укр eng рус
Последние новости
Отзывы
Chambers Europe

«Недавно фирма провела консультирование по ряду фармацевтических дел. Многие соглашаются, что данная команда «движется в правильном направлении, особенно впечатляет ее работа в фармацевтической отрасли».

 

Попытка объять необъятное

01.11.2010

Building Business, ноябрь 2010

История этого закона могла бы соперничать с рейтинговым сериалом на ТВ, ни в чем не уступая последнему по драматургии и многочисленным коллизиям. За два года неоднократно менялась мизансцена и переписывалась сюжетная линия. Но вопреки всем перипетиям проект оказался живучим. Единственное «НО» — сценарий пришлось подкорректировать под новых действующих лиц.

В отрыве от действительности

Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования государственного регулирования в сфере строительства жилья» был принят Верховной Радой 29 июня 2010 года после повторного рассмотрения.

Заслуживает внимания сама история этого нормативного акта. Поданный в мае 2008 года правительством Юлии Тимошенко законопроект парламент принял за основу, базируясь на постановлении, инициатором утверждения которого выступал нынешний премьер-министр. Спустя два года закон был принят новой парламентской коалицией, подписан спикером, возвращен Президентом на повторное рассмотрение и, с учетом замечаний Президента, принят Верховной Радой.

Уже традиционно для украинской законотворческой практики название закона не раскрывает в полной мере его содержания. Документ подразумевает изменение не только норм в сфере строительства жилья, но и законодательства в смежных отраслях.

Так, законом вносятся изменения в Жилищный кодекс и в Закон «О местном самоуправлении в Украине» в части создания и ведения единого государственного реестра граждан, которые требуют улучшения жилищных условий. Предполагается, что с 1 января 2012 года лица, не включенные в указанный реестр, не будут иметь права на предоставление жилых помещений в домах государственного и общественного жилого фонда и – внимание! – права на принятие в члены жилищно-строительного кооператива, что особенно «порадовало» вышеупомянутых лиц. Вместе с тем нельзя исключать, что указанные нормы окажутся недействительными в случае принятия до 01 января 2012 года нового Жилищного кодекса, поскольку ныне действующий, очевидно, не отвечает реалиям.

Законом внесены незначительные изменения и в Гражданский кодекс, а именно: в ст. 810-1, которая регулирует вопросы аренды жилья с выкупом – по сути, финансовый лизинг в отношении жилых помещений. (Следует напомнить, что сама ст. 810-1 появилась в кодексе относительно недавно – в связи с принятием Закона Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства».) Новым законом определены существенные условия подобного договора. Ранее действовавшая отсылочная норма о том, что «существенные условия устанавливаются законом», по сути, не работала, поскольку ни одним нормативным актом такие условия оговорены не были. Оценить мгновенный эффект от внесения указанных изменений невозможно – они, скорее, ориентированы на будущее, так как на данный момент о широком практическом использовании договоров аренды жилья с выкупом неизвестно даже специалистам в области недвижимости.

Подвергся изменениям и Закон «О налогообложении доходов физических лиц». В частности, из состава налогооблагаемого дохода исключена стоимость жилья, которое переходит в собственность физическому лицу-арендатору от предприятия-арендодателя после полной уплаты арендных платежей по договорам аренды жилья с выкупом (плохо только, что для оценки этой нормы как однозначно позитивной должен пройти не один год). Кроме того, дополнен перечень затрат, которые могут быть включены в состав налогового кредита физического лица, – теперь в этот список включены расходы на оплату стоимости строительства (приобретения) доступного жилья и на погашение процентов и тела льготного ипотечного кредита, предоставленного на такие цели. Данная норма также ориентирована на будущее, поскольку в настоящее время налоговый кредит используется очень немногими налогоплательщиками-физлицами.

Строители «без страха и упрека»

Знаковым решением, засвидетельствовавшим победу строительного лобби над страховым, стало изменение Закона «О страховании». Отныне страхование строительно-монтажных работ застройщиком и страхование финансовых рисков по договору об участии в ФФС исключены из перечня видов обязательного страхования.

Не секрет, что, несмотря на формальную обязательность такого страхования в прошлом, редко кому удавалось получить возмещение при наступлении страховых случаев. Зачастую требования закона о наличии обязательной страховки не выполнялись или выполнялись формально. Теперь же вопросы страхования собственных рисков потенциальным участникам ФФС придется решать самостоятельно, что, очевидно, может поставить их в неравные условия. С другой стороны, данное нововведение может способствовать незначительному снижению себестоимости строительных работ.

Победой над «пожарно-страховым» лобби стало и внесение в Закон «О пожарной безопасности» изменений, согласно которым добровольное страхование ответственности собственников пожароопасных объектов перед третьими лицами не является необходимым условием для осуществления хозяйственной деятельности.

В некоторые нормативные акты внесены изменения, обусловленные изменением порядка принятия в эксплуатацию завершенных объектов строительства. Значительной смысловой нагрузки данные поправки не несут, однако устранены формальные противоречия. Это касается Горного закона Украины, Закона «Об использовании ядерной энергии и радиационной безопасности».

Несколько сокращены полномочия некоторых государственных органов в части ввода объектов в эксплуатацию и предоставления разрешений на начало работ. Так, урезаны полномочия СЭС (они лишены права согласования ввода в эксплуатацию), органов охраны труда (внесены изменения в Закон «Об охране труда», и отныне разрешение на начало работ не может быть аннулировано), учреждений ветеринарной медицины.

Нелегалы выходят из тени

Теоретически новая редакция должна внести определенную ясность во взаимоотношения частных инвесторов и застройщиков. Во всяком случае, последние отныне не смогут «зомбировать» сознание потенциальных покупателей иллюзиями о жилье, которое еще не спроектировано. Установлены строгие требования к рекламе жилых домов, возводящихся с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц. Необходимой предпосылкой для размещения такой рекламы выступает наличие разрешительной документации. Изменен также и один из основных нормативно-правовых актов, регулирующих строительную отрасль – Закон «О планировании и застройке территорий». В частности, теперь для получения разрешений на выполнение строительных работ по реконструкции и капитальному ремонту автодорог, железнодорожных путей, линий электропередач и связи, трубопроводов и иных линейных да не нужно предоставлять документ, удостоверяющий право собственности или право пользования земельным участком. Таким образом, можно ожидать еще более активного строительства объектов придорожного сервиса. Кроме того, несколько изменен и продлен до 1 января 2012 года ранее установленный постановлением Кабмина упрощенный порядок принятия в эксплуатацию частных жилых домов усадебного типа, дачных и садовых домов, построенных без разрешения на выполнение строительных работ. Это было предсказуемо, поскольку в изначально установленный срок (до конца 2010 года) легализовать огромное количество построенных на всей территории Украины объектов было нереально.

В Земельный кодекс также были внесены изменения. Согласно им, срок исполнения решений о согласовании места размещения объектов и разрешения на разработку проектов отвода, принятых до 1 января 2008 года, продляется до двух лет. Однако фиксируются данные изменения достаточно замысловатым образом: они не прописаны непосредственно в Законе «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования государственного регулирования в сфере строительства жилья», а вводятся путем изменения Закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по содействию строительству».

За чей счет стройка

Наиболее значительные изменения внесены в Закон «Об инвестиционной деятельности» и Закон «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», что неудивительно. Законодатель наконец устранил диссонанс между различными нормами Закона «Об инвестиционной деятельности». Теперь установлено, что финансирование объектов жилищного строительства все-таки является инвестированием, а для осуществления такого инвестирования предусмотрены специальные механизмы – ФФС, ФОН, ИСИ, целевые облигации, а также иные способы, установленные исключительно законами. Таким образом законодатели попытались облегчить застройщикам привлечение средств и устранить существовавшее формальное препятствие в виде формулировок ч. 3 ст. 4 Закона «Об инвестиционной деятельности». Следует отметить, что данное изменение не исключает возврата к широкому использованию инвестиционных договоров. Они тоже предусмотрены законом, а потому некоторые застройщики наверняка попытаются вернуться к подобной практике. Легализовать ее в случае необходимости они могут посредством судебных решений – принимая во внимание новую редакцию закона, сомневаться в том, что суды согласятся с аргументами застройщиков, не приходится.

Закон «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» изменен как редакционно, так и по сути. В документе введены новые определения терминов, формализованы ранее существовавшие на уровне подзаконных актов обязательства – к примеру, запрет на привлечение средств и на заключение договоров с учредителями [управления имуществом] до получения застройщиком разрешения на выполнение строительных работ. Законом также детализирована возможность управителя руководить несколькими ФФС и ФОН, возможность открытия нескольких счетов фонда. Кроме того, предусмотрено расширение договорной ответственности фондов (ранее приходилось встречаться с аргументами, что закон как специальный нормативный акт ограничивает ответственность управителя законом и правилами фонда независимо от положений договора). Установлены и новые правила передачи фондов в управление другим лицам – теперь четко определен круг потенциальных истцов по искам (доверители или собственники сертификатов, контролирующий орган). Однако соответствующие положения содержат редакционные ошибки, которые не позволяют сделать однозначное заключение о том, возможна ли все-таки передача фонда в управление другому лицу в порядке, установленном Кабмином, при отсутствии решения суда.

На первый взгляд незначительные, но в действительности существенные изменения внесены и в Закон «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах». Отныне обеспечением исполнения обязательств по сертификатам может быть и ипотека имущественных прав на недвижимость, строительство которой не завершено. Все бы хорошо, но изменения запоздали года на три. Они были бы очень актуальны в конце 2007 года на волне всеобщего интереса к секьюритизации.

В целом для развития строительной отрасли принятый закон следует оценивать позитивно. Аргументы же противников данного документа о том, что он позволяет недобросовестным застройщикам снова начать обманывать граждан, принимать всерьез не стоит: наученные печальными примерами, люди уже вряд ли будут вкладывать свои кровные в объекты, которые выглядят хоть сколько-нибудь проблемными.

 
© 2017 Ильяшев и Партнеры / Мобильная версия