укр eng рус est

Публікації

Останні новини
Відгуки
Chambers Europe

«Нещодавно фірма провела консультування з низки фармацевтичних справ. Багато хто погоджується, що ця команда «рухається в правильному напрямку, особливо вражає її робота у фармацевтичній галузі».

 

Хто буде контролювати ринок оцінки

02.09.2013

Автор: Марія Бабенко
Джерело: «Ліга.Фінанси»

З перших днів серпня на ринку нерухомості очікувалися великі зміни. З цього дня повинні були набрати чинності нові норми, які зобов’язували фізосіб при продажу нерухомості отримувати «оцінку в цілях оподаткування». Проводити її, згідно з положеннями постанови Кабміну № 231 від 4 березня 2013 року, мають право лише спеціалізовані суб’єкти оціночної діяльності, які отримали відповідний сертифікат. Станом на 30 липня 2013 року їх налічувалося вкрай мало для нормального функціонування ринку в масштабах України. У зв’язку з цим експерти передрікали ринку вторинної нерухомості неминучу зупинку.

Чому Кабмін взяв паузу

Першого серпня після засідання уряду стало відомо про перенесення вступу в дію нових правил оцінки на три місяці – до 1 листопада 2013 року. Відповідна постанова (№ 501) того ж дня була підписана прем’єр-міністром. «Якби ці заходи не були вжиті, на ринку нерухомості настав би колапс, – вважає адвокат ЮФ «Ілляшев та Партнери» Арсеній Герасимів. – Якщо до нововведень право здійснювати оцінку мали 10 тис. оцінювачів, які працювали у складі 3,3 тис. юросіб, то з 1 серпня надавати послуги за новими правилами змогли б тільки 95 юросіб, які об’єднують 161 оцінювача». Таке звуження ринку, на думку партнера ЮФ «Лексфор» Юрія Чумака, неодмінно призвело б до подорожчання послуг через перевищення попиту над пропозицією, а посилення відповідальності оцінювачів могло посприяти завищенню вартості нерухомості та збільшенню податкових платежів для сторін договору. «Незважаючи на оптимізм Фонду держмайна, який заявляв про достатню кількість фахівців і про відсутність ризику подорожчання послуг, фактично для запуску нової процедури практично ніщо не було готове, – підсумовує радник практики корпоративного права, M&A МЮФ «Integrites» Ярослав Абрамов. – Адже десяток навчальних закладів, які отримали право готувати фахівців, почали роботу тільки з липня, оскільки раніше у них не було навчальних програм».

Для покупців нерухомості, які не встигли здійснити угоду до 1 серпня, питання оцінки залишається відкритим. У повідомленні Мін’юсту зазначено, що громадяни в найближчі три місяці можуть використовувати оцінку, отриману раніше, «протягом строку дії таких оцінок». «Проте, строк дії всіх оцінок, які були зроблені до 1 серпня 2013 року, закінчується 31 липня 2013 року, про що в них і вказано, – ділиться інформацією старший партнер адвокатської компанії «Кравець та Партнери» Ростислава Кравець. – Тому подібні заяви або не компетентні, або з їх допомогою від громадськості намагаються приховати проблему».

Як ринок готувався до нововведення

Очікування зміни порядку оцінки не пройшло безслідно для ринку житла. За оцінкою Арсенія Герасиміва, в останні дні перед введенням в дію зазначеної постанови спостерігався ажіотаж серед бажаючих укласти угоди відчуження нерухомого майна . «У липні , особливо в кінці місяця, покупці і продавці поводилися дуже активно, намагаючись здійснити угоди до 1 серпня. У зв’язку з цим в останні дні липня багато нотаріусів працювали до глибокої ночі», – відзначає заступник гендиректора агентства нерухомості «Real Druzi» Микита Ковалик. Однак, про бум на ринку вторинної нерухомості говорити не доводиться. «Покупці, які вже вийшли на фінальний етап операції, намагалися завершити процес оформлення до кінця липня, – відзначає гендиректор АН Park Lane Галина Мельникова. – Ті, хто ще не вибрав підходящий об’єкт, вели переговори про ціну та умови купівлі або оформляли кредит, продовжували діяти у звичайному темпі, оскільки нова процедура оцінки – не привід для прийняття поспішних рішень». За інформацією Ярослава Абрамова, незавершені угоди брокери планували відкласти на жовтень – листопад до того моменту, коли «вирішиться» друга проблема для ринку – введення обмеження на готівкові розрахунки.

