Покупка агробизнеса: основные юридические схемы приобретения, Due Diligence

Дмитрий Груба, адвокат

Источник: «Юридическая газета»

Агробизнес был и остается стратегической отраслью экономики Украины, привлекательной как для отечественных, так и для иностранных инвесторов. Сейчас, впервые с начала полномасштабной войны, мы видим стабильную тенденцию к увеличению земельных банков аграрных товаропроизводителей. Обычно это происходит в результате приобретения действующих сельскохозяйственных предприятий.

Такое приобретение является довольно сложным и трудоемким процессом, требующим тщательной подготовки. Важно не только правильно выбрать форму приобретения актива, но и провести всесторонний юридический аудит актива (Due Diligence) для минимизации рисков.

Выбор оптимальной юридической схемы зависит от многих факторов: размера бизнеса, структуры собственности, наличия земельного банка, активов, лицензий и т.д.

Приобретение корпоративных прав (доли в уставном капитале или акций)

Это самый типичный способ покупки агробизнеса. Покупатель становится владельцем агрокомпании вместе со всеми ее активами, договорами, земельным банком.

Преимущества:

• простота перехода активов – не нужно переоформлять землю, технику, лицензии; сохранение бизнес-процессов, персонала и т. д.

Недостатки:

• возможны проблемы с предыдущими транзакциями компании;
• покупатель берет на себя все существующие потенциальные долги и обязательства.

В случае с приобретением корпоративных прав невозможно переоценить значение всестороннего юридического аудита актива, поскольку предметом такого исследования должны стать все основные аспекты деятельности сельскохозяйственного предприятия.

К основным направлениям юридического аудита актива в таком случае можно отнести:

• Правовой статус компании и проверка прав на бизнес. В этом блоке анализу будут подвергаться учредительные документы, структура собственности, полномочия руководящих органов, лица собственников, лицензии, разрешения и т.д. Особое внимание следует сосредоточить не только на текущем состоянии этих и других вопросов, но и на изучении истории владения компанией с момента ее создания и до настоящего времени, исследовать все операции по переходу корпоративных прав и другие изменения с целью выявления пробелов и нарушений, обратить особое внимание на наличие или потенциальную возможность корпоративных споров и т.д.
• Земельный банк. Как известно, земля является самым ценным активом агробизнеса. В этом блоке Due Diligence следует детально проверить основания возникновения прав на землю (права собственности или пользования: аренды, эмфитевзиса и т.д.); сроки договоров на право пользования землей (аренды, эмфитевзиса и т.п.); соблюдение условий договоров на право пользования землей как в части оплаты, так и других, установленных такими договорами и т.п. Следует также подробно оценить, какой частью земель агропредприятие пользуется надлежащим образом (с надлежащим оформлением прав на землю, надлежащим выполнением обязательств по договорам и т.п.), а какая часть земель является проблемной или условно проблемной с подробным описанием причин. Десятилетия моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения, а также ограничения и несовершенства земельного законодательства стимулировали накопление аграриями арендных земельных банков. Основная работа в этом случае будет проводиться с договорами аренды, заключенными с физическими лицами (пайщиками). Главной проблемой обычно является наличие задолженности или существенное нарушение условий по оплате, наличие или потенциальная возможность судебных споров по расторжению договоров аренды в связи с нарушением условий оплаты или других.
• Недвижимость, транспорт и другое имущество. Исследованию будут подлежать и другие, кроме земельного банка, ключевые активы агропредприятия. Необходимо исследовать основания возникновения прав на имущество, максимально подробную историю владения имуществом, наличие или потенциальную возможность споров относительно такого имущества и т.д.
• Договоры, обязательства. Исследованию подлежат ключевые контракты агропредприятия: поставки, лизинг, кредитные договоры, договоры ипотеки, залога, поручительства и т.д.
• Налоговое и финансовое состояние. Товарные остатки, складские запасы. Осуществляется проверка состояния бухгалтерского учета, отчетности, наличия налоговых долгов, статуса налогоплательщика, открытых судебных споров и т.д.
• Трудовые отношения. Проводится анализ трудовых договоров, наличия социальных обязательств перед работниками и т.д.

