укр eng рус

Content on this page requires a newer version of Adobe Flash Player.

Get Adobe Flash player

Последние новости
Отзывы
Chambers Europe

«Недавно фирма провела консультирование по ряду фармацевтических дел. Многие соглашаются, что данная команда «движется в правильном направлении, особенно впечатляет ее работа в фармацевтической отрасли».

 

Мораторий на продажу земли: за и против

26.10.2016

Наталья Левчук, юрист ЮФ «Ильяшев и Партнеры»
Источник: Украинские новости

Мораторий на продажу земель сельхозназначения предусмотрен п.14 и п.15 Переходных положений Земельного кодекса Украины (ЗКУ) и действует с момента его принятия. Редакция данных пунктов неоднократно менялась, всегда при этом предусматривая запрет на продажу сельскохозяйственных земель и продляя срок действия моратория. В частности, отчуждение земельных участков происходило путем выдачи собственником доверенности покупателю, предоставляющей покупателю право распоряжения земельным участком. Это позволяло осуществить как оформление, так и непосредственное отчуждение земли. Кроме того, заключались сделки на отчуждение земельных участков в будущем (с момента снятия моратория). Позднее законодатель устранил эти лазейки, путем внесения соответствующих изменений в Земельный кодекс Украины.

6 октября 2016 г. Верховная Рада Украины проголосовала за продление моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения до 1 января 2018 г. Данный закон для вступления его в силу еще должен быть подписан президентом. Продление запрета на продажу земель сельхозназначения не означает, что с 1 января 2018 года такие земельные участки можно будет свободно продавать, поскольку согласно п. 14 и п. 15 Переходных положений Земельного кодекса продажа таких земель станет возможной только после принятия закона об обороте земель сельхозназначения.

Сторонники снятия моратория настаивают на том, что собственники сельскохозяйственной земли должны иметь право распоряжаться принадлежащими им земельными участками. Отсутствие возможности их продажи делает невозможным кредитование сельхозпроизводителей под залог земли, вследствие чего отсутствие средств тормозит развитие мелких сельскохозяйственных товаропроизводителей.

Крупные компании, занимающиеся выращиванием сельхозпродукции, в свою очередь, нуждаются в значительных земельных угодьях. Вопрос концентрации земельных угодий решается путем заключения договоров аренды земельных участков и договоров аренды земельных долей (паев). При этом их собственники, как правило, предпочитают заключать договоры аренды земли на короткий срок, что вынуждает арендаторов достаточно часто перезаключать их. Согласно законодательству Украины арендатор имеет право преимущественной покупки земли в случае, если он готов уплатить запрашиваемую цену за земельный участок. Таким образом, у арендатора есть возможность выкупить земельный участок в случае отмены моратория на продажу земельных участков. Однако, его преимущественное право не гарантировано, в случае предложения более высокой цены другим покупателем.

Отсутствие собственности на земельные участки и краткие сроки аренды земли являются причиной незаинтересованности арендаторов в ее улучшении. В результате достаточно частым явлением в Украине является несоблюдение севооборота и, как следствие, истощение почвы в результате выращивания таких культур как подсолнечник и рапс.

Противники свободной продажи земли указывают на то, что снятие моратория может привести к лишению значительного количества граждан Украины прав собственности на землю и к концентрации значительных земельных ресурсов в руках немногих крупных землевладельцев, которыми могут оказаться иностранные производители.

С позицией противников снятия моратория, особенно в существующей ситуации, также можно согласиться. В числе одного из основных они называют риск того, что земельные участки в условиях практически отсутствия кредитования, могут быть выкуплены иностранными производителями. Земельным кодексом Украины установлен запрет на владение иностранными лицами (как физическими, так и юридическими) на праве собственности земельными участками сельскохозяйственного назначения. Однако этот запрет может быть обойден путем создания иностранными производителями цепочки украинских юридических лиц, конечные звенья которой будут владеть на праве собственности такими земельными участками, что обеспечит формальное соблюдение законодательных ограничений, в то время как конечным бенефициаром будет являться иностранный производитель.

Также необходимо учитывать, что в современных условиях низкой платежеспособности населения, отсутствия кредитования и невысокой арендной платы, цена на земельные участки, несмотря на их ценность, может оказаться заниженной.

Принимая во внимание приведенные выше аргументы, принятие закона о продлении моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения кажется обоснованным, поскольку для введения полноценного рынка земли необходимо принять закон об обороте земель сельскохозяйственного производства. Необходимо также определиться концептуально, насколько законодатель готов предоставить доступ иностранцев к владению землей, стоит ли вводить ограничение на площади владения землей, и если да, то в каких размерах, будет ли создаваться земельный банк, необходимо также создать механизм формирования цены на земельные участки (возможно, ввести ограничение минимальной цены).

 
© 2017 Ильяшев и Партнеры / Мобильная версия