Купівля агробізнесу: основні юридичні схеми придбання, Due Diligence

Дмитро Груба, адвокат

Джерело: «Юридична газета»

Агробізнес був і залишається стратегічною галуззю економіки України, що є привабливою як для вітчизняних, так й іноземних інвесторів. Зараз, вперше з початку повномасштабної війни, ми бачимо стабільну тенденцію до збільшення земельних банків аграрних товаровиробників. Зазвичай це відбувається внаслідок придбання діючих сільськогосподарських підприємств.

Таке придбання є доволі складним і трудомістким процесом, що потребує ретельної підготовки. Важливо не лише правильно обрати форму придбання активу, але й провести всебічний юридичний аудит активу (Due Diligence) для мінімізації ризиків.

Вибір оптимальної юридичної схеми залежить від багатьох факторів: розміру бізнесу, структури власності, наявності земельного банку, активів, ліцензій тощо.

Придбання корпоративних прав (частки в статутному капіталі або акцій)

Це найтиповіший спосіб купівлі агробізнесу. Покупець стає власником агрокомпанії разом з усіма її активами, договорами, земельним банком.

Переваги:

• простота переходу активів — не потрібно переоформлювати землю, техніку, ліцензії;
• збереження бізнес-процесів, персоналу тощо.

Недоліки:

• можливі проблеми з попередніми транзакціями компанії;
• покупець бере на себе всі наявні та потенційні борги й зобов’язання.

У разі з придбанням корпоративних прав неможливо переоцінити значення всебічного юридичного аудиту активу, адже предметом такого дослідження мають стати всі основні аспекти діяльності сільськогосподарського підприємства.

До основних напрямів юридичного аудиту активу в такому разі можна віднести:

1. Правовий статус компанії та перевірка прав на бізнес. У цьому блоці аналізу підлягатимуть установчі документи, структура власності, повноваження керівних органів, особи власників, ліцензії, дозволи тощо. Особливу увагу слід зосередити не тільки на поточному стані цих та інших питань, а й на вивченні історії володіння компанією від її створення й дотеперішнього часу, дослідити всі операції щодо переходу корпоративних прав та інші зміни з метою виявлення прогалин і порушень, звернути особливу увагу на наявність або потенційну можливість корпоративних спорів тощо.
2. Земельний банк. Як відомо, земля фактично є найціннішим активом агробізнесу. В цьому блоці Due Diligence слід детально перевірити підстави виникнення прав на землю (права власності або користування: оренди, емфітевзису тощо); строки договорів на право користування землею (оренди, емфітевзису тощо); належність виконання умов договорів на право користування землею як в частині оплати, так і інших, встановлених такими договорами тощо. Слід також детально оцінити, якою частиною земель агропідприємство користується належним чином (з належним оформленням прав на землю, належним виконанням зобов’язань за договорами тощо), а яка частина земель є проблемною чи умовно проблемною з детальним описом причин. Десятиліття мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення, а також обмеження та недосконалості земельного законодавства стимулювали накопичення аграріями орендних земельних банків. Основна робота в цьому разі буде проводитись із договорами оренди, укладеними з фізичними особами (пайовиками). Головною проблемою зазвичай є наявність заборгованості або істотне порушення умов щодо оплати, наявність чи потенційна можливість судових спорів щодо розірвання договорів оренди у зв’язку із порушенням умов оплати чи інших.
3. Нерухомість, транспорт та інше майно. Дослідженню підлягатимуть й інші, крім земельного банку, ключові активи агропідприємства. Необхідним є дослідження підстав виникнення прав на майно, максимально докладної історії володіння майном, наявності або потенційної можливості спорів щодо такого майна тощо.
4. Договори, зобов’язання. Дослідженню підлягають ключові контракти агропідприємства: поставки, лізинг, кредитні договори, договори іпотеки, застави, поруки тощо.
5. Податковий та фінансовий стан. Товарні залишки, складські запаси. Здійснюється перевірка стану бухгалтерського обліку, звітності, наявності податкових боргів, статусу платника податків, відкритих судових спорів тощо.
6. Трудові відносини. Проводиться аналіз трудових договорів, наявності соціальних зобов’язань перед працівниками тощо.

