Новый закон о компенсации за разрушенное жилье: что в нем?

Дмитрий Груба, Адвокат

Источник: «NV Бизнес»

23 февраля Верховная Рада приняла долгожданный Закон Украины «О компенсации за повреждение и уничтожение отдельных категорий объектов недвижимого имущества в результате боевых действий, террористических актов, диверсий, вызванных военной агрессией Российской Федерации».

Закон предусматривает введение механизма получения компенсаций за уничтоженное/поврежденное жилье, вводит основы для функционирования Реестра поврежденного и уничтоженного имущества. Актуальность этого закона в условиях войны трудно переоценить. Сами за себя говорят тысячи разрушенных объектов недвижимости по всей стране.

Кто и за какую недвижимость сможет претендовать на компенсацию?

Первое, на что нужно обратить внимание, компенсация предусматривается исключительно за поврежденную или уничтоженную жилую недвижимость. То есть все владельцы нежилой недвижимости остаются «за бортом» принятого закона.

Во-вторых, несмотря на то, что война в Украине продолжается более 9 лет, закон предусматривает возможность получения компенсации за поврежденную/уничтоженную недвижимость с 24.02.2022.

Таким образом, люди, чье жилье было разрушено/повреждено до указанной даты, претендовать на компенсацию не могут. Надеюсь, что законодатели имеют определенный четкий и последовательный план по ранее поврежденному и уничтоженному имуществу и эту несправедливость устранят. Иначе сложно объяснить такого рода дифференциацию.

Третье, на чем следует акцентировать, это вопрос субъектов, которые могут претендовать на получение компенсации. Такими субъектами являются только физические лица – граждане Украины, которые имели право на жилую недвижимость, а также ОСМД (управители многоквартирных домов, ЖСК, осуществляющих содержание соответствующих домов) за поврежденное общее имущество многоквартирного дома.

Важно, что получить компенсацию могут также и наследники владельцев прав на недвижимость.

То есть, все иностранные граждане, лица без гражданства, а также юридические лица (кроме вышеназванных) не найдут себя в перечне претендентов на компенсацию.

Кроме того, согласно закону получить компенсацию также не смогут:

• лица, к которым применены санкции в соответствии с Законом Украины «О санкциях»;
• лица, имеющие судимость за совершение уголовных правонарушений, предусмотренных разделом I «Преступления против основ национальной безопасности Украины» КК Украины;
• наследники таких лиц по поводу поврежденных/уничтоженных объектов недвижимого имущества.

А что с компенсацией за будущую недвижимость?

Здесь важно отметить достаточно прогрессивные положения закона, согласно которым компенсацию можно получить не только за завершенные и принятые к эксплуатации объекты недвижимости, но и за будущие объекты недвижимости: объекты строительства (дома усадебного типа, садовые и дачные дома) и составные части объектов строительства (квартиры, другие жилые помещения в здании).

Компенсация за будущие объекты недвижимости осуществляется при определенных условиях, а именно: 1) на момент повреждения должны быть возведены несущие и внешние ограждающие конструкции будущего дома (кроме светопрозрачных конструкций и заполнения дверных проемов); 2) в отношении таких объектов строительства должно быть получено право на выполнение строительных работ.

Формы и размер компенсации

Закон предусматривает несколько форм получения компенсации, среди которых:

• выполнение работ, связанных со строительством, на поврежденном объекте недвижимого имущества с целью восстановления или предоставления строительной продукции для выполнения таких работ;
• перечисление денег на текущий счет получателя компенсации со специальным режимом использования для строительства дома усадебного типа, садового или дачного дома;
• финансирование приобретения квартиры, другого жилого помещения, дома усадебного типа, садового или дачного дома (в том числе финансирование приобретения помещения/дома, построенного в будущем, или инвестирование/финансирование его строительства) с использованием жилого сертификата.

Последние две опции доступны только по уничтоженному имуществу с определенными нюансами.

Так, компенсация за уничтоженный дом усадебного типа, садовый или дачный дом, объекты строительства (дома усадебного типа, садовые и дачные дома) предоставляется одним из указанных выше способов (предоставление средств или жилищного сертификата). При этом важно, что форму компенсации в этом случае определяет сам получатель.

Компенсация же за уничтоженную квартиру, другое жилое помещение в здании, составную часть объекта строительства (квартиру, другое жилое помещение в здании), после принятия в эксплуатацию является самостоятельным объектом недвижимого имущества, предоставляется исключительно в виде жилищного сертификата. Следует заметить, что жилищный сертификат может быть использован только его владельцем или его наследником и не может быть отчужден третьим лицам. Сертификат можно использовать в течение 5 лет. Договор о приобретении недвижимости с использованием жилищного сертификата будет подлежать нотариальному удостоверению.

Примечательно также запрет на отчуждение недвижимости, приобретенный с использованием жилищного сертификата. Она будет накладываться нотариусом и действовать в течение 5 лет.

Что касается размера компенсации, то закон ее не ограничивает, указывая, что ее определение будет производиться исходя из общей площади уничтоженного объекта недвижимости и стоимости 1 квадратного метра площади уничтоженного недвижимого имущества.

При этом определение стоимости 1 квадратного метра будет производиться в порядке, который еще предстоит установить Кабмину.

Что касается способа получения компенсации посредством выполнения строительных работ и предоставления материалов для восстановления поврежденного имущества, то порядок предоставления такой компенсации также отсутствует и должен быть дополнительно установлен Кабмином.

Процедура получения компенсации за разрушенное имущество

Заявление о получении компенсации вместе с нехитрым перечнем документов подается во время действия военного положения и в течение одного года со дня его прекращения в Комиссию по рассмотрению вопросов предоставления компенсации (они должны быть созданы на местах).

По общему правилу рассматривается в течение 30 дней, а по результатам рассмотрения должны принять решение о предоставлении или отказе в компенсации, которое можно обжаловать в суде.

Закон также предусматривает основания для прекращения рассмотрения заявления, например, если заявитель потерял документы на недвижимость и требует времени для их восстановления. Также предусмотрена очередность рассмотрения заявлений, учет которой для прозрачности предполагается производить автоматически.

В общем, сама по себе процедура получения компенсации за разрушенное имущество не является чрезмерно сложной и обременительной, перечень документов достаточно прост и краток, как и перечень шагов, которые необходимо пройти от инициирования получения компенсации до ее фактического получения.

Подводя итог, следует повторно отметить важность этого закона. Однако недостаточно создать хороший механизм, стоит еще наладить его должную работу. Использование закона на практике станет первым испытанием. Второе – деньги, ведь недостаточность финансирования в подобных случаях мы видели неоднократно. Таким образом, только при условии успешного преодоления двух барьеров – бюрократического и финансового, можно будет говорить в будущем о его успешности и эффективности.