Нові правила набуття та припинення прав на землю комунальної власності в Києві

Дмитро Груба, адвокат

Джерело: «Юридична практика»

9 жовтня 2025 року Київська міська рада (КМР) ухвалила рішення № 98/10565, яким затвердила Правила підготовки та прийняття рішень органами КМР щодо набуття та припинення прав на землю комунальної власності в місті Києві. Це рішення залишилось фактично непоміченим в публічному просторі, проте воно є важливим з огляду на ряд новел.

Певною мірою воно вдосконалює та систематизує процедуру, за якою КМР та її структурні підрозділи розглядають питання про передачу у власність або оренду земельних ділянок комунальної власності, поновлення оренди земель чи укладення договорів оренди на новий строк, а також припинення прав на землю в Києві.

Припинення прав на землю комунальної власності в Києві: ключові принципи

• Запровадження обов’язкових перевірок перед прийняттям рішень

Відтепер при розгляді заяв (клопотань) із земельних питань, а також під час опрацювання технічних документацій із землеустрою щодо інвентаризації земель, Департамент земельних ресурсів виконавчого органу КМР (Київської міської державної адміністрації) обов’язково звертається до структурних підрозділів КМР (Київської міської державної адміністрації) за різного роду інформацією, зокрема, щодо реєстрації документів, які дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт на земельній ділянці, можливого порушення вимог благоустрою шляхом самовільного розміщення на певній земельній ділянці будівель (споруд), наявності рішень про присвоєння адрес об’єктам нерухомості, розташованим на відповідних земельних ділянках тощо.

Також Департаментом земельних ресурсів будуть досліджуватись матеріали супутникової зйомки земельних ділянок за минулі роки для підтвердження факту наявності або відсутності на ділянках об’єктів нерухомості.

Раніше такі дії Департаменту не були регламентовані, проте інколи використовувались на практиці. Нині ж дослідження стане обов’язковим, адже покликане запобігти випадкам оформлення земельних ділянок під «сумнівними» об’єктами нерухомого майна.

Слід звернути увагу, що для осіб, які планують придбати нерухомість для подальшого оформлення права на землю комунальною власності, – це зайвий привід більш прискіпливо відноситись до перевірки юридичної історії нерухомого майна. Адже рішенням КМР унормовано, що Департамент земельних ресурсів виконавчого органу у разі виявлення самовільного зайняття земельної ділянки (у тому числі шляхом здійснення самочинного будівництва на ній) зобов’язаний негайно одночасно звернутись за захистом прав та інтересів територіальної громади міста Києва до суду та правоохоронних органів.

• Черговість розгляду земельних питань

Правилами закріплено принцип черговості розгляду земельних питань, відповідно до якого проєкти рішень, що стосуються набуття та припинення прав на землю комунальної власності в Києві (включаючи проведення технічної інвентаризації земель та затвердження її результатів, передачу земель у власність чи користування фізичним і юридичним особам), формуються і розглядаються постійними комісіями та виносяться на розгляд пленарних засідань КМР в порядку черговості надходження таких заяв. Черговість надходження визначається датою та часом їхньої реєстрації.

Водночас Правилами також закріплено, що черговість розгляду проєктів рішень може визначатися за подібністю питань, що пропонуються до вирішення. Критеріїв, за якими б визначалась «подібність» Правилами не встановлено, а отже на практиці регламентована черговість розгляду заяв може виявитись декларативною.

• Поновлення договорів оренди земель комунальної власності в Києві або укладення їх на новий строк

Важливим є питання поновлення оренди земель за договорами, укладеними до 16.07.2020 р., та укладання договорів оренди на новий строк з використанням переважного права орендаря.

Так, поновлення або укладення договорів оренди на новий строк буде можливим за умов підтвердження факту належного виконання своїх обов’язків орендарем, зокрема, щодо оплати, що буде перевірятися відповідною постійною комісією Київради.

Також визначено право відповідної постійної комісії Київради відмовити в поновленні або укладенні договору оренди на новий строк у разі відсутності на відповідній земельній ділянці об’єкта нерухомого майна або об’єкта незавершеного будівництва, для якого земельна ділянка передавалася в оренду. Одночасно із цим надається пропозиція щодо включення земельної ділянки в перелік земельних ділянок, що підлягають продажу на земельних торгах.

За договорами оренди земель комунальної власності, укладеними починаючи з 16.07.2020, не пізніше ніж за 3 місяці до дати закінчення строку оренди Департамент земельних ресурсів починає перевірку належного виконання обов’язків орендарем, за результатами якої оформлюється відповідний акт. У разі встановлення факту неналежного виконання обов’язків орендарем за вказаними договорами, готується подання про відмову у поновленні договору оренди, проєкт якої розглядається Київрадою не пізніше ніж за 40 календарних днів до дати закінчення дії такого договору.

• Співвідношення розміру об’єкта нерухомості, що знаходиться в приватній власності, із розміром земельної ділянки, що передається в оренду чи продається для обслуговування цього об’єкта

Варто нагадати, що не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі, зокрема, розташування на земельних ділянках об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Законодавство, яке регулює порядок надання земельних ділянок комунальної власності у власність чи користування, не встановлює жодних обмежень щодо площі та розміру відповідної земельної ділянки порівняно з нерухомістю, яка на ній розташована або яку планується розташувати. На цьому наголошують і суди, розглядаючи спори, де піднімаються питання співвідношення розміру об’єкта нерухомості та земельної ділянки.

Останнім часом значно побільшало судових спорів, в яких, зокрема, прокуратурою обстоюється позиція неспівмірності об’єкта нерухомого майна та земельної ділянки комунальної власності, яка виділяється в оренду чи продається з метою обслуговування та експлуатації такого нерухомого майна.

Приклад з практики

Нещодавно юридична фірма «Ілляшев та Партнери» саме в такій справі захистили права та інтереси українського виробника у Верховному Суді, щодо якого, невдовзі після придбання ділянки, прокуратура звернулася до суду із позовом про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки та повернення її у комунальну власність, стверджуючи, що площа придбаної земельної ділянки перевищує площу нерухомості, яка на ній розташована.

Завдяки роботі команди ЮФ «Ілляшев та Партнери» та зібраним нею доказам суд погодився, що з урахуванням землевпорядної документації, специфіки місцевості, виду господарської діяльності, логістичних параметрів, наявності ряду обмежень щодо використання земельної ділянки тощо, площа земельної ділянки є співмірною з площею нерухомого майна, а процес отримання земельної ділянки у власність відбувся з повним дотриманням норм законодавства України та без будь-яких порушень.

В Правилах зроблено спробу унормувати питання такого співвідношення – розмір земельної ділянки для обслуговування об’єкта нерухомості, що знаходиться в приватній власності, обґрунтовується місткістю об’єкта та основними параметрами згідно з ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій».

Проте слід звернути увагу, що у цій категорії справ Верховним Судом сформовано ряд правових висновків, серед яких наступні:

• ключову роль у питанні раціонального (чи не раціонального) використання земельної ділянки відіграє проект землеустрою (технічна документація із землеустрою), за яким таку ділянку було відведено у власність чи користування і саме у ньому враховуються усі особливості формування ділянки;
• в силу специфіки місцевості, виду господарської діяльності, логістичних параметрів та багатьох інших чинників, площа (геометричні розміри) земельної ділянки може значно перевищувати площу нерухомості, яка на такій ділянці знаходиться;
• одним із можливих способів доказування є висновки відповідної експертизи, а також обставини наявності недоліків або неточностей у розробленому проєкті землеустрою чи той факт, що проєкт землеустрою не відповідає вимогам закону або є необґрунтованим;
• ДБН не можуть обґрунтовувати необхідний розмір земельної ділянки, призначеної для обслуговування будівлі, бо ДБН – це норми, які містять вимоги саме для будівництва об’єктів нерухомості, а не обслуговування нерухомого майна.

За таких умов спроба через ДБН унормувати питання співвідношення розміру об’єкта нерухомості, що знаходиться в приватній власності, із розміром земельної ділянки, що передається в оренду чи продається для обслуговування цього об’єкта, є спірною, адже дане питання є набагато складнішим та комплексним. Такі положення Правил йдуть в розріз із вказаними правовими висновками Верховного Суду.

Варто зазначити, що в протоколі відповідної постійної комісії Київради нині буде зазначатись інформація про відповідність/невідповідність розміру земельної ділянки вказаним розрахункам на підставі даних, наданих Департаментом земельних ресурсів.

У випадку, якщо розмір земельної ділянки, що відчужується для обслуговування об’єкта нерухомості приватної власності, перевищує достатній для обслуговування розмір, відповідна постійна комісія Київради готує обґрунтовану відмову в прийнятті рішення та направляє пакет документів до Департаменту земельних ресурсів для поділу відповідної земельної ділянки з метою передачі її частини належного та достатнього розміру для обслуговування відповідного об’єкта нерухомості.

Фактично КМР нині на свій розсуд буде визначати достатній розмір земельної ділянки, що, з урахуванням вже сформованої судової практики, призведе до нових спорів з цього питання.

В деяких питання, як запровадження обов’язкових перевірок перед прийняттям рішень Київрадою, поновлення договорів оренди або укладення їх на новий строк, нові Правила видаються доволі логічними та обґрунтованими. Інші положення (співвідношення розміру об’єкта нерухомості та земельної ділянки на підставі одних лише ДБН) видаються поспішними та такими, що потребують більш зваженого підходу та доопрацювання.

Враховуючи нові правила, набуття та припинення прав на землю комунальної власності в Києві потребуватиме ще більш ретельної юридичної підготовки та супроводу. Важливо також розуміти, що Правила не замінюють собою Порядок набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві від 2017 року (рішення КМР № 241/2463). Він і далі залишається чинним та, очевидно, застосовуватиметься в сукупності із Правилами.