Дата публикации: 25 июля 2024
Дмитрий Груба, адвокат
Источник: AgroPortal
25 июня 2024 года было официально объявлено о начале переговоров о вступлении Украины в Европейский Союз. Очевидно, что этот путь будет непростым, ведь Украина должна выполнить ряд условий и требований, в частности, провести ряд законодательных реформ в сфере земельных и аграрных отношений, гармонизируя национальное законодательство с законодательством ЕС. Безусловно, одним из важнейших в этой сфере станет вопрос изменений в функционировании рынка сельскохозяйственной земли.
Реформа рынка земли в Украине
Рынок земли в Украине был запущен в 2021 году со значительными ограничениями в отношении его субъектов (для физических лиц) и максимальной площади «в одних руках» (до 100 га).
С начала 2024 года, несмотря на войну, прошел следующий этап реформы — рынок открылся для отечественных юридических лиц, учредителями которых являются исключительно граждане Украины. Также увеличен предел максимальной площади с упомянутых 100 га до 10 тыс. га.
Кроме того, с начала функционирования рынка и по сей день рынок закрыт для иностранцев, включая юридических лиц, где участниками выступают иностранные граждане. В соответствии с действующим в настоящее время законодательством открыть рынок для них могут только по результатам референдума, однако проведение последнего в условиях военного положения не допускается.
Таким образом, рынок сельскохозяйственных земель с самого начала и по сей день функционирует как «закрытый», приобрести землю могут исключительно граждане Украины напрямую или через контролируемые ими юридические лица.
Согласно открытым данным Opendatabot, с момента открытия рынка было продано почти 600 тыс. га сельхозземель. Средняя стоимость 1 га земли при этом медленно, но стабильно растет и достигает уже более 49 тыс. грн.
Как работает рынок земли в ЕС?
Чтобы понять, повлияет ли начатая Украиной евроинтеграция на рынок земли, нужно понять, каким образом функционирует рынок стран, которые являются членами Европейского Союза, и насколько он изменился в связи с вступлением этих стран в ЕС.
Прежде всего следует напомнить, что среди основных принципов Европейского Союза существует свободное движение товаров и капиталов. Это является основой функционирования, однако не означает, что каждая страна-участник не имеет никаких ограничений в функционировании рынка земли. Они существуют и значительно отличаются от страны к стране, хотя и не сравнимы с нашими.
Традиционно, наиболее либеральными являются преимущественно страны западной Европы, в то время как в странах центральной и восточной Европы рынок земли является более регулируемым.
Пожалуй, наименее ограниченным является рынок в Бельгии и соседних Нидерландах. Аграрная промышленность в Нидерландах достаточно развита и эффективна, а рынок земли максимально открыт на протяжении многих лет. Ограничений на рынке земли Нидерландов — минимум и касаются они преимущественно аренды, таких как минимальный срок аренды и т.д. Купить же землю могут как граждане страны, так и иностранцы. Средняя цена на землю, кстати, самая высокая в Европе.
Похожая ситуация с рынком земли и в уже упомянутой Бельгии, Испании (за исключением определенных регионов, где для приобретения земли требуется специальное разрешение) и других странах западной Европы.
В то же время, во Франции ситуация иная. Рынок функционирует в условиях большего количества требований и ограничений по приобретению земли. Здесь действует Общество земельного благоустройства и сельского хозяйства (SAFER), через которое осуществляется согласование сделки по купле-продаже земли во Франции, в частности, изучая личность потенциальных покупателей земли.
При этом иностранцы имеют право на приобретение земли во Франции, однако предпочтение в покупке в первую очередь отдается местным фермерам. Кстати, сельскохозяйственная отрасль Франции построена именно на большом количестве мелких фермерских хозяйств.
Достаточно либеральное земельное законодательство действует в Литве. В стране с 2014 года был снят запрет на продажу земли иностранцам, хотя и с некоторыми ограничениями по отношению к покупателям и максимальной площади. Земельная либерализация там проходила в несколько этапов и сейчас около 80% земель являются частными.
Польша, не без давления со стороны ЕС, только через 12 лет после вступления открыла рынок земли для иностранцев (2016), однако не для всех, а только для граждан стран ЕС. Кроме того, существуют значительные ограничения по площади (до 500 га в одни руки), месту жительства и квалификации покупателей. Предпочтение здесь также отдается мелким фермерским хозяйствам.
В Венгрии, где рынок земли для граждан ЕС открылся в 2011 году, действуют также значительные ограничения. Так, для приобретения земли необходимо подтверждение определенных профессиональных навыков в сфере сельского хозяйства. Действуют также ограничения по максимальной площади земли «в одних руках» на уровне 300 га.
Аналогичную ситуацию можно встретить в Болгарии, Словакии и других странах, где действуют разного рода ограничения для покупателей земли, например, относительно минимального срока проживания в определенной стране или местности, максимальной к приобретению в собственность площади и т.д.
Позиция Суда ЕС
Следует учитывать, что ряд указанных ограничений уже был предметом рассмотрения Суда Европейского Союза (Суда Справедливости).
Например, Суд пришел к выводу, что установление максимальных лимитов на размер земли, которая может находиться в собственности в «одних руках», нарушает основополагающий принцип свободного движения капитала.
Суд Справедливости пришел к аналогичным выводам относительно требований об обязательности постоянного проживания покупателя в местности, где находится земельный участок.
При этом следует обратить внимание, что Суд Европейского Союза не только дает толкование права ЕС, но и в конечном итоге влияет на его формирование и трансформацию, ведь его решения часто становятся основополагающими для законодательных и других актов Европейского Союза, а также стран-членов.
А что с арендой и другим пользованием?
Следует помнить, что функционирование рынка земли не может сводиться исключительно к проблемам и вопросам купли-продажи земли, ведь значительное количество отечественных (и не только) аграриев не владельцы, а пользователи земли.
В Украине права арендаторов земли достаточно защищены, в частности, с помощью инструментов преимущественного права на приобретение земли в собственность, преимущественного права на продление арендных отношений, законодательного установления минимального 7-летнего срока аренды ряда земельных участков сельскохозяйственного назначения. К тому же, недавно право аренды в Украине стало полноценно обороноспособным, что является правильным и прогрессивным шагом.
В странах-членах Европейского Союза набор механизмов для защиты землепользователей, в целом, аналогичен, поэтому фундаментальных изменений в этом отношении я бы не ожидал.
Однако в вопросе пользования европейскими и украинскими землями есть одно существенное отличие. В Украине, несмотря на многолетнюю критику и ряд законодательных попыток изменить ситуацию, продолжает действовать институт пожизненного унаследованного владения и институт постоянного пользования землей. Это наше наследие от советской правовой системы. При этом площади таких земель действительно впечатляют.
Так, более 3 млн га земель сейчас продолжают находиться в постоянном пользовании государственных предприятий, учреждений и организаций. Эти земли часто являются предметом теневых земельных схем на аграрном рынке, что не способствует конкуренции и развитию экономики, а лишь стимулирует коррупцию в агробизнесе.
Поэтому ожидаем, что будущая гармонизация украинского законодательства с законодательством ЕС положит конец этим рудиментарным земельным институтам.
Следует отметить, что согласно отчету Европейской комиссии относительно Украины по итогам 2023 года, гармонизация отечественного земельного законодательства в настоящее время находится на начальной стадии. Хотя и был достигнут определенный прогресс, в частности в принятии законодательства, которое соответствует acquis ЕС, впереди у Украины много работы в этом направлении.
Либерализация рынка земли как путь к инвестициям
Очевидно, что стремление Украины занять заслуженное место в европейской семье и действующие на нашем рынке земли ограничения – несовместимые вещи. Со временем их все же придется пересмотреть и хотя бы минимально либерализировать, предоставив иностранцам доступ к рынку земли в той или иной степени.
Для сторонников закрытого рынка успокоительной должна стать опция с применением значительных ограничений на покупку земли иностранцами, возможностью установить ряд требований к покупателям, ограничить максимальную к приобретению площадь и т.п. Такие ограничения могут действовать в течение продолжительного периода. Нормальной практикой ЕС является возможность применения значительных переходных периодов к окончательному открытию рынка (упомянутые выше 10 лет в Литве, 12 лет в Польше, а эти случаи не единичны).
Однако, по моему мнению, жесткие ограничения скорее вредны. Основным ограничительным мотивом должно стать только предотвращение монополизма и максимальное содействие конкуренции, развитию малых хозяйств. Страхи по поводу того, что вся земля будет скуплена иностранцами, на практике не сбываются, такие угрозы являются скорее надуманными и спровоцированы непростым историческим прошлым восточной Европы. К тому же открытие рынка для иностранцев предоставляет новые возможности для привлечения средств, что крайне важно для будущего восстановления послевоенной экономики.
