Права на недвижимость и землю в Украине: стратегическое руководство для иностранных инвесторов

Дмитрий Груба, адвокат

Источник: The Legal 500

В то время как Украина восстанавливается и перестраивается в условиях войны, ее рынки недвижимости и земли открывают уникальные возможности для иностранных инвесторов, особенно в сферах логистики, инфраструктуры, сельского хозяйства и гуманитарных проектов. Однако эти возможности сопровождаются сложностью нормативно-правового регулирования, юридическими ограничениями и изменчивыми рисками.

Данное руководство описывает правовое поле для иностранных инвестиций в украинскую недвижимость и землю, предлагая практические стратегии структурирования собственности, минимизации рисков и юридической проверки.

Права собственности: что иностранцы могут и не могут приобрести в Украине

Иностранные физические лица и компании могут свободно приобретать жилую и коммерческую недвижимость в Украине, включая квартиры, офисные здания, отели, склады и торговые помещения. Однако согласно действующему законодательству иностранным гражданам и компаниям, принадлежащим иностранцам, запрещено приобретение сельскохозяйственной земли.

Основные правила:

• с июля 2021 года граждане Украины могут приобрести до 100 гектаров сельскохозяйственных угодий;
• с января 2024 года украинские юридические лица (исключительно с украинскими акционерами) могут приобрести до 10 000 гектаров;
• иностранцы могут приобрести сельскохозяйственные угодья только в случае разрешения, полученного путем всеукраинского референдума, который на данный момент не планируется.

Альтернативные варианты для иностранных инвесторов включают долгосрочную аренду земли (до 50 лет), но такие модели предлагают ограниченный контроль и связаны с юридическими рисками.

В юридической фирме «Ильяшев и Партнеры» мы регулярно анализируем подобные альтернативные структуры на предмет их соответствия законодательству и защиты активов.

Юридическая проверка: проверка права собственности

Перед заключением любой сделки с недвижимостью чрезвычайно важно провести комплексную проверку. Этот процесс должен включать проверку прав продавца, наличие обременений на имущество, целевое назначение земельного участка и предполагаемое использование земли, а также возможные судебные споры.

Основные источники проверки:

• Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество (ГРВП);
• Государственный земельный кадастр;
• Единый государственный реестр судебных решений;
• местные градостроительные планы и территориальные документы;
• архивные и градостроительные кадастры.

Мы рекомендуем проводить подробную юридическую проверку не только в отношении объекта недвижимости, но и в отношении продавца и связанных с ним судебных рисков.

Структурирование сделки: безопасные модели приобретения

На практике существует множество способов приобретения права собственности на землю или недвижимость, в частности прямая покупка активов и приобретение корпоративных прав юридических лиц, владеющих землей или недвижимостью и т. п.

Каждый метод может быть целесообразным и использоваться при определенных условиях, однако должен пройти тщательную проверку. Самым безопасным вариантом всегда является приобретение права собственности на землю или недвижимость путем прямой покупки на основании договора купли-продажи.

Следует помнить, что в Украине договоры купли-продажи недвижимости, включая земельные участки, подлежат нотариальному удостоверению, а право собственности на такие активы возникает с момента регистрации такого права в ГРВП. Такая регистрация осуществляется нотариусом одновременно с нотариальным удостоверением договора купли-продажи, тем самым соблюдая принцип неразрывности нотариальных и регистрационных действий в отношении недвижимости с целью минимизации рисков для покупателя.

В договоре купли-продажи рекомендуем обратить особое внимание на заверения и гарантии сторон, условия оплаты, ответственность сторон в случае нарушения договора и т.д. Для повышения уровня контроля над сделкой мы также всегда рекомендуем покупателям недвижимости консультироваться с проверенными нотариусами.

Разрешения на строительство и застройку

Распространенной формой землепользования для иностранцев является аренда, особенно для строительных проектов, хотя и не только. В сельском хозяйстве это почти единственная адекватная альтернатива праву собственности.

В этой связи следует отметить, что аренда земли может быть достаточно долгосрочной, поскольку закон предусматривает, что такие договоры могут заключаться на срок до 50 лет.

