укр eng рус est

Публікації

Останні новини
Відгуки
Chambers Europe

«Нещодавно фірма провела консультування з низки фармацевтичних справ. Багато хто погоджується, що ця команда «рухається в правильному напрямку, особливо вражає її робота у фармацевтичній галузі».

 

Будувати по-новому: що пропонують парламентарії

17.02.2017

Владислав Уривський, юрист ЮФ «Ілляшев та Партнери»
Джерело: Forbes.ua

Плюси і мінуси скасування категорій складності об’єктів будівництва

17 січня українські парламентарії після новорічних канікул почнуть роботу в сесійній залі. Цей пленарний тиждень стане завершальним в п’ятій сесії ВР VIII скликання. Одним з документів, які чекають на розгляд у другому читанні на цій сесії є законопроект № 4733-1 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення містобудівної діяльності».

Цим законопроектом пропонується внести зміни до КУпАП, а також в закони України «Про основи містобудування», «Про архітектурну діяльність», «Про землеустрій», «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», «Про благоустрій населених пунктів», «Про регулювання містобудівної діяльності», «Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності», «Про ліцензування видів господарської діяльності . Як зазначено в пояснювальній записці, всі зміни будуть проводитися «з метою приведення у відповідність до кращих європейських практик погоджувальних процедур у будівництві».

Нагадаємо, в першому читанні проект закону був прийнятий парламентом ще 12 липня минулого року. У разі ж прийняття його в цілому будівельну галузь України чекає істотний перегляд умов роботи. А з огляду на активізацію вітчизняних забудовників, що спостерігається останніми роками, будь-які законодавчі нововведення в цій сфері можуть відчутно впливати на ринок.

Основним нововведенням стане відміна категорій складності об’єктів будівництва. В даний час всі будівельні об’єкти в Україні діляться на I, II, III, IV і V категорії складності, що передбачено ст. 32 закону України «Про регулювання містобудівної діяльності». Присвоєння однієї з таких категорій кожному об’єкту лежить «на совісті» проектної організації і замовника будівництва. При цьому віднесення до підвищених категорій складності – IV і V – регламентовано відповідним Порядком, який був затверджений Кабміном ще 27 квітня 2011 року (Постанова № 557).

Також категорія складності об’єкта будівництва визначається відповідно до державних будівельних норм і стандартів на підставі класу наслідків (відповідальності) такого об’єкта будівництва з урахуванням рекомендацій та вимог ДСТУ-Н Б В.1.2-16: 2013 «Визначення класу наслідків (відповідальності) та категорії складності об’єктів будівництва». Клас наслідків (відповідальності) являє собою можливі наслідки від руйнування або припинення експлуатації вже збудованого об’єкта, і, відповідно, – потенційний ступінь відповідальності суб’єктів, що беруть участь в його будівництві.

Законопроект №4733-1 кардинально змінює цю модель. Так, відповідно до нього, об’єкти будівництва:
• I і II категорій складності відносяться до об’єктів з незначними (СС1) наслідками;
• III і IV категорій складності відносяться до об’єктів з середніми (СС2) наслідками;
• V категорії складності – до об’єктів зі значними (СС3) наслідками.

Саме від певної категорії складності об’єкта будівництва залежить яким чином буде розроблятися проектна документація, чи підлягатиме вона експертизі, яка дозвільна процедура і порядок введення об’єкта в експлуатацію будуть застосовуватися. Отже, визначення категорії складності в даний час можна назвати наріжним каменем початку будь-якої будівельної діяльності.

Разом з тим, відповідно до свіжої статистики, лише 0,8% будівництв в Україні здійснюється на підставі дозволів на проведення будівельних робіт для IV і V категорій складності. У свою чергу, на підставі зареєстрованої декларації ведеться 53,2% будівництв, і ще 46% – на підставі повідомлень про виконання будівельних робіт.

Як зазначалося в ході круглого столу «Реформування дозвільної системи у сфері будівництва як засіб ефективної боротьби з незаконними будівництвами», організованого Українським будівельним співтовариством в жовтні минулого року, така ситуація виникає, зокрема, через штучне зниження забудовниками об’єктів будівництва до III категорії складності.

Наприклад, для того щоб не отримувати дозволи, забудовники розбивