Дата публікації: 15 грудня 2025
Дмитро Груба, адвокат
Джерело: «Юридична практика»
Локомотивами економіки України є кілька ключових галузей, а сільське господарство було та залишається стратегічною галуззю економіки України, привабливою як для вітчизняних, так і для іноземних інвесторів. Найбільш гучною та очікуваною подією для агробізнесу стало відкриття в Україні ринку сільськогосподарських земель, що дозволило фізичним особам з 1 липня 2021 року купувати до 100 гектарів землі «в одні руки», а з 1 січня 2024 року — юридичним особам (резидентам України) до 10 000 гектарів.
Питання доступу до ринку сільгоспземель іноземців поки залишається відкритим. Проте, рано чи пізно, і цей рубіж також буде пройдено. Також забороненим є продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності.
З моменту відкриття ринку сільськогосподарських земель в Україні попит на купівлю та продаж ділянок стабільно зростає, хоча це зростання значно уповільнено війною.
За відкритими даними, що публікує Opendatabot, з моменту відкриття ринку землі в Україні у 2021 році було укладено близько 340 тисяч угод купівлі-продажу, що складає близько 640 тисяч гектарів земель сільськогосподарського призначення. Середня вартість одного гектара за період з моменту відкриття ринку і по сьогоднішній день зросла з приблизно 37 до 65 тис. грн. Хоча зростання в іноземній валюті є значно скромнішим (з 1360 до 1540 дол. США), що значною мірою продиктовано війною.
Це свідчить про значний потенціал ринку сільськогосподарської землі в Україні, який показує стабільне зростання як ціни, так і кількості угод. Водночас угоди з такими об’єктами нерухомості залишаються юридично складними та потребують ретельної перевірки та планування кожного етапу. Помилки під час оформлення можуть призвести до втрати майна, судових спорів або фінансових збитків. У цій статті розглянемо ключові ризики, що виникають при продажу земель сільськогосподарського призначення в Україні та практичні способи їх мінімізації.
Due Diligence земельних ділянок перед придбанням
Плануючи угоди з придбання землі сільськогосподарського призначення, насамперед необхідно підтвердити наявність у продавця права власності та перевірити історію формування ділянки, переходу прав на неї.
Можливі ризики, які можуть бути виявлені на цьому етапі:
- відсутність зареєстрованого права в Державному реєстрі речових прав;
- порушення законодавства на етапі виділення та/або формування земельної ділянки;
- наявність арештів, заборон, іпотек або інших обтяжень, виявлення порушень порушення законодавства під час зняття обтяжень;
- судові спори щодо землі тощо.
В цьому блоці due diligence слід детально перевірити підстави виділення (формування) земельної ділянки та виникнення (переходу) прав на землю як на підставі наданої продавцем документації, так і аналізу актуальних та архівних даних: в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, в Державному земельному кадастрі тощо.
Обов’язковим етапом також є робота з Єдиним державним реєстром судових рішень для пошуку та аналізу судових рішень щодо земельної ділянки або її власника.
Виявлення обмеження у використанні земельної ділянки
Важливо також звернути увагу на землевпорядну документацію та відомості в Державному земельному кадастрі в частині наявності/відсутності охоронних зон чи інших обмежень у використанні земельної ділянки. Такі обмеження є по суті обов’язком власника або користувача земельної ділянки утримуватися від певних дій/діяльності на цій ділянці. Такі обмеження можуть виникати з різних причин, наприклад, через наявність інженерних мереж, природоохоронних зон, містобудівної документації тощо. Обмеження підлягають державній реєстрації в Державному земельному кадастрі.
Ідентифікація прав третіх осіб на земельну ділянку
Більшість сільськогосподарських земель в Україні перебувають у довгостроковому користуванні агрокомпаній на підставі договорів оренди або емфітевзису.
Варто пам’ятати, що за загальним правило перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або припинення договору оренди.
