Дата публикации: 15 декабря 2025
Дмитрий Груба, адвокат
Источник: «Юридическая практика»
Локомотивами экономики Украины являются несколько ключевых отраслей, а сельское хозяйство было и остается стратегической отраслью экономики Украины, привлекательной как для отечественных, так и для иностранных инвесторов. Наиболее громким и ожидаемым событием для агробизнеса стало открытие в Украине рынка сельскохозяйственных земель, что позволило физическим лицам с 1 июля 2021 года покупать до 100 гектаров земли «в одни руки», а с 1 января 2024 года – юридическим лицам (резидентам Украины) до 10 000 гектаров.
Вопрос доступа к рынку сельхозземель иностранцев пока остается открытым. Однако, рано или поздно, и этот рубеж также будет пройден. Также запрещена продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности.
С момента открытия рынка сельскохозяйственных земель в Украине спрос на покупку и продажу участков стабильно растет, хотя этот рост значительно замедлен войной.
По открытым данным, публикуемым Opendatabot, с момента открытия рынка земли в Украине в 2021 году было заключено около 340 тысяч сделок купли-продажи, что составляет около 640 тысяч гектаров земель сельскохозяйственного назначения. Средняя стоимость одного гектара за период с момента открытия рынка и по сегодняшний день выросла с примерно 37 до 65 тыс. грн. Хотя рост в иностранной валюте значительно скромнее (с 1360 до 1540 долл. США), что в значительной степени продиктовано войной.
Это свидетельствует о значительном потенциале рынка сельскохозяйственной земли в Украине, который показывает стабильный рост как цены, так и количества сделок. В то же время сделки с такими объектами недвижимости остаются юридически сложными и требуют тщательной проверки и планирования каждого этапа. Ошибки при оформлении могут привести к потере имущества, судебным спорам или финансовым убыткам. В этой статье рассмотрим ключевые риски, возникающие при продаже земель сельскохозяйственного назначения в Украине, и практические способы их минимизации.
Due Diligence земельных участков перед приобретением
Планируя сделки по приобретению земли сельскохозяйственного назначения, прежде всего необходимо подтвердить наличие у продавца права собственности и проверить историю формирования участка, перехода прав на него.
Возможные риски, которые могут быть выявлены на этом этапе:
- отсутствие зарегистрированного права в Государственном реестре вещных прав;
- нарушение законодательства на этапе выделения и/или формирования земельного участка;
- наличие арестов, запретов, ипотек или других обременений, выявление нарушений законодательства при снятии обременений;
- судебные споры по земле и т.д.
В этом блоке due diligence следует детально проверить основания выделения (формирования) земельного участка и возникновения (перехода) прав на землю как на основании предоставленной продавцом документации, так и анализа актуальных и архивных данных: в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество, в Государственном земельном кадастре и т.д.
Обязательным этапом также является работа с Единым государственным реестром судебных решений для поиска и анализа судебных решений в отношении земельного участка или его владельца.
Выявление ограничений в использовании земельного участка
Важно также обратить внимание на землеустроительную документацию и сведения в Государственном земельном кадастре в части наличия/отсутствия охранных зон или других ограничений в использовании земельного участка. Такие ограничения являются по сути обязанностью владельца или пользователя земельного участка воздерживаться от определенных действий/деятельности на этом участке. Такие ограничения могут возникать по разным причинам, например, из-за наличия инженерных сетей, природоохранных зон, градостроительной документации и т. п. Ограничения подлежат государственной регистрации в Государственном земельном кадастре.
Идентификация прав третьих лиц на земельный участок
Большинство сельскохозяйственных земель в Украине находятся в долгосрочном пользовании агрокомпаний на основании договоров аренды или эмфитевзиса.
Следует помнить, что по общему правилу переход права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения условий или прекращения договора аренды.
Однако прекращение такого права пользования может быть предусмотрено в договоре между собственником земельного участка и его пользователем. Здесь также есть исключения, например, договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, который передается в аренду для закладки и/или выращивания многолетних насаждений (плодовых, ягодных, ореховых, винограда), не может содержать положений об изменении его условий или прекращении договора в связи с переходом права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу.
Наличие преимущественного права на покупку земельного участка
Особое внимание следует уделить наличию или отсутствию преимущественного права на покупку конкретного земельного участка сельскохозяйственного назначения.
Такое право в первую очередь имеет лицо, у которого есть специальное разрешение на добычу определенных законом полезных ископаемых общегосударственного значения, если такой земельный участок находится в пределах участка недр, предоставленного такому лицу в пользование (за определенными исключениями), и только во вторую очередь – арендатор земельного участка.
В случае, если в соответствии с законом лицо, имеющее в силу закона преимущественное право на покупку участка, не может приобретать в собственность земельный участок сельскохозяйственного назначения, оно может передать свое преимущественное право покупки такого земельного участка другому лицу, которое в соответствии с законом может приобретать в собственность такой земельный участок.
При наличии преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения его владелец обязан не позднее чем за два месяца до дня заключения договора купли-продажи земельного участка зарегистрировать намерение о продаже земельного участка в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.
В дальнейшем должно состояться уведомление о таком намерении субъектов преимущественного права нотариусом, который будет осуществлять удостоверение договора купли-продажи.
Стоит помнить, что в случае нарушения преимущественного права, субъект такого права может предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Результатом такого иска может стать потеря приобретенного земельного участка и понесенные в связи с этим убытки.
Если субъект преимущественного права не выразил желания приобрести участок или предоставил нотариусу заявление об отказе от преимущественного права, подлинность подписи на котором заверена нотариально, можно переходить к финализации сделки.
Подготовка договора купли-продажи земельного участка
По результатам проведенного due diligence, тщательно изучив историю земельного участка, решив вопросы с преимущественным правом, другие стороны могут переходить к финализации условий будущего договора, его подписанию и нотариальному удостоверению.
В случае наличия преимущественного права на покупку участка нотариуса стороны определяют заранее, поскольку он принимает непосредственное участие в коммуникации с субъектом преимущественного права.
Рекомендации по приобретению земельных участков: подготовка соглашения
Юридическая фирма «Ильяшев и Партнеры» имеет большой опыт сопровождения приобретения сельскохозяйственной земли и due diligence: от проектов по расширению географии деятельности крупного агропредприятия и увеличению земельных банков до сопровождения иностранных инвестиций.
Финализируя сделку, стоит помнить о ряде условий и ограничений, а именно:
- до 1 января 2030 года цена продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев), не может быть меньше их нормативной денежной оценки;
- расчеты, связанные с уплатой цены земельных участков сельскохозяйственного назначения по гражданско-правовым сделкам, производятся в безналичной форме;
- источники происхождения средств или других активов, за счет которых приобретается право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, должны быть подтверждены;
- общая площадь земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственности одного лица не может превышать 10 тыс. гектаров.
В случае нарушения требований относительно предельной площади земель сельскохозяйственного назначения, как и приобретение их в собственность лицом, не имеющим права их приобретать, являются основаниями для признания сделки недействительной и конфискации земельного участка.
Продажа сельскохозяйственной земли в Украине только на первый взгляд может казаться рутинным делом. Это юридически сложный процесс, содержащий ряд потенциальных рисков и требующий повышенного юридического внимания. Грамотно и всесторонне проведенный due diligence, тщательная подготовка к сделке и привлечение профессионального юриста значительно уменьшают вероятность проблем и гарантируют безопасность сделки. Успех любой сделки в значительной степени зависит от уровня подготовки к ней, поэтому следует помнить, что некачественная подготовка может обернуться значительной «головной болью» и финансовыми потерями.
