Дата публикации: 31 декабря 2025
Дмитрий Груба, адвокат
Источник: «Юридическая практика»
Как правило, арендовать или выкупить земельный участок, находящийся в государственной или коммунальной собственности, можно по результатам проведения земельных торгов (аукциона), за исключением определенных случаев. Наиболее распространенным из них является наличие на земельном участке недвижимого имущества.
Закон допускает передачу государственной или коммунальной земли без конкурса в случае, когда она предоставляется владельцу недвижимого имущества для обслуживания и эксплуатации существующих объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных на таком земельном участке.
Такое правовое регулирование со стороны законодателя является оправданным и логичным. Оно создает для частных собственников предпосылки для избежания бремени в виде аукциона и излишней бюрократии. В свою очередь, для государства или местного самоуправления это своего рода предохранитель от злоупотреблений, в том числе в вопросе размера земельного участка (который иногда действительно может необоснованно превышать площадь расположенных на нем объектов недвижимого имущества).
И именно этот вопрос соотношения площади земельного участка и недвижимости является камнем преткновения в таких делах.
Судебные споры по поводу приобретения земельного участка вне конкурса
Дело в том, что в законодательстве отсутствует четкая формула, которая однозначно определяла бы, какое количество квадратных метров земли должно «приходиться» на каждый квадратный метр той или иной недвижимости. В законодательстве также отсутствует методика или какое-либо указание на то, как и в каком порядке эта площадь должна определяться.
Учитывая это, все чаще возникают судебные споры, особенно по искам прокуратуры, где ставится вопрос о возврате земли в государственную или коммунальную собственность по соображениям несоразмерности площади земли и недвижимости.
С учетом успешной практики команды ЮФ «Ильяшев и Партнеры», мы дадим несколько советов, которые помогут подготовиться к получению прав на землю и пригодятся в случае дальнейшего возникновения судебных споров.
Для лучшего понимания проблемы и возможных путей ее решения следует обратиться к наиболее распространенным доводам прокуратуры в рамках таких исков.
Математическое сравнение площади
Основным аргументом прокуратуры в подобных делах является констатация того факта, что площадь выделенного земельного участка превышает площадь недвижимости при простом математическом сравнении.
При этом такие аргументы часто приводятся без ссылки на доказательства (выводы экспертизы, несоответствие землеустроительной документации требованиям законодательства и т. п.).
Сама по себе констатация факта того, что площадь отведенного земельного участка больше в математическом сравнении с площадью недвижимости, без обоснования надлежащими и допустимыми доказательствами, не может считаться надлежащим обоснованием иска и не дает оснований для его удовлетворения.
Ключевую роль в вопросе рационального использования земельного участка играет землеустроительная документация (проект землеустройства, техническая документация по разделу земельного участка и т. п.), на основании которой участок был отведен. Именно в этом документе должны учитываться все особенности формирования участка.
К таким особенностям, в частности, относятся:
- специфика местности;
- вид хозяйственной деятельности, осуществляемой в пределах земельного участка;
- логистические параметры;
- наличие ограничений в использовании (охраняемые, санитарно-защитные зоны, сервитуты, зоны для прокладки и эксплуатации инженерных сетей и т. п.);
- другие индивидуальные характеристики конкретного земельного участка.
Возможно также учет исторических аспектов землепользования конкретным участком.
Вследствие наличия совокупности тех или иных особенностей площадь земельного участка может объективно превышать площадь недвижимости, находящейся на таком участке. Иногда такое превышение, на первый взгляд, может казаться значительным, но в конечном итоге является обоснованным.
На указанное также неоднократно обращал внимание Верховный Суд в своих постановлениях от 30 марта 2021 года по делу № 922/1323/20, от 3 марта 2021 года по делу № 910/12366/18, от 21 марта 2023 года по делу № 922/3613/21 и других.
Отражению всех особенностей земельного участка в землеустроительной документации следует уделять пристальное внимание на этапе подготовки. Это позволит сформировать сильную правовую позицию для защиты.
Следить также нужно и за соответствием землеустроительной документации абсолютно всем, даже чисто формальным, требованиям законодательства. Это не позволит поставить ее под сомнение в будущем.
Выявление в рамках судебного спора недостатков или неточностей в разработанном проекте землеустройства или тот факт, что проект землеустройства не соответствует требованиям закона или является необоснованным, может стать основанием для удовлетворения иска.
Ссылки на «требования» государственных строительных норм
В подобных делах прокуратура часто ссылается на государственные строительные нормы (ГСН), обосновывая ими несоответствие размеров предоставленного земельного участка.
На практике чаще всего встречаются ссылки на ДБН В.2.2-12:2019 «Планирование и застройка территорий», ДБН «Жилые дома. Основные положения ДБН В.2.2-15-2005», ДБН 360-92 «Градостроительство. Планирование и застройка городских и сельских поселений» и т. д., а также на Государственные санитарные правила планирования и застройки населенных пунктов.
Ни в одном из ДБН не определены нормативы размера и границ земельных участков, не определено соотношение площади выделенного земельного участка к площади зданий и сооружений, находящихся на нем, и т. д.
ДБН – это нормы с другим предметом правового регулирования, которые содержат требования именно для строительства объектов недвижимости, а не для обслуживания недвижимого имущества.
Такая логика находит свое отражение и в судебной практике, в частности, в постановлении Верховного Суда от 30 марта 2021 года по делу № 922/1323/20, в определении Верховного Суда от 18 мая 2021 года по делу № 920/349/20, в постановлении от 2 апреля 2025 года по делу № 922/3614/21 и других.
Следовательно, сами по себе ДБН не могут обосновывать необходимый размер земельного участка, предназначенного для обслуживания недвижимого имущества.
Пример из практики
В практике команды ЮФ «Ильяшев и Партнеры» много подобных дел. Один из последних примеров – «Ильяшев и Партнеры» защитили в Верховном Суде украинского производителя в споре о праве собственности на земельный участок.
В сентябре 2025 года Кассационный хозяйственный суд в составе Верховного Суда вынес окончательное решение в пользу украинского предприятия в судебном споре с Ровенской областной прокуратурой о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка площадью 2,2 га в г. Житомир. Прокуратура утверждала, что площадь приобретенного земельного участка превышает площадь недвижимости, расположенной на нем.
Команда ЮФ «Ильяшев и Партнеры» доказала в суде, что площадь земельного участка соизмерима с площадью недвижимого имущества в силу специфики местности, вида хозяйственной деятельности, логистических параметров и ряда других причин.
Цель выделения земельного участка
Следует еще раз подчеркнуть, что земельный участок вне конкурса может быть выделен исключительно для обслуживания и эксплуатации существующих объектов недвижимости, а не для нового строительства.
Примеры подобных ситуаций можно найти в судебной практике Верховного Суда, например, в постановлениях от 20 июля 2022 года по делу № 910/5201/19, 9 февраля 2018 года по делу № 910/4528/15-г, от 9 апреля 2020 года по делу № 910/2942/19.
В данных и других делах суды констатировали нарушения при выделении земельных участков в аренду или собственность вне конкурса. Указывали на то, что участки в данных случаях предоставлялись не для обслуживания расположенных на них объектов недвижимого имущества, а именно для строительства нового объекта.
Следует отметить, что выделение вне конкурса участка одновременно как для нового строительства, так и для эксплуатации и обслуживания имеющейся на нем недвижимости также является спорным, поскольку получение права аренды на них должно происходить в соответствии с разными порядками.
Выводы
Соотношение площади недвижимости к площади земельного участка – это не математическая формула, а юридически обоснованный баланс между интересами собственника и интересами местного сообщества или государства.
Что помогает успешно получить и защитить землю?
- Правильно подготовленная землеустроительная документация.
- Учет всех особенностей участка.
- Соблюдение требований законодательства и судебной практики.
- Подготовка сильной правовой позиции в случае спора с органами власти.
Опыт ЮФ «Ильяшев и Партнеры» в подобных делах показывает, что эта стратегия позволит выкупить землю или получить ее в аренду без лишних препятствий и рисков, получить участок оптимальной площади, успешно защитить свои права в споре с органами власти.
