укр eng рус
Останні новини
Відгуки
Chambers Europe

«Нещодавно фірма провела консультування з низки фармацевтичних справ. Багато хто погоджується, що ця команда «рухається в правильному напрямку, особливо вражає її робота у фармацевтичній галузі».

 

Нова процедура реєстрації права власності пожвавить ринок нерухомості

12.02.2013

Перший день нового року приніс нашим громадянам сюрприз: змінилася звична процедура реєстрації прав власності на нерухомість. Українцям, які вирішили купити, продати або обміняти квартиру чи будинок, більше не потрібно буде вистоювати багатогодинні черги в Бюро технічної інвентаризації. Реєструвати право власності зможе будь-який нотаріус, а строки проведення процедури скоротяться. Разом з тим, протягом перехідного періоду можуть виникнути деякі труднощі технічного і юридичного характеру.

На новий лад

Нова процедура реєстрації права власності на нерухоме майно спочатку мала набути чинності 1 січня 2012 року. Однак оскільки у відведений час не було вирішено низку організаційних питань, реформу вирішили відкласти до 1 січня 2013 року. Окремі експерти вважають, що сутність реформи зводиться до того, що функції комунальних підприємств «Бюро технічної інвентаризації» з реєстрації прав власності передаються органам Державної реєстраційної служби та структурним підрозділам територіальних органів Міністерства юстиції України. Проте це не зовсім так, оскільки кардинально змінюється процедура реєстрації права власності на об’єкти нерухомості.

Підставою для проведення реформи стала так звана подвійна реєстрація, що існувала в нашій країні. Відповідно до положень чинного законодавства людина, яка купує квартиру, після засвідчення нотаріусом угоди купівлі-продажу та реєстрації такої угоди в Державному реєстрі правочинів, повинна після цього звернутися до БТІ, щоб зареєструвати право власності.

Схема оформлення права власності виглядала наступним чином.

Перед укладанням договору купівлі-продажу власник квартири звертався до БТІ для проведення технічної інвентаризації, на яку відводилося 30 днів. Фахівці встановлювали, чи не було проведене незаконне перепланування квартири, після чого БТІ видавало відповідний витяг з Державного реєстру прав власності на нерухоме майно, на підставі якого нотаріус засвідчував договір купівлі-продажу. Після засвідчення та реєстрації договору новий власник також мав звернутися до БТІ, щоб зареєструвати право власності на придбану нерухомість. На це ще буде потрібно щонайменше тиждень. Один важливий момент: якщо фахівці БТІ встановлювали, що було зроблено незаконне перепланування, або в результаті ремонту внутрішні розміри кімнат не співпадають з даними, вказаними в документах техінвентаризаціі, вони вказували це у витязі з Державного реєстру прав власності на нерухоме майно, внаслідок чого нотаріус не міг засвідчити угоду. У цьому випадку власник квартири був змушений узаконювати перепланування або ж «мотивувати» спеціалістів БТІ, щоб вони «не виявили» невідповідностей даних техінвентаризаціі.

З 1 січня 2013 р., як зазначалося, процедура реєстрації прав власності кардинально змінюється. Проведення техінвентаризаціі квартир та виготовлення нового техпаспорта, по суті, будуть необов’язковими процедурами (враховуючи вітчизняні традиції, імовірно, недовго, оскільки такий великий «шматок пирога», як правило, не може бути нічиїм). Винятком буде ​​лише проведення техінвентаризаціі для введення об’єктів в експлуатацію. Всі дії з реєстрації права власності будуть вчиняти нотаріуси. Вони будуть самостійно вносити відповідні дані до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. При цьому реєстрація права власності буде проводитися одночасно із засвідченням договору купівлі-продажу та видачею документів покупцеві. Також буде спрощена процедура реєстрації права власності на земельні ділянки. Після підписання договору купівлі-продажу новий власник земельної ділянки не зобов’язаний реєструвати своє право власності в місцевих органах Державного земельного кадастру.

Грузинський слід

Нова процедура реєстрації права власності на нерухомість має свої витоки: чиновники Мінюсту вирішили перейняти позитивний досвід Грузії, яка впродовж декількох років займає призові місця в щорічному рейтингу Doing Business-2013, який складає Світовий банк і Міжнародна фінансова корпорація (IFC), в номінації «реєстрація власності» (див. на www.business.ua БИЗНЕС №48 від 26.11.12 р., стор. 12,13. – Ред.)

Державна реєстраційна служба України (Укрдержреєстр) є аналогом грузинського Національного агентства публічного реєстру (НАПР). Відповідно, доцільно проаналізувати роботу грузинських реєстраторів власності (див. на www.business.ua БИЗНЕС №27 від 05.07.10 р., стор. 22-24. – Ред.)

