Оформление прав на землю недропользователем для добычи полезных ископаемых: что нужно знать

Дмитрий Груба, адвокат

Источник: «Интерфакс-Украина»

Инвестиции в добычу полезных ископаемых традиционно рассматриваются как капитальные и долгосрочные. В Украине добыча полезных ископаемых является сложным процессом, так как она связана одновременно с использованием двух разных природных ресурсов – непосредственно земли и недр.

В Украине даже после получения специального разрешения на пользование недрами запуск проекта часто задерживается на годы. Одна из причин – земельные вопросы, которые инвесторы иногда недооценивают на начальном этапе и не продумывают их решение заранее.

Проблема заключается в том, что украинское законодательство четко разделяет право пользования недрами и право пользования земельным участком. Иными словами, даже имея разрешение на разработку месторождения, компания не имеет права начинать добычу без оформленных прав на землю.

Почему лицензия на недра не гарантирует права на землю?

Право пользования недрами предоставляется путем выдачи специального разрешения на пользование недрами. При заключении соглашений о разделе продукции (СРП) недра предоставляются в пользование на основании СРП с оформлением специального разрешения на пользование недрами.

Согласно статье 16 Кодекса Украины о недрах, пользование недрами осуществляется на основании специальных разрешений, выдаваемых уполномоченным государственным органом. Такое разрешение определяет:

• вид пользования недрами (геологическое изучение, опытно-промышленная разработка, добыча);
• границы участка недр;
• срок действия разрешения и т.д.

Первым шагом для компании, планирующей добычу полезных ископаемых в Украине, является получение недр в пользование. Например, для полезных ископаемых стратегического и/или критического значения (титан, литий, никель и многие другие) его можно получить путем победы в аукционе (электронных торгах) по продаже специального разрешения или путем победы в конкурсе на заключение соглашения о разделе продукции.

Перечень участков недр (месторождений) стратегического и/или критического значения, которые будут предоставляться в пользование тем или иным путем, определяется Кабинетом Министров Украины.

В то же время закон не предусматривает автоматического предоставления недропользователю каких-либо прав на землю вместе со специальным разрешением. Более того, закон прямо указывает на то, что такие права на землю оформляются недропользователями отдельно после получения ими разрешительных документов на пользование недрами.

Юридические ограничения: что запрещено недропользователю до оформления земли

Согласно статье 79 Земельного кодекса Украины, земельный участок является отдельным объектом гражданских прав. Он имеет четко определенные границы, кадастровый номер, собственника и т.д. Статья 125 Земельного кодекса Украины устанавливает, что право собственности или пользования земельным участком возникает только с момента государственной регистрации такого права.

То есть, даже если недропользователь имеет специальное разрешение на разработку месторождения, он не имеет права до момента надлежащего оформления прав на землю:

• размещать карьер;
• строить производственные объекты;
• прокладывать инженерные сети и т.д.

Механизмы приобретения прав на землю для недропользователей

В практике добывающей отрасли используются несколько базовых механизмов получения прав на земельные участки.

Земельный сервитут

Иногда недропользователю нужен не весь участок, а только возможность пользоваться его частью – например, для прокладки дороги, электросетей или размещения сооружений, необходимых для добычи. В таких случаях может устанавливаться земельный сервитут:

• земельные участки всех форм собственности и категорий могут быть предоставлены в пользование владельцам специальных разрешений путем установления земельных сервитутов в границах участков недр и на сроки действия соответствующих разрешений;
• закон предусматривает возможность оформления сервитута даже за пределами таких участков недр для строительства и размещения сооружений/объектов, связанных с указанным видом деятельности.

Установление земельных сервитутов для указанных целей осуществляется без изменения целевого назначения таких земельных участков (за исключением земель природно-заповедного фонда, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения), а срок действия сервитута продлевается автоматически в случае продления срока действия соответствующего спецразрешения.

В общем порядке земельный сервитут устанавливается договором между лицом, требующим его установления (недропользователем), и собственником (пользователем) земельного участка. В случае недостижения договоренности спор может быть решен судом по иску недропользователя.

