укр eng рус est

Публікації

Останні новини
Відгуки
Chambers Europe

«Нещодавно фірма провела консультування з низки фармацевтичних справ. Багато хто погоджується, що ця команда «рухається в правильному напрямку, особливо вражає її робота у фармацевтичній галузі».

 

Продовження мораторію на продаж землі

20.10.2016

Наталія Левчук, юрист ЮФ «Ілляшев та Партнери»
Джерело: Дзеркало тижня

6 жовтня 2016 року Верховна Рада України проголосувала за продовження мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення до 1 січня 2018 року. Для набрання чинності закон повинен ще бути підписаний Президентом.

Продовження заборони на продаж земель сільхозпризначення на один рік не означає, що з 1 січня 2018-го такі земельні ділянки можна буде вільно продавати. Мораторій на продаж земель сільхозпризначення передбачений п. 15 і 14 Перехідних положень Земельного кодексу України (ЗКУ) і діє з моменту прийняття останнього. Редакція даних пунктів неодноразово мінялася, завжди при цьому передбачаючи заборону на продаж сільхозземель і продовжуючи термін дії мораторію. Діюча їхня редакція передбачає необхідність прийняття закону України про оборот земель сільськогосподарського призначення. Законодавці неодноразово намагалися прийняти закон про ринок земель. Так, у Верховну Раду вносилося кілька різних законопроектів, один з яких, за авторством Г. Калетника, був навіть прийнятий у першому читанні у 2011 році.

Питання про необхідність зняття мораторію на продаж земель сільхозпризначення є актуальним і одним з найбільш дискусійних протягом багатьох років. Так, прихильники зняття мораторію наполягають на тому, що власники сільхозземель повинні мати право розпоряджатися приналежними їм ділянками, указуючи на те, що дія мораторію приводить до існування тіньового ринку землі. У той же час супротивники вільного продажу землі вказують на те, що зняття мораторію може привести до позбавлення великої кількості громадян України прав власності на землю й до концентрації значних земельних ресурсів у руках деяких великих землевласників, якими можуть виявитися іноземні виробники.

Позиція як прихильників, так і супротивників скасування мораторію має право на існування. Так, згідно зі ст. 78 ЗКУ право власності на землю — це право володіти, користуватися та розпоряджатися земельними ділянками. Тому заборона на продаж земельних ділянок сельхозназначения є обмеженням права власності на землю. Відсутність можливості її продажу унеможливлює кредитування сільгоспвиробників під заставу землі, а відсутність коштів унеможливлює розвиток дрібних сільськогосподарських виробництв, наприклад фермерських господарств.

Великі компанії, що займаються вирощуванням сільгосппродукції, у свою чергу, потребують значних земельних угідь. Так, питання про концентрацію земельних угідь вирішується на практиці шляхом висновку договорів оренди земельних ділянок і договорів оренди земельних часток (паїв). При цьому їх власники, як правило, воліють укладати договори оренди землі на короткий строк, що змушує орендарів досить часто переукладати їх. В 2015 р. в Закон України «Про оренду землі» були внесені зміни, згідно з якими строк договору оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення не може бути менш семи років. Також був значно скорочений перелік істотних умов договорів оренди землі. Згідно із законодавством України орендар має право переважної покупки землі у випадку, якщо він готовий сплатити запитувану ціну за земельну ділянку. Таким чином, орендар має можливість викупити земельну ділянку у випадку скасування мораторію на продаж земельних ділянок. У той же час його переважне право не є гарантованим, якщо буде інший покупець, готовий запропонувати більш високу ціну.

Відсутність права власності на земельні ділянки та короткі строки оренди є причиною незацікавленості орендарів у її поліпшенні. У результаті досить частим явищем в Україні є недотримання сівозміни і, як наслідок, виснаження ґрунту в результаті вирощування таких культур, як соняшник і рапс. Ситуація погіршується тим, що у 2015 році з Земельного кодексу України були виключені положення, що зобов’язують осіб, що використовують земельні ділянки для товарного сільськогосподарського виробництва, розробляти та затверджувати проекти землевпорядження, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни та упорядкування угідь, що й передбачають заходи щодо охорони земель.

З позицією супротивників зняття мораторію, особливо в існуючій ситуації, також можна погодитися. Однією з основних причин вони називають ризик того, що земельні ділянки в умовах практично відсутності кредитування будуть скуплені іноземними виробниками. Земельний кодекс України забороняє іноземним юридичним і фізичним особам мати у власності земельні ділянки сільхозпризначення. Однак ця заборона може бути обійдений шляхом створення іноземними виробниками українських юридичних осіб, які будуть власниками таких земельних ділянок, що забезпечить формальне дотримання законодавчих обмежень, у той час як кінцевим бенефіціаром буде іноземний виробник.

Також необхідно враховувати існування ризику, що в сучасних умовах низької платоспроможності населення, відсутності кредитування та невисокої орендної плати ціна на земельні ділянки, незважаючи на їхню цінність, не буде високою.

Згідно зі ст. 1 ЗКУ земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Зараз проходить реформа органів, що здійснюють контроль над охороною земель. Так, з 1 жовтня 2016 року була ліквідована Державна сільськогосподарська інспекція України. Частину її функцій планується передати Держгеокадастру, а частину — Міністерству аграрної політики України. Таким чином, станом на сьогоднішній день не врегульоване питання щодо функцій контролю над дотриманням вимог законодавства про охорону земель.

У зв’язку з вищевикладеним, зняття мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення повинне бути обумовлене створенням необхідних передумов для роботи ринку земель, а для цього потрібно прийняти закон про обіг земель сільськогосподарського виробництва. Необхідно визначитися концептуально, чи варто вводити обмеження на площі володіння землею, і якщо так, то у яких розмірах, чи буде створюватися земельний банк. Необхідно також створити механізм формування ціни на земельні ділянки (можливо, ввести обмеження мінімальної ціни).

 
© 2019 Ілляшев та Партнери / Мобільна версія