Слід пам’ятати, що купуючи корпоративні права, часто-густо можна купити кота в мішку, адже зазвичай достеменно встановити й дослідити всю історію діяльності компанії за минулі роки, а часто й десятиліття, фактично неможливо з низки причин (втрачено або не надано певні документи тощо). При аудитах агропідприємств нерідко виявляються різні «білі плями», ризики щодо яких потрібно приймати або ж відмовлятися від угоди чи інакше її структурувати.

Купівля окремих активів

Цей варіант структурування угоди передбачає купівлю лише певних елементів агробізнесу: земельних ділянок або прав оренди на землю, техніки, нерухомого майна, урожаю, товарно-матеріальних цінностей тощо.

Довгий час цей варіант не міг бути застосований до найбільшого й найціннішого активу – землі, а точніше до найбільшої частини такого активу – орендованої землі.

Проте з 2021 року завдяки введенню права оренди землі в повноцінний цивільний оборот (крім земель державної та комунальної власності) цей варіант став можливим та, на нашу думку, пріоритетним у більшості ситуацій із придбанням активів діючих сільськогосподарських підприємств, адже він дає змогу звести ризики до мінімуму.

Тобто нині, як і будь-який інший актив в агросекторі, право оренди землі може бути відчужено. Здійснюється таке відчуження за письмовим договором між орендарем та особою, на користь якої таке право оренди відчужується (по суті, новим орендарем), і такий договір є підставою для державної реєстрації переходу права оренди землі.

Іншою особливістю є можливість відчуження права оренди без жодного на те погодження з боку власника (орендодавця) такої земельної ділянки, на відміну від тієї самої суборенди.

Вказаний варіант дає можливість уникнути багатьох ризиків та складнощів, відмовитися від сумнівних договірних земельних схем на користь легального, простого, зручного та прозорого придбання права оренди землі.

Юридична перевірка в такому разі буде потребувати менше часу та зусиль. Аудиту підлягатимуть земельний банк та інші активи (нерухоме майно, техніка тощо), якщо такі набуваються.

В межах земельного аудиту особливу увагу слід приділити перевірці договорів оренди (їхніх умов та належного виконання таких умов). Пов’язано це з тим, що «гріхи» попереднього орендаря можуть стати підставою для розірвання договорів оренди або пред’явлення власником землі інших претензій чи позовів до нового орендаря, внаслідок яких останній може втратити придбане право оренди.

Також укладаючи договір купівлі-продажу права оренди, максимально ретельно слід підходити до його підготовки: чітко виписати предмет договору, закріпити низку запевнень і гарантій від продавця права оренди та розмежувати відповідальність. Важливо прозоро зафіксувати ціноутворення, тобто ціну права оренди слід визначати не за пул земель загалом, а з огляду на ціну за один гектар та загальну площу. Це допоможе у випадку майбутніх претензій щодо втрати прав на частину орендованих земель через певні дії чи бездіяльність попереднього орендаря.

Отже, перевагами такого способу придбання агроактивів є:

• можливість відфільтрувати й придбати лише «чисті» активи;
• мінімізація ризиків, пов’язаних із минулою діяльністю агропідприємства.

Недолік:

• тривалість переоформлення у випадках із великою кількістю різних активів.

Останній досвід ЮФ «Ілляшев та Партнери» із супроводу розширення географії діяльності великого агропідприємства і збільшення земельного банку на понад 1000 га свідчить про ефективність застосування саме такої структури угоди.

Водночас на вибір тієї чи іншої схеми викупу агроактивів може впливати багато факторів, які мають бути враховані ще на початку процесу планування придбання таких активів.

Висновки

Купівля агробізнесу – це не просто передача активів, а вхід у складне середовище із власними юридичними, регуляторними та комунікаційними особливостями. Вибір правильної схеми придбання та проведення всебічного Due Diligence – запорука успішної угоди та стабільної роботи бізнесу в майбутньому.

Незалежно від обраної моделі, юридичний аудит є критично важливою частиною процесу купівлі агробізнесу. Його мета – виявити ризики, які можуть вплинути на вартість бізнесу або майбутні юридичні спори, сформувати у покупця обізнаність про стан і особливості предмета майбутньої угоди. Слід пам’ятати, що успіх будь-якої угоди значною мірою залежить від рівня підготовки до неї.