Важно: земельный сервитут имеет ряд недостатков. Например, он обычно не дает возможности строить на участке объекты недвижимого имущества и не подлежит отчуждению.

Аренда земли

Оформление договора аренды является наиболее распространенным вариантом организации земельных отношений. Согласно статье 93 Земельного кодекса Украины, аренда – это срочное платное пользование земельным участком на основании договора. Именно аренда чаще всего используется для карьеров, промышленных месторождений и строительства инфраструктуры добывающих предприятий.

Если земельный участок находится в государственной или коммунальной собственности, решение о его передаче принимают соответствующие органы власти или местного самоуправления. Если же земля частная – договор заключается напрямую с собственником.

Получение в аренду земель государственной или коммунальной собственности для нужд, связанных с пользованием недрами согласно полученным спецразрешениям, осуществляется вне конкурса (без проведения земельных торгов).

Вопрос аренды земли, находящейся в частной собственности, решается на основании заключенного с собственником договора аренды.

Приобретение земельного участка

В некоторых случаях целесообразен выкуп земли. Если месторождение расположено на частных землях, инвестор может приобрести участок на основании договора купли-продажи на согласованных с собственником условиях.

При определенных условиях может быть применена процедура выкупа земель для общественных нужд, предусмотренная статьей 146 Земельного кодекса Украины и Законом Украины «Об отчуждении земельных участков, других объектов недвижимого имущества, размещенных на них, находящихся в частной собственности, для общественных нужд или по мотивам общественной необходимости».

Если же месторождение расположено в пределах земель государственной или коммунальной собственности, то решение о продаже принимается соответствующим распорядителем земли. В этом случае необходимо будет пройти ряд длительных бюрократических процедур:

• разработка и согласование проекта землеустройства;
• присвоение кадастрового номера (в случае его отсутствия);
• регистрация участка в Государственном земельном кадастре;
• проведение и утверждение его денежной экспертной оценки и т.д.

В отдельных случаях для выкупа, как и для аренды, может потребоваться прекращение прав текущих землепользователей (аренды, постоянного пользования). В случае отсутствия их согласия нужно будет искать судебные пути прекращения таких прав.

Только после завершения этих процедур и заключения договора купли-продажи недропользователь получает законное право использовать земельный участок.

Важно: выкуп земли, который по общему правилу проводится через участие в земельных торгах, в данном случае проводится без таких торгов (вне конкурса).

Проблемы в оформлении земельных участков для недропользователей

На практике оформление земельных прав часто становится одним из самых сложных этапов реализации проектов. Среди типичных проблем:

• несоответствие границ месторождения границам земельных участков;
• наличие большого количества собственников земель;
• необходимость изменения целевого назначения и связанные с этим сложности;
• длительные бюрократические процедуры по разработке и утверждению документов;
• необходимость прекращения прав других землепользователей и т.д.

Как показывает практика ЮФ «Ильяшев и Партнеры», большинство таких проблем можно решить еще до старта инвестиционного этапа. Без должного внимания к земельным вопросам запуск проекта может затянуться на годы. Все вопросы стоит прорабатывать на этапе планирования, проводя детальный due diligence земель в разрезе будущей добычи и бизнес-проекта в целом.

Важно: право пользования недрами может быть временно запрещено (остановлено) в случае добычи полезных ископаемых при отсутствии у недропользователя документов, подтверждающих право собственности или пользования земельным участком.

Важность учета земельного права в вопросах пользования недрами

Право пользования недрами и право пользования земельным участком являются разными юридическими институтами. Именно поэтому получение специального разрешения не освобождает недропользователя от обязанности надлежащим образом оформить земельные правоотношения.

Законное оформление прав на землю – через аренду, сервитут или покупку – является ключевой предпосылкой для начала добычи. Надлежащая подготовка и соблюдение требований земельного законодательства позволяют избежать юридических рисков и обеспечить стабильную реализацию инвестиционных проектов.