Дата публикации: 10 января 2013
Максим Копейчиков, партнер, адвокат
Источник: Forbes
Новый порядок призван упростить жизнь покупателей и продавцов недвижимости. Теперь право собственности оформляется с выдачей свидетельства и, по сути, одновременно регистрируется органами Государственной регистрационной службы.
Все права на недвижимое имущество, которые были зарегистрированы ранее, признаются, поэтому не нужно бежать в Укргосреестр и заново регистрировать права.
На вторичном рынке при совершении новых сделок или вступлении в наследство регистратор будет иметь доступ к данным трех ранее действующих реестров. Это поможет избежать дополнительной волокиты. Сложности могут возникнуть, только если права на объекты не были зарегистрированы в этих реестрах. Тогда сделки можно будет проводить на основании выписки из архива БТИ (механизм, правда, еще окончательно не формализован). А это уже предполагает визит в БТИ, или, если последнее упразднят, в госархив.
Часто высказываются опасения, что без инвентаризации недвижимости сотрудниками БТИ можно купить квартиру меньшей площади или с незаконной перепланировкой. Но людей, которые слепо доверяли бы бумагам и не перепроверяли чертежи на соответствие фактической планировке, у нас в стране крайне мало. У наших граждан другая психология. Более того, незаконная перепланировка многих не остановит – даже покупая квартиру с вынесенными несущими стенами, им кажется, что это не отразится негативно на качестве жилья, прочности конструкций дома в целом, и истории о провалившихся потолках и дециметровых трещинах в фасадах в их случае не повторятся.
К тому же незаконные перепланировки – не главное, чего стоит опасаться. Сегодня, теоретически, может возникнуть ситуация, когда придется доказывать право собственности на свою недвижимость. Риски махинаций на рынке есть. Огромное количество объектов не было включено в Реестр прав собственности на недвижимое имущество, который действовал до 1 января. Единственное подтверждение прав на эти объекты – это данные бумажных архивов, которые хранятся в БТИ. Если с этими архивами что-то случится, то право собственности на недвижимость нужно будет доказывать заново, вследствие чего его можно и потерять.
К примеру, если «найдется» договор, заключенный в письменной форме без нотариального удостоверения в 2002 году (до внедрения Реестра прав собственности на недвижимое имущество и до вступления в силу нового Гражданского кодекса), подписанный двумя юридическими лицами, о покупке какого-либо здания или другого объекта недвижимости, или, допустим, биржевой контракт о продаже недвижимости. Разумеется, «покупатель», имеющий оригинал документа, вряд ли сможет быстро зарегистрировать права на «приобретенный» объект, поскольку регистратор должен ему отказать.
Огромное количество объектов не было включено в Реестр прав собственности, который действовал до 1 января. Единственное подтверждение прав на эти объекты – это данные бумажных архивов БТИ. Если с этими архивами что-то случится, то право собственности на недвижимость нужно будет доказывать заново.
Однако такой «собственник» имеет право обратиться в суд с требованием обязать регистратора зарегистрировать права на объект, и не факт, что украинские суды, многие из которых замечены в принятии «странных» решений, откажут в удовлетворении таких требований.
Конечно, предполагается, что сотрудники Укргосреестра будут уделять повышенное внимание объектам, по которым есть решения судов, или заключенные десять и более лет назад договоры в письменной форме без нотариального удостоверения. Однако гарантий, что это позволит избежать злоупотреблений, нет. Не стоит забывать, что более жесткие требования к проверке документов по подобным объектам не предусмотрены нормативными актами, так что нельзя исключать попыток злоупотреблений, махинаций и новой волны рейдерских захватов недвижимости.