Проте припинення такого права користування може бути передбачено в договорі між власником земельної ділянки і її користувачем. Тут також є виключення, наприклад, договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, яка передається в оренду для закладання та/або вирощування багаторічних насаджень (плодових, ягідних, горіхоплідних, винограду), не може містити положень про зміну його умов або припинення договору у зв’язку з переходом права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи.
Наявність переважного права на купівлю земельної ділянки
Особливу увагу слід приділити наявності або ж відсутності переважного права на купівлю конкретної земельної ділянки сільськогосподарського призначення.
Таке право має першочергово особа, у якої є спеціальний дозвіл на видобування визначених законом корисних копалин загальнодержавного значення, якщо така земельна ділянка перебуває в межах ділянки надр, наданої такій особі в користування (за певними виключеннями), і лише в другу чергу – орендар земельної ділянки.
У разі, якщо відповідно до закону особа, яка має в силу закону переважне право на купівлю ділянки, не може набувати у власність земельну ділянку сільськогосподарського призначення, вона може передати своє переважне право купівлі такої земельної ділянки іншій особі, яка відповідно до закону може набувати у власність таку земельну ділянку.
За наявності переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення її власник зобов’язаний не пізніш як за два місяці до дня укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки зареєструвати намір щодо продажу земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Надалі має відбутись повідомлення про такий намір суб’єктів переважного права нотаріусом, який здійснюватиме посвідчення договору купівлі-продажу.
Варто пам’ятати, що в разі порушення переважного права, суб’єкт такого права може пред’явити до суду позов про переведення на нього прав і обов’язків покупця. Наслідком такого позову може стати втрата придбаної земельної ділянки та понесені у зв’язку із цим збитки.
Якщо суб’єкт переважного права не виявив бажання придбати ділянку або надав нотаріусу заяву про відмову від переважного права, справжність підпису на якій засвідчено нотаріально, можна переходити до фіналізації угоди.
Підготовка договору з купівлі/продажу земельної ділянки
За результатами проведеного due diligence, достеменно вивчивши історію земельної ділянки, вирішивши питання з переважним правом та інші сторони можуть переходити до фіналізації умов майбутнього договору, його підписання та нотаріального посвідчення.
В разі наявності переважного права на купівлю ділянки нотаріуса сторони визначають завчасно, адже він бере безпосередню участь у комунікації із суб’єктом переважного права.
Рекомендації з придбання земельних ділянок: підготовка угоди
Юридична фірма «Ілляшев та Партнери» має великий досвід супроводу придбання сільськогосподарської землі та due diligence: від проєктів з розширення географії діяльності великого агропідприємства і збільшення земельних банків до супроводу іноземних інвестицій.
Фіналізуючи угоду, варто пам’ятати про ряд умов та обмежень, а саме:
- до 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку;
- розрахунки, пов’язані зі сплатою ціни земельних ділянок сільськогосподарського призначення за цивільно-правовими угодами, провадяться в безготівковій формі;
- джерела походження коштів або інших активів, за рахунок яких набувається право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення має бути підтвердженим;
- загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності однієї особи не може перевищувати 10 тис. гектарів.
У разі порушення вимог щодо граничної площі земель сільськогосподарського призначення, як і набуття їх у власність особою, яка не має право їх набувати, є підставами для визнання правочину недійсним та конфіскації земельної ділянки.
Продаж сільськогосподарської землі в Україні лише на перший погляд може здаватись рутинною справою. Це юридично складний процес, що містить низку потенційних ризиків та потребує підвищеної юридичної уваги. Грамотно та всебічно проведений due diligence, ретельна підготовка до угоди та залучення професійного юриста значно зменшують імовірність проблем і гарантують безпеку угоди. Успіх будь-якої угоди значною мірою залежить від рівня підготовки до неї, тому слід пам’ятати, що неякісна підготовка може обернутись значним «головним болем» та фінансовими втратами.