Следует помнить, что при покупке корпоративных прав часто можно купить кота в мешке, поскольку обычно точно установить и исследовать всю историю деятельности компании за прошлые годы, а часто и десятилетия, фактически невозможно по ряду причин (утеряны или не предоставлены определенные документы и т.д.). При аудитах агропредприятий нередко выявляются различные «белые пятна», риски по которым нужно принимать или же отказываться от сделки, или иначе ее структурировать.

Покупка отдельных активов

Этот вариант структурирования сделки предусматривает покупку только определенных элементов агробизнеса: земельных участков или прав аренды на землю, техники, недвижимого имущества, урожая, товарно-материальных ценностей и т. п.

Долгое время этот вариант не мог быть применен к самому большому и ценному активу – земле, а точнее к большей части такого актива – арендованной земле.

Однако с 2021 года благодаря введению права аренды земли в полноценный гражданский оборот (кроме земель государственной и коммунальной собственности) этот вариант стал возможным и, по нашему мнению, приоритетным в большинстве ситуаций с приобретением активов действующих сельскохозяйственных предприятий, поскольку он позволяет свести риски к минимуму.

То есть сейчас, как и любой другой актив в агросекторе, право аренды земли может быть отчуждено. Осуществляется такое отчуждение по письменному договору между арендатором и лицом, в пользу которого такое право аренды отчуждается (по сути, новым арендатором), и такой договор является основанием для государственной регистрации перехода права аренды земли.

Другой особенностью является возможность отчуждения права аренды без какого-либо согласования со стороны владельца (арендодателя) такого земельного участка, в отличие от той же субаренды.

Указанный вариант дает возможность избежать многих рисков и сложностей, отказаться от сомнительных договорных земельных схем в пользу легального, простого, удобного и прозрачного приобретения права аренды земли.

Юридическая проверка в таком случае потребует меньше времени и усилий. Аудиту будут подлежать земельный банк и другие активы (недвижимое имущество, техника и т.п.), если таковые приобретаются.

В рамках земельного аудита особое внимание следует уделить проверке договоров аренды (их условий и надлежащего выполнения таких условий). Это связано с тем, что «грехи» предыдущего арендатора могут стать основанием для расторжения договоров аренды или предъявления собственником земли других претензий или исков к новому арендатору, в результате которых последний может потерять приобретенное право аренды.

Также при заключении договора купли-продажи права аренды следует максимально тщательно подходить к его подготовке: четко прописать предмет договора, закрепить ряд заверений и гарантий от продавца права аренды и разграничить ответственность. Важно прозрачно зафиксировать ценообразование, то есть цену права аренды следует определять не по пулу земель в целом, а с учетом цены за один гектар и общей площади. Это поможет в случае будущих претензий по потере прав на часть арендованных земель из-за определенных действий или бездействия предыдущего арендатора.

Итак, преимуществами такого способа приобретения агроактивов являются:

• возможность отфильтровать и приобрести только «чистые» активы;
• минимизация рисков, связанных с прошлой деятельностью агропредприятия.

Недостаток:

• продолжительность переоформления в случаях с большим количеством различных активов.

Последний опыт ЮФ «Ильяшев и Партнеры» по сопровождению расширения географии деятельности крупного агропредприятия и увеличения земельного банка на более чем 1000 га свидетельствует об эффективности применения именно такой структуры сделки.

В то же время на выбор той или иной схемы выкупа агроактивов может влиять много факторов, которые должны быть учтены еще в начале процесса планирования приобретения таких активов.

Выводы

Покупка агробизнеса – это не просто передача активов, а вход в сложную среду с собственными юридическими, регуляторными и коммуникационными особенностями. Выбор правильной схемы приобретения и проведение всестороннего Due Diligence – залог успешной сделки и стабильной работы бизнеса в будущем.

Независимо от выбранной модели, юридический аудит является критически важной частью процесса покупки агробизнеса. Его цель – выявить риски, которые могут повлиять на стоимость бизнеса или будущие юридические споры, сформировать у покупателя осведомленность о состоянии и особенностях предмета будущей сделки. Следует помнить, что успех любой сделки в значительной степени зависит от уровня подготовки к ней.