Дата публикации: 4 июня 2015
Максим Копейчиков, адвокат, партнер
Источник: «РБК-Украина»
Заемщики все чаще избавляются от банковского кредита путем продажи залога третьему лицу
Непростой для всех 2014 год активизировал тенденции, направленные на прекращение зависимости клиентов от банков. Так участились случаи, когда заемщики избавляются от кредитных отношений с банком путем продажи залога со всеми обязательствами третьему лицу.
Проще говоря, человек сам подыскивает новых покупателей на квартиру или машину, приобретенные в кредит, приходит с этими покупателями в банк — и оформляет сделку. Новый покупатель гасит кредит или большую его часть, при этом получая право собственности на залоговое имущество и освобождая заемщика от его обязательств перед банком.
В начале 2015 года тенденция совершенно точно сохранилась, хотя и дать адекватную оценку количеству совершенных по такой схеме сделок довольно тяжело. Фактический выход с рынка наиболее активного в потребительском кредитовании «Дельта Банка» и особые подходы крупнейшего игрока на потребительском рынке «Приват Банка» сильно осложняют эту задачу.
К тому же банки, как правило, не размещают сведения об использовании подобного механизма погашения долгов в своих информационных материалах — это сугубо индивидуальный продукт, являющийся частью переговоров о реструктуризации долга, и в большинстве случаев инициатором является сам должник. То есть, инициатива целиком и полностью исходит от заемщиков и является частью ответственного подхода к исполнению своих обязательств перед банком.
У самостоятельной реализации объектов залога или ипотеки есть целый ряд преимуществ для всех сторон сделки. Заемщик избавляется от кредитного обременения. Покупатель получает имущество быстрее и с определенной, пусть и относительной гарантией чистоты юридической истории приобретаемого объекта. Тут нужно сделать оговорку — некоторые мелкие банки достаточно безответственно выбирают предметы залога/ипотеки, а то и сами являются инициаторами различных «схемных» сделок, в том числе, с объектами, которые выбыли из владения собственников помимо воли последних. А банк избавляется от проблемного клиента.
Но для запуска такой сделки банк должен оценить, насколько он готов простить часть требований в обмен на погашение основного долга или его части. Размер списаний индивидуален и зависит он от суммы долга, личности заемщика, количества его активов.
Иногда банки готовы списать заемщикам довольно значительные суммы. В нашей практике бывали случаи списания и 80% долга. Правда, долг списывал не сам банк, а коллекторы, которым было передано право требования. Справедливости ради отмечу, что сделка эта была выгодной и для коллекторов, которые приобрели права требования с еще большим дисконтом.
Важно понимать, что подобные сделки не ограничиваются только поиском покупателя, согласного взять на себя и выполнить все кредитные обязательства. Их оформить можно только с согласия банка. Чтобы добиться такого согласия необходимо выполнить вполне конкретную последовательность действий. Для начала заемщик должен уведомить своего кредитного менеджера о том, что на его имущество нашелся сторонний покупатель. Уже после этого менеджер за счет заемщика (существенный момент, о котором надо помнить) организовывает подготовку проектов всех документов и их подписание.
Конкретные действия зависят от вида передаваемого объекта (квартира это, машина или другое ценное имущество), имеющихся регистраций и предполагаемых последствий сделки. Это может быть как полное прекращение кредитных правоотношений, так и перевод долга.
Сделки эти достаточно просты и редко требуют больших затрат по времени, поскольку пакеты документов у банков стандартны. Но если вы заемщик и решились на проведение такой процедуры, или же вы намерены выкупить чье-то залоговое имущество, внимательно проследите за тем, чтобы все документальные изменения были внесены в соответствующие реестры.
Так, в обеспечительном обязательстве необходимо заменить лицо в случае сохранения кредитных отношений или прекратить обременение, если долг перед банком погашается. От этого зависит, возникнут ли у банка в дальнейшем к вам претензии (что повлияет на вашу кредитную историю) или вопрос будет закрыт окончательно.
К слову, процедура перепродажи залога вместе с кредитными обязательствами не влечет за собой особых дополнительных расходов. Большинство банков не берет никаких дополнительных комиссий при погашении долга, а стоимость нотариальных услуг стандартизирована. Банк никаких затрат (кроме, естественно, оплаты труда своих сотрудников), как правило, не несет.
И еще раз повторюсь — внимательно следите за переоформлением всех необходимых документов. Если вы заемщик, обратите внимание на то, чтобы обязательство перед банком было прекращено при отчуждении залогового имущества (если это оговорено с банком).
Если вы новый покупатель, для вас критично важно проверить дееспособность продавца и корректность оценки приобретаемого имущества. Так вы минимизируете риск обжалования договора как заключенного в силу действия тяжелых жизненных обстоятельств или по причине недееспособности стороны.
Для банка в таком случае рисков практически нет, так как банк не дает согласия на снятие обременения до тех пор, пока не увидит деньги и платежное поручение на их зачисление в счет оплаты долга или его части.
Поэтому моя рекомендация достаточно однозначна: если вы не чувствуете в себе сил исполнять кредитные обязательства, обеспеченные залогом — попробуйте найти покупателя на заложенное имущество и договориться с банком о его продаже и реструктуризации долга. Так будет и честнее, и экономически целесообразнее, чем пытаться скрыть залог или признать кредитный договор недействительным.