Зміни, що стосуються оцінки, – не єдиний фактор, який провокує пожвавлення серед потенційних покупців житла. «У серпні на ринок нерухомості буде впливати введення з 1 вересня 2013 року обов’язкових безготівкових розрахунків при операціях на суму понад 150 тис. грн., що фактично призведе до збільшення витрат, як продавця, так і покупця, – нагадує Микита Ковалик. – Це може підштовхнути покупців і продавців до більш швидкого прийняття рішень». Оскільки про майбутню зміну процедури оцінки та перспективи обмеження готівкових розрахунків розмови йшли задовго до липня 2013 року, не виключено що ринок нерухомості відреагував на нововведення ще в першому півріччі. Адже, виходячи зі звітності приватних і державних нотаріусів, в перші шість місяців 2013 року було відзначено зростання кількості трансакцій. Зокрема, в Києві було продано 12 963 квартир і житлових будинків, що на 16% перевищує показники аналогічного періоду минулого року. У Київській області кількість угод купівлі-продажу зросла на 31% (до 6 280), в Одеській – на 33% (до 6082).

Податкова оцінка повернеться з 1 листопада

У тому, що нова процедура оцінки рано чи пізно почне діяти, опитані ЛІГАБізнесІнформ експерти практично не сумніваються. «Судячи з того, що Мін’юст вже опублікував роз’яснення до нової інструкції, через три місяці порядок таки почне діяти незалежно від стану ринку», – зазначає Ярослав Абрамов.
Варто нагадати, що це вже друга спроба введення нового порядку оцінювання. 5 червня 2012 року набрав чинності наказ Мін’юсту «Про внесення змін до Порядку здійснення нотаріальних дій нотаріусами України», що запровадив для фізосіб, які укладають угоди з нерухомістю, обов’язкову наявність оцінки з метою оподаткування. Тоді (після вступу нововведення в дію) Фонд держмайна довірив проведення подібної оцінки тільки 12 компаніям, що стало причиною подорожчання послуг оцінювачів в 10 разів. Як результат – 14 червня вищезазначений наказ був скасований, і ситуація на ринку повернулася в колишнє русло.

Офіційною метою введення нового порядку є боротьба з заниженням оціночної вартості нерухомості. «Оцінювачі завжди несли відповідальність за свої дії, а покупці нерухомості останнім часом намагаються вказувати в договорах реальну вартість об’єктів, що захищає у випадках визнання договорів недійсними, – сумнівається в гостроті озвученої вище проблеми партнер ЮФ «Лексфор» Юрій Чумак. – Проте, мабуть, непрямою метою такого нововведення є заробіток на навчанні оцінювачів та видачі їм нових документів. Адже кількість існуючих на сьогодні фахівців перевищує 10 тис., а мінімальна вартість навчання складає 500 грн.». Тобто, на навчанні фахівців зацікавлені структури можуть заробити не менше 5 млн. грн.

За три місяці, відведені на підготовку до вступу в дію нових норм, кількість спеціалізованих оцінювачів дещо збільшиться. Однак, радикальне розширення кола «посвячених» малоймовірне. «Враховуючи, що постанова № 231 була прийнята 4 березня, і за п’ять місяців питання про підготовку достатньої кількості оцінювачів так і не було вирішене, навряд чи ситуація суттєво зміниться через три місяці», – сумнівається Арсеній Герасимів з ЮФ «Ілляшев та Партнери». За словами співрозмовника ЛІГАБізнесІнформ, в такій ситуації після вступу нового порядку в дію очікується подорожчання послуг оцінки, що ускладнить укладення договорів відчуження нерухомості. Відповідно, упевнений старший партнер адвокатської компанії «Кравець та Партнери» Ростислав Кравець, після вступу нового порядку оцінки в дію відбудеться значне зниження купівельної активності, як на ринку нерухомості, так і під час здійснення угод купівлі – продажу рухомого майна, при оформленні яких також буде необхідна податкова оцінка.

«Метою зміни процедури оцінки є обмеження допуску на ринок, тобто його монополізація. Тому в зростанні цін на послуги можна не сумніватися, – продовжує Ярослав Абрамов. – Інший очевидний інтерес – створення бази даних актів оцінки, в якій зберігатимуться дані про всі продані об’єкти, їх параметри, замовників оцінки та вартість. Чим не джерело інформації для податкової напередодні другої спроби запуску податку на нерухомість?».

До речі як найбільш зацікавленого в концентрації ринку оцінки та контролі над ним ЗМІ неодноразово згадували депутата-регіонала Антона Яценка, який 2005-2006 рр. займав посаду першого віце-президента Тендерної палати. Про його причетність до нової хвилі монополізації оціночного бізнесу згадували в приватних бесідах ряд експертів. Враховуючи, що тільки за перше півріччя 2013 року нотаріуси зареєстрували понад 120 тис. угод купівлі-продажу квартир і житлових будинків, річний обсяг ринку з урахуванням можливого подорожчання послуг оцінювачів може скласти не менше 0,5 – 1 млрд. грн. Однак, у своїх інтерв’ю в ЗМІ депутат-регіонал заперечує будь-яку причетність до оціночного бізнесу.

 
© 2017 Ілляшев та Партнери / Мобільна версія