укр eng рус est

Публікації

Последние новости
Отзывы
Chambers Europe

«Недавно фирма провела консультирование по ряду фармацевтических дел. Многие соглашаются, что данная команда «движется в правильном направлении, особенно впечатляет ее работа в фармацевтической отрасли».

 

Возможная отмена запрета на продажу земли: что произойдет?

26.04.2017

Ирина Кузина, адвокат, руководитель Харьковского офиса ЮФ «Ильяшев и Партнеры»
Источник: Agravery

17 февраля 2017 года в Конституционный Суд Украины было направлено представления 55 народных депутатов Украины относительно соответствия Конституции Украины (конституционности) положений пунктов 14, 15 раздела Х «Переходные положения» Земельного кодекса Украины. В редакции закона Украины от 06 октября 2016 года №1669-VIII упомянутые пункты 14 и 15 выглядят следующим чином:

14. До вступления в силу закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, но не раньше 1 января 2018 года, запрещается внесение права на земельную часть (пай) в уставные капиталы хозяйственных обществ.

15. До вступления в силу закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, но не ранее, чем 01 января 2018 года, не допускается:

а) купля-продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, кроме изъятия (выкупа) их для общественных нужд;
б) купля-продажа или иное отчуждение земельных участков и изменение целевого назначения (использования) земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участков, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства, а также земельных долей (паев), кроме передачи их по наследству, обмена земельного участка на другой земельный участок согласно закону и изъятия (выкупа) земельных участков для общественных нужд, а также кроме изменения целевого назначения (использования) земельных участков с целью их предоставления инвесторам-участникам соглашений о распределении продукции для осуществления деятельности согласно таким соглашениям.

Купля-Продажа или иное отчуждение земельных участков и земельных долей (паев), определенных подпунктами «а» и «б» этого пункта, вводится при условии вступления в силу закона об обращении земель сельскохозяйственного назначения, но не ранее 01 января 2018 года, согласно порядку, определенному этим Законом.

Соглашения (в том числе доверенности), заключенные во время действия запрета на куплю-продажу или иное отчуждение земельных участков и земельных долей (паев), определенных подпунктами «а» и «б» этого пункта, в части их купли-продажи и иного отчуждения, а также в части передачи прав на отчуждение этих земельных участков и земельных долей (паев) на будущее являются недействительными с момента их заключения (удостоверения)».

Мораторий был введен как вынужденная мера, во время действия которой парламент должен был в законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения установить такие предупредительные механизмы, которые бы не позволили большим компаниям скупать земли у населения за бесценок, а местным органам получать коррупционные доходы от продажи земли. Однако эта временная мера действует уже свыше 16 лет (впервые была введена законом Украины от 18.01.2001 года № 2242-ІІІ), на протяжении которых законодатель бездействует.

Народные депутаты Мушак А.П., Хлань С.В., Ризаненко П.А., Чумак В.В., Белькова О.В., Романюк В.М. внесли в парламент законопроект №5535 от 13.12.2016 года. Эти депутаты как раз и входили в группу из 55 народных депутатов, подавших конституционное представление. На данный момент законопроект не прошел даже стадии рассмотрения в комитетах.

Вероятно, подача конституционного представления — это способ «продавить» законопроект через Верховный Совет. Ведь альтернативных законопроектов нет, а угроза отмены моратория без специального нормативного регулирования оборота таких земель является реальной. Однако, такая тактика может и не сработать, и КСУ — гипотетически — «признает что не отвечают статьям 8, 13, 14, 24, 41, 42, 48, 64 Конституции Украины (являются неконституционными) положения 14, 15 раздела Х «Переходных положений» Земельного кодекса Украины» без достаточного нормативного регулирования рынка земель сельскохозяйственного назначения. И что тогда?

А в таком случае «спящие» относительно сельхозземель нормы Земельного кодекса Украины вступят в силу на практике. Так согласно части 1 статье 90 Земельного кодекса Украины, владельцы земельных участков имеют право продавать или другим образом отчуждать земельный участок, передавать ее в аренду, залог, наследство.

Местные совета и районные государственные администрации смогут продавать земли сельскохозяйственного назначения гражданам и юридическим лицам в пределах своих полномочий или по результатам аукционов (см. Статью 116 Земельного кодекса Украины). Согласно статье 134 Земельного кодекса Украины, такие земельные участки продаются через земельные торги, а перечень исключений из этого правила небольшой.

Общий порядок подготовки и проведения земельных торгов (они проводятся в форме аукциона) определен в статьях 135-139 Земельного кодекса Украины. Однако, в этом порядке не учтена специфика рынка земель сельскохозяйственного назначения. Например, не было принято во внимание то обстоятельство, что земельный участок может составлять в единого земельного массива, находиться внутри него. Или неизвестно, как повлияет переход права на землю на правовой режим расположенных на участке мелиоративных систем.

Также и граждане и юридические лица смогут отчуждать земельные участки сельскохозяйственного назначения на принципах свободы договора. Так договор купли-продажи земельного участка подлежит нотариальному удостоверению (статья 657 Гражданского кодекса Украины), а который возник в покупателя право собственности — регистрации в Государственном реестре вещевых прав на недвижимое имущество (ее осуществляет нотариус, который заверяет соглашение). Обязательного аукциона не предусмотрено, а оценка проводится для целей налогообложения и согласно требованиям закона Украины «Об оценке земель». То есть в условиях отсутствия специального регулирования (если закон «Об обращении земель сельскохозяйственного назначения» не будет принят) процедура отчуждения земель сельскохозяйственного назначения будет идентичной уже существующей — по землям иного целевого назначения.

Арендаторы земельных участков сельскохозяйственного назначения начали высказывать опасение относительно того, не повлияет ли отмена моратория на действительность их договоров аренды.

Согласно части 5 статьи 116 Земельного кодекса Украины, земельные участки, которые находятся в собственности или пользовании граждан или юридических лиц, передаются в собственность или пользование по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления только после прекращения права собственности или пользование ими в порядке, определенном законом.

Статья 31 закона Украины «Об аренде земли» предусматривает перечень оснований прекращения договора аренды. Этой статьей законодательства не установлено обязательного прекращения договора аренды в случае отчуждения земельного участка владельцем. Однако в самом договоре могут содержаться основания для одностороннего расторжения договора арендодателем.

Таким образом, в силу закона отмена моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения не вызовет массового досрочного прекращения договоров аренды земли.

Следует отметить, что в упомянутом законопроекте № 5535 статья 12 четко устанавливает, что переход права собственности на такой земельный участок не прекращает права пользования земельным участком (а новый собственник становится правопреемником в рамках отношений с землепользователем).

Также читателей интересует, не увеличится ли вероятность рейдерского захвата земельных участков после отмены моратория. Надо сказать, что возможности так называемых «рейдерских захватов» земельных участков станут такими же, которые существуют сейчас относительно других объектов недвижимости, если не шире. Такие захваты будут проводиться тем же образом: манипуляциями с Государственным реестром вещевых прав на недвижимое имущество («черные нотариусы», имея доступ к реестру, смогут проводить отчуждение), вследствие противоправного получения корпоративных прав в сельскохозяйственных предприятиях-владельцах земли, при пособничестве отдельных коррумпированных судей.

Кроме того, не исключено и участие отдельных коррумпированных представителей органов исполнительной власти и местного самоуправления — с превышением или злоупотреблением предоставленных им полномочий (что менее распространено относительно другой недвижимости). Методы защиты интересов владельцев земли против рейдерства разнятся и являются индивидуальными. Однако, в любом случае, необходимо начинать с систематического отслеживания информации о своей недвижимости и корпоративных правах в реестрах, он-лайн доступ к которым теперь является открытым.

 
© 2017 Ильяшев и Партнеры / Мобильная версия