Дата публикации: 20 мая 2019
Дмитрий Грибов, адвокат
Источник: «Юридическая практика»
Арендная плата за землю устанавливается собственником, а пересматриваться может на основании законодательного изменения ее предельных размеров и только по взаимному согласию сторон.
Как известно, в Украине продолжает действовать мораторий на продажу сельскохозяйственных земель. Несмотря на позицию Европейского суда по правам человека, изложенную в решении по делу «Зеленчук и Цицюра против Украины» (заявления № 846/16 и № 1075/16), в принятом 20 декабря 2018 года Верховной Радой Украины, а затем 4 февраля 2019 года подписанном Президентом Законе Украины № 2666-VIII действие моратория на продажу сельскохозяйственных земель в Украине продлено до 2020 года.
Ряд ограничений
Следует отметить, что в части приобретения земельных участков законодатель устанавливает и ряд других ограничений, которые сегодня подлежат дополнительному рассмотрению и, возможно, доработке. Так, например, Земельным кодексом Украины установлено, что иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь в собственности исключительно земельные участки несельскохозяйственного назначения в пределах населенного пункта и несельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов, в границах которых размещены объекты недвижимого имущества, а иностранные юридические лица могут приобретать в собственность земельные участки в пределах населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества и для сооружения объектов, связанных с осуществляемой таким субъектом на территории Украины предпринимательской деятельности, а также за пределами населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества. Другими словами, иностранные граждане, как и лица без гражданства и иностранные юридические лица, фактически лишены права приобретения земельного участка за пределами населенного пункта для строительства на нем объектов недвижимости, хотя это ни в коей мере не лишает их права взять в аренду такой земельный участок, построить на нем недвижимость и потом его выкупить, что в свете указанных выше норм звучит несколько запутанно и нелогично.
В связи с этой ситуацией широкое распространение получила такая форма пользования земельными участками, как аренда. И если в случае с земельными участками, которые находятся в частной собственности, порядок правоотношений между арендодателем и арендатором вполне прозрачен и урегулирован, то в части пользования земельными участками государственной и коммунальной собственности все еще продолжают возникать одни и те же сложности.
Одной из наиболее распространенных категорий споров относительно пользования земельными участками являются споры, связанные с установлением, начислением и изменением размера арендной платы за пользование земельными участками государственной и коммунальной собственности.
Согласно части 2 статьи 21 Закона Украины «Об аренде земли» («Закон») размер и условия арендной платы за землю устанавливаются по согласию сторон в договоре аренды, а сроки внесения арендной платы за земли государственной и коммунальной собственности — в соответствии с требованиями Налогового кодекса Украины. В свою очередь, статья 30 указанного Закона устанавливает, что изменение условий договоров аренды земли осуществляется исключительно по взаимному согласию сторон.
В 2013—2014 годах административные суды придерживались позиции, которая в большей мере основывалась на прописанных сторонами условиях договора аренды земли, при этом отмечая, что изменение размера земельного налога служит основанием для пересмотра установленного размера арендной платы путем внесения соответствующих изменений в договор аренды его участниками, но это не влечет за собой автоматического изменения условий договора аренды земли в части изменения размера арендной платы (постановление Высшего административного суда Украины (ВАСУ) от 16 апреля 2014 года по делу № 2а-8412/12/2070, определение ВАСУ от 1 сентября 2015 года по делу № 818/7110/13).
Практика меняется
В 2014 году ВАСУ решил кардинально изменить свою позицию относительно споров, касающихся начисления арендной платы, исходя из того, что размер арендной платы за пользование земельными участками государственной и коммунальной собственности является нормативно регулируемой ценой с определенными минимальными и максимальными пределами, а годовая сумма платежа арендной платы за землю не может быть меньше размера, определенного подпунктом 288.5.1 пункта 288.5 статьи 288 Налогового кодекса Украины. Более того, Верховный Суд Украины, принимая во внимание неоднозначное применение ВАСУ одних и тех же норм материального права в подобных правоотношениях, высказал правовую позицию, согласно которой размер арендной платы должен устанавливаться, исходя из норм Налогового кодекса Украины, а не условий договора аренды (постановления Верховного Суда Украины от 2 декабря 2014 года по делу № 21-274а14, от 7 апреля 2015 года по делу № 21-117а15 и др.).
Таким образом, Верховный Суд Украины фактически установил, что размер арендной платы является нормативно регулируемым, а возможность ссылаться на его решения по этой категории дел предоставила инструмент арендодателям (часто органам местного самоуправления и государственным администрациям) в одностороннем порядке вносить изменения в договоры аренды земель государственной и коммунальной собственности в части изменения размеров арендной платы, что во многих случаях не в полной мере соответствует положениям статьи 21 Закона Украины «Об аренде земли», пункта 56.21 статьи 56 Налогового кодекса Украины и статье 58 Конституции Украины.
В конце 2017 года начал свою работу Верховный Суд, в том числе его Большая Палата.
В постановлении от 16 апреля 2018 года по делу № 910/7905/17 Верховный Суд указал, что изменение размера арендной платы (в процентах от нормативно-денежной оценки), оформленное решением органа местного самоуправления, не может считаться законодательным основанием для внесения изменений в договор аренды земли в части размера арендной платы, поскольку это решение законодательно не устанавливает предельных (минимального и максимального) размеров арендной платы за земельные участки коммунальной собственности. В то же время решение органа местного самоуправления может быть основанием для внесения изменений в договор аренды земли, если стороны договора аренды определили непосредственно в самом договоре такое основание для пересмотра размера арендной платы, что согласуется с принципом свободы договора, установленным статьями 3, 6, 627 Гражданского кодекса (ГК) Украины.
Более того, подтверждая гражданско-правовую природу арендной платы при регулировании земельных правоотношений, в том числе возникающих в связи с арендой земельных участков государственной и коммунальной собственности, 17 апреля 2019 года Верховный Суд в постановлении по делу № 927/430/17 указал, что «при отсутствии прямо определенных договором аренды конкретных нарушений со стороны арендатора при пересмотре размера арендной платы как основания для одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя действует общее правило, предусмотренное частью 1 статьи 651 ГК Украины, о возможности внесения изменений в договор аренды (в том числе в части размера арендной платы) только по взаимному согласию сторон. В связи с этим само по себе несогласие ответчика с предложением истца об увеличении размера арендной платы не является нарушением условий договора аренды и, соответственно, не может быть основанием для его расторжения по инициативе арендодателя со ссылкой на часть 2 статьи 651 ГК Украины».
В настоящее время Верховный Суд придерживается последовательной и логичной позиции: основанием для внесения изменений в договор аренды земельного участка коммунальной и государственной собственности в части изменения размера арендной платы является законодательное изменение предельных размеров арендной платы, но при этом сам размер такой арендной платы должен устанавливаться только и исключительно по согласию сторон договора, если иное не будет указано в договоре.
Важно отметить, что при согласовании условий договора аренды земли, в том числе и при установлении арендной платы за пользование земельными участками государственной и коммунальной собственности, в случаях, когда заключение таких договоров является обязательным на основании закона (на основании части 1 статьи 187 Хозяйственного кодекса Украины, например, в связи с приобретением в собственность недвижимого имущества), вопрос применения принципа свободы договора все так же остается открытым, а порой и в целом доходит до абсурда, поскольку сложившийся порядок заключения подобных договоров не только лишает арендатора какой-либо возможности участвовать в процессе согласования арендной платы или отдельных условий договора, но и ставит его в зависимость от принятых в одностороннем порядке органами местного самоуправления решений относительно аренды земель коммунальной собственности или руководителями государственных администраций — относительно земель государственной собственности.