При подготовке и согласовании договора аренды земли мы рекомендуем обратить особое внимание на заверения и гарантии сторон, условия землепользования и оплаты, ответственность сторон в случае нарушения договора, процедуру и другие вопросы, связанные с досрочным расторжением договора и т.д.

Стоит отметить, что договоры аренды земли не подлежат обязательному нотариальному удостоверению, но в некоторых случаях мы рекомендуем нашим клиентам воспользоваться этой возможностью и заверить договор у нотариуса.

Также важно зарегистрировать право аренды в ГРВП, поскольку закон связывает возникновение права аренды именно с моментом такой регистрации.

Что касается земель государственной или коммунальной собственности, то, как правило, их можно арендовать только на конкурентных началах через публичные торги (аукционы). Закон также предусматривает ряд исключений из этого правила, перечень которых достаточно широк. Оценка оснований для получения земель государственной или коммунальной собственности в аренду без проведения торгов должна быть проведена до их приобретения, чтобы избежать дальнейших претензий со стороны регулирующих органов и потери прав на землю.

Разрешения на строительство и ограничения градостроительного характера

Если целью приобретения или аренды земельного участка является дальнейшая застройка, инвестор должен убедиться, что конкретный земельный участок позволяет реализовать будущий строительный проект, прежде чем его приобретать и, конечно, прежде чем приступать к строительству.

Особенно важно проверить и уточнить следующее:

• информация о предполагаемом использовании земельного участка и разрешенных видах использования;
• наличие и характер ограничений по использованию земельного участка и т.д. (требования к типу застройки, количеству магазинов и т.д.);
• функциональное назначение территории, в пределах которой расположен земельный участок;
• сравните вышеуказанную информацию с планами застройки.

В связи с этим необходимо изучить документы на земельный участок, информацию из Государственного земельного кадастра, Государственного градостроительного кадастра, а также ознакомиться с местной градостроительной документацией (генеральный план населенного пункта, план зонирования, детальный план территории, Комплексный план пространственного развития территорий (КППРТ) и т. д.).

Если в результате вышеуказанного анализа можно сделать вывод, что параметры земельного участка и будущие планы застройки соответствуют друг другу, можно приступать к процедурам получения разрешения на строительство.

В зависимости от назначения застройки, может потребоваться получение технических условий на подключение будущего объекта к инженерным сетям, градостроительных условий и ограничений в отношении земельного участка и т.д. Эти документы, как правило, необходимы для проектирования строительства.

Следующим необходимым шагом может быть получение положительного экспертного заключения по проекту строительства.

Последним этапом перед началом строительных работ является получение соответствующего разрешения на выполнение работ от уполномоченного государственного органа.

В зависимости от проекта строительства, перечень документов может отличаться по объему. Необходимость или отсутствие необходимости в получении определенных документов всегда следует оценивать в контексте конкретного проекта.

Однако для любого проекта строительства окончательным этапом будет приемка в эксплуатацию готовых объектов и последующая регистрация прав собственности в ГРВП.

Риски скрытого владения и сопровождение сделок с юридическими лицами

В Украине иностранные инвесторы иногда выбирают косвенное или скрытое владение активами через номинальных владельцев, партнеров или многоуровневые корпоративные структуры. Такой подход может казаться удобным для оптимизации управления или обхода определенных правовых ограничений, однако он создает ряд серьезных рисков.

Основные угрозы:

• Потеря активов из-за претензий государственных органов.

Например, если компетентный государственный орган обнаружит, что иностранец незаконно владеет (прямо или опосредованно через юридическое лицо) сельскохозяйственной землей, он может обратиться в суд с просьбой о конфискации земли.

• Потеря контроля над активом. Риск рейдерского захвата.

Если имущество юридически зарегистрировано на третье лицо (например, местного партнера), фактический инвестор рискует потерять реальный контроль в случае конфликта или нарушения соглашения. Если инвестор не имеет законного права собственности на актив, защитить его от такого захвата будет практически невозможно.

• Сложность защиты прав в суде.

Скрытый владелец часто не имеет прямых правовых оснований для обращения в суд или государственные органы. Это значительно затрудняет восстановление контроля над активом.

«Красные флажки» в сделках с недвижимостью

Сделки с недвижимостью в Украине могут содержать ряд скрытых рисков. Выявление таких рисков на этапе проверки объекта недвижимости или контрагента позволяет своевременно предотвратить финансовые потери и юридические споры.

К наиболее распространенным рискам относятся:

• существенные расхождения между документами на объект недвижимости и информацией в ГРВП;
• отсутствие у владельца полного пакета документов, подтверждающих право собственности;
• подозрительная цепочка владельцев, частые смены владельцев без логического и экономического обоснования.
• ошибки или несанкционированные исправления в договорах купли-продажи или технической документации;
• обременения и юридические споры, ипотеки, аресты или запреты на отчуждение; открытые судебные производства в отношении объекта недвижимости или его владельца;
• претензии третьих лиц, которые могут оспорить право собственности;
• вопросы, связанные с землей, такие как отсутствие зарегистрированных прав на пользование землей для объекта недвижимости;
• отсутствие кадастрового номера или ошибки в документации на землю;
• конфликты в отношении предполагаемого использования земли и фактических планов застройки (например, использование земли для строительства индивидуальных жилых домов (частных участков) для возведения многоэтажных домов без изменения целевого назначения).

Вышеуказанные риски являются типичными для операций с недвижимостью. Однако этот перечень не является исчерпывающим и тщательная проверка конкретной недвижимости и продавца позволит вам определить риски, характерные для конкретной сделки. Игнорирование сигналов, выявленных в ходе юридической проверки, может превратить инвестицию в длительный спор или убыточный актив.

Предотвращение споров и защита прав

Споры в сфере недвижимости были и остаются распространенными в Украине. Чаще всего споры касаются исполнения договоров купли-продажи или аренды, их признания недействительными или возврата имущества, законности строительства и т.п. В сельскохозяйственной сфере также распространены споры с арендодателями относительно исполнения договоров аренды или их расторжения.

Соблюдение этих рекомендаций на этапе подготовки сделки путем проведения полного юридического аудита, структурирования сделки, оценки будущих планов развития и разработки соответствующих механизмов защиты для минимизации рисков поможет избежать негативных последствий, связанных с жалобами от регулирующих органов или контрагентов.

Пример из практики

Юридическая фирма «Ильяшев и Партнеры» ведет многочисленные дела, в которых клиенты на этапе подготовки сделки требуют проведения юридического аудита недвижимости или земли, оценки будущих планов развития, землепользования и т.д.

Недавно международная гуманитарная организация обратилась в Юридическую фирму «Ильяшев и Партнеры» за юридической консультацией по приобретению недвижимости для своей деятельности в Украине. После проведения комплексной проверки были отклонены несколько объектов; а безопасные сделки – успешно реализованы.

Юридическая фирма «Ильяшев и Партнеры» также предоставляла консультации сельскохозяйственному производителю – компании, основанной иностранным гражданином, по вопросам регулирования земельных отношений. Мы провели подробную комплексную проверку текущих земельных отношений и оказали помощь в пересмотре и реструктуризации сделок о землепользовании в соответствии с украинским законодательством.

Налоговые аспекты

Операции с недвижимостью и землей влекут за собой налоговые обязательства, которые варьируются в зависимости от типа активов и структуры сторон.

Оценка видов и объемов будущих налогов и связанных с ними платежей будет наиболее эффективной, если учитывать конкретный проект, а также возможность применения определенных налоговых льгот и преференций.

Стратегический выход на рынок недвижимости Украины

Рынок недвижимости Украины остается открытым, за исключением собственности на сельскохозяйственные земли. Иностранные инвесторы получают выгоду от низких затрат на вход и потенциала долгосрочного роста, однако должны учитывать правовые ограничения и военные регулирования.

Чтобы достичь успеха, иностранные инвесторы должны:

• провести полную юридическую проверку;
• структурировать сделки с учетом требований законодательства и защиты прав;
• полагаться на опытных местных юристов, которые хорошо ориентируются в сфере права недвижимости, земельного и строительного права.

При условии правильной юридической стратегии Украина предлагает значительные возможности в сфере недвижимости для иностранных инвесторов, готовых действовать предусмотрительно и с максимальной точностью.