укр eng рус est

Публикации

Последние новости
Отзывы
Chambers Europe

«Недавно фирма провела консультирование по ряду фармацевтических дел. Многие соглашаются, что данная команда «движется в правильном направлении, особенно впечатляет ее работа в фармацевтической отрасли».

 

Перспективы рынка сельскохозяйственных земель в Украине

10.08.2019

Андрей Литвин, Адвокат, Арбитражный управляющий, руководитель Харьковского офиса

Источник: The Ukrainian Journal of Business Law

Сегодня выражение «Покупайте землю, ее больше не производят» не теряет свою актуальность. Эта цитата Марка Твена уже длительное время остается злободневной для Украины XXI века, несмотря на то, что в нашей стране с 2001 года действует мораторий на продажу сельскохозяйственных земель. Этот мораторий был введен только как временная мера, но он неоднократно продлевался под видом защиты национальных интересов.

В очередной раз Верховная Рада Украины продлила мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения до 1 января 2020 года. Законом Украины «О внесении изменений в раздел X «Переходные положения» Земельного кодекса Украины относительно продления запрета отчуждения сельскохозяйственных земель» от 20 декабря 2018 года, кроме продления моратория, Кабинет Министров Украины был обязан к 1 марта 2019 года разработать и внести на рассмотрение Верховной Рады Украины проект Закона Украины об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Однако дела не продвинулись ни на шаг, поскольку Кабинет Министров Украины до сих пор не подал законопроект в Верховную Раду Украины.

Такая «защита интересов» нашего государства и его граждан представляется весьма сомнительной. В течение 18 лет (так называемого совершеннолетия) было разработано значительное количество предложений о том, как защитить национальные интересы и позволить лицам, владеющим сельскохозяйственными угодьями, осуществлять свое право собственности, а также законно распоряжаться своей землей.

Такая законность означает прозрачное заключение соглашений о купле-продаже земельных участков без использования схем, благодаря которым существует «теневой рынок земли».

Европейский суд по правам человека в своем решении от 22 мая 2018 в деле «Зеленчук и Цицюра против Украины» решил, что мораторий на продажу сельскохозяйственных земель нарушает статью 1 «Защита собственности» Первого протокола к Конвенции о защите прав человека и основных свобод.

В решении Европейского суда по правам человека отмечается: «Суд приходит к выводу, что на заявителей как на физических лиц было возложено бремя неспособности органов власти соблюсти установленные ими самими цели и конечные сроки. Учитывая неубедительность оснований для выбора наиболее ограничительной альтернативы из доступных органам власти, а не менее ограничительных мер, Суд считает, что бремя, возложенное на заявителей, является чрезмерным. Учитывая указанные соображения и непредоставление Правительством достаточных аргументов для обоснования мер, примененных к земле заявителей, Суд приходит к выводу, что государство-ответчик вышло за пределы своей широкой свободы усмотрения в этой сфере и не обеспечило справедливого баланса между общим интересом общества и имущественными правами заявителей…».

Как показывает практика, отрасль, в которой государство не может справиться с возложенными на него функциями, работает в тени, поскольку нужно каким-то образом выживать. Какие же схемы используются при заключении сделок на «теневом рынке земли»? Приведем несколько примеров.

Во-первых, заключение бессрочных договоров аренды. Обычно, когда кому-то предлагали приобрести землю, стороны заключали бессрочный договор аренды, а именно договор на право пользования земельным участком для сельскохозяйственных целей. Такие договоры могут заключаться как на платной, так и бесплатной основе, и к 1 января 2019 они предусматривали неопределенный срок действия. Сегодня максимальный срок права пользования земельным участком по бессрочным договорам аренды, заключенным после 1 января 2019 года, составляет 50 лет.

Во-вторых, заключение долгосрочных договоров аренды. Обычно они заключаются на 49 лет. Разница между бессрочными договорами аренды и долгосрочными заключалась в том, что последние всегда имели срок действия и были зарегулированные государством. Чрезмерное регулирование такого типа сделок, несомненно, связано с отсутствием возможности приобрести землю.

В-третьих, обмен одного земельного участка на другой. Обычно меньший земельный участок обменивают на больший с доплатой. В связи с этим имели место определенные негативные судебные прецеденты. Однако, учитывая решение по делу «Зеленчук и Цицюра против Украины», ситуация изменилась в лучшую сторону для тех, кто осуществляет такие сделки.

В-четвертых, получение земли для сельскохозяйственных целей для «соломенных человечков». Каждый гражданин имеет право бесплатно получить в частную собственность два гектара земли. Как говорится, с миру по нитке – бедному рубашка. Этот принцип применяется и здесь. Существует пул людей, которые пользуются предоставленными им правами на два гектара земли бесплатно, а затем, за отдельную плату, составляется соответствующая доверенность, и заключаются долгосрочные договоры аренды. Однако схема остается схемой.

Несмотря на то, что указанные выше схемы используются достаточно давно, они не являются безопасными и имеют определенные риски, в частности: вероятность не стать реальным владельцем земельного участка, судебный пересмотр соглашений и отмена договоренностей, достигнутых с «продавцом», неполучение денег за «проданный» земельный участок и тому подобное.

Отсутствие прозрачного рынка сельскохозяйственных земель и существование таких схем на «теневом рынке» также порождают и способствуют захвату активов в аграрном секторе. Необходимо понимать, что простое отсутствие открытого рынка сельскохозяйственных угодий порождает целую систему проблем для владельцев земель и много возможностей для рейдеров, ведь чем сложнее схема приобретения вашей земли, тем больше «прибыльных возможностей» для рейдеров.

Наиболее распространенными рейдерскими схемами, от которых страдают аграрии, являются: завладение корпоративными правами юридического лица, корпоративный конфликт, сбор чужого урожая, засевание чужой земли, сбор заработной платы и другие схемы. Количество подобных рейдерских атак ежегодно увеличивается.

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что необходимо отменить мораторий на продажу сельскохозяйственных земель и создать прозрачный рынок земли с четкими правилами.

Но что мешает принятию соответствующего закона и отмене моратория? Ответ на этот вопрос очень прост — страх, порожденный многочисленными мифами, такими как: иностранные компании выкупят всю землю, землю получат только крупные землевладельцы и сельскохозяйственные хозяйства, наступит продовольственный кризис, угодья будут приобретаться за мелочь и тому подобное.
Однако все забывают, что землю не производят и этот ресурс исчерпывается, поэтому при наличии конкуренции на открытом рынке цена будет только расти.

В каком направлении продвигается работа наших законодателей, направленная на открытие рынка сельскохозяйственных земель? Что предлагается? Приведем основные моменты, о которых сейчас идет речь в процессе подготовки законопроекта, и которые могут развеять мифы, существующие в обществе.

Во-первых, предлагается ограничить круг людей, которые смогут приобрести землю для сельскохозяйственных нужд. Ограничения предлагается ввести преимущественно на основе национального критерия. Украинская земля – для украинцев.

Во-вторых, предлагается ограничить количество земельных участков на одного человека, чтобы избежать чрезмерной концентрации и монополизации.

В-третьих, предоставление преимущественного права на приобретение земли для землепользователей и владельцев прилегающих земель.

В-четвертых, установление открытой рыночной цены на землю в соответствии с проведенной экспертом оценкой.

Бесспорно, обсуждаются и другие моменты. К сожалению, нет четкого представления о правилах на рынке земли. Какой вывод можно сделать, проанализировав плюсы и минусы открытия рынка сельскохозяйственных земель в Украине?

Отмена моратория и запуск рынка земли является насущной необходимостью. Украинское общество к этому готово. Рынок земли увеличит приток инвестиций в экономику Украины. Это связано с тем, что при отсутствии такого рынка для получения земельного участка необходимо использовать схемы, указанные выше, что автоматически снижает стоимость земли из-за наличия непредсказуемых рисков. Внедрение прозрачных механизмов в этом секторе поможет фермерам более эффективно защищать и реализовывать свои права, а юристам – защищать права клиентов.

 
© 2020 Ильяшев и Партнеры / Мобильная версия