власність поза конкурсом. Вказували на те, що ділянки у даних випадках надавались не для обслуговування розташованих на них об’єктів нерухомого майна, а саме для будівництва нового об’єкта.
Слід зазначити, що виділення поза конкурсом ділянки одночасно як для нового будівництва, так і для експлуатації та обслуговування наявної на ній нерухомості також є суперечливим, оскільки отримання права оренди на них має відбуватись відповідно до різних порядків.
Висновки
Співвідношення площі нерухомості до площі земельної ділянки – це не математична формула, а юридично обґрунтований баланс між інтересами власника та територіальної громади чи держави.
Що допомагає успішно отримати та захистити землю?
- Правильно підготовлена землевпорядна документація.
- Врахування всіх особливостей ділянки.
- Дотримання вимог законодавства та судової практики.
- Підготовка сильної правової позиції у разі спору з органами влади.
Досвід ЮФ «Ілляшев та Партнери» в подібних справах показує, що ця стратегія дозволить викупити землю чи отримати її в оренду без зайвих перешкод та ризиків, отримати ділянку оптимальної площі, успішно захистити свої права у спорі з органами влади.