НАПР займається оформленням і реєстрацією всіх угод у сфері нерухомості. Публічний реєстр містить всю інформацію про земельні ділянки в країні, розташовані на них споруди, будинки і квартири, про всі обтяження та обмеження стосовно конкретного об’єкта нерухомості. При цьому ці дані є загальнодоступними і безкоштовними. Отримати витяг з Реєстру можна через спеціальний термінал і роздрукований документ не потрібно завіряти печаткою чиновників. Імовірно, з цієї причини, в Грузії мінімізовані прояви тотальної корупції серед політиків і чиновників, рейдерство, шахрайство на ринку нерухомості, самозахоплення земельних ділянок і т.п. (див. www.business.ua БИЗНЕС від 27.02.12 р., стор. 41. – Ред.) Крім того, НАПР може похвалитися величезним архівом відсканованих документів технічної інвентаризації об’єктів нерухомості. Хоча співробітників НАПР абсолютно не хвилює внутрішнє планування будинків і квартир – головне, щоб не були порушені капітальні стіни. Зареєструвати право власності дуже просто: покупець і продавець або кредитор-боржник звертаються до реєстраторів, які засвідчують угоду і закріплюють право власності за новим власником.

Нічого особистого

Слід зазначити, що незважаючи на очевидні позитивні зміни, українці неоднозначно зустріли нову процедуру реєстрації прав власності. Деякі співгромадяни масово кинулися «переоформляти» своє право власності, побоюючись, що нова процедура стане більш складною і дорогою. Хочу зауважити, що подібні припущення безпідставні, оскільки спрощення процедури та скорочення переліку необхідних документів для реєстрації права власності має автоматично спричинити зменшення її вартості та строків здійснення. Ажіотаж навколо оформлення прав власності, очевидно, провокують особи, які заробляють на цьому ринку в його існуючій на сьогодні формі.

Оскільки нова процедура не передбачає обов’язкової техінвентаризаціі нерухомості, БТІ і «агенти», «брокери» та інші посередники, що заробляють за рахунок БТІ, залишаються без стабільного заробітку. За даними Міністерства юстиції, в 2011 р. було зареєстровано близько 252 тис. угод з об’єктами нерухомості. Середня вартість послуг БТІ за реєстрацію права власності становила приблизно 280 грн. Загалом, у 2011 р. БТІ заробили близько 7 млрд. грн. У 2012 р. ця сума буде ще більшою. Зрозуміло, що БТІ є противниками введення нової процедури реєстрації права власності, а штучно створений ажіотаж – остання можливість для них отримати гроші.

Про майбутній колапс на ринку нерухомості говорять і деякі нотаріуси, які зустріли нововведення багнетами. Справа в тому, що нова система реєстрації прав власності покладає на них додаткову відповідальність, і нотаріуси розуміють, що у разі оскарження права власності, їх будуть постійно викликати на судові засідання, і надати суду лист із проханням розглядати справу без їх участі, як це відбувається зараз, вже не вдасться. При цьому окремі нотаріуси також вирішили скористатися ажіотажем і підняли вартість своїх послуг.

Самобуди в законі

Каменем спотикання стало скасування обов’язкової техінвентаризаціі при вчиненні угод купівлі-продажу нерухомості. Дійсно, у законодавстві існує цілий ряд розбіжностей, які створюють підґрунтя для зловживань. Разом із тим, сподіваюся, що в процесі роботи всі недоробки буде усунено. Відзначу, що і нинішня система не є ідеальною і також допускає можливість зловживань.

Не виключено, що багато нотаріусів будуть вносити до договору купівлі-продажу пункт, в якому продавець заявляє про те, що незаконне перепланування або самовільне будівництво не проводилося. Таким чином, нотаріуси будуть страхуватися на той випадок, якщо покупець захоче оскаржити договір купівлі-продажу нерухомості.

У той же час, скасування обов’язкової техінвентаризаціі буде на користь власників квартир із незаконним переплануванням і власників самовільно перебудованих будинків. Вони зможуть продати свою власність без «дозволу» БТІ, яким сьогодні є витяг з Державного реєстру прав власності на нерухоме майно. Певний подарунок чекає і власників, які погодяться купити «самобуди». 22 листопада 2012 р. депутати парламенту відстрочили 30-кратне збільшення штрафів за самовільне будівництво. До 1 січня 2014 р. «самобуди» можна узаконити, заплативши штраф у розмірі 170-850 грн.

Безумовно, спочатку система може працювати з перебоями, але я впевнений, що нова процедура реєстрації права власності пожвавить ринок нерухомості.

 
© 2017 Ілляшев та Партнери / Мобільна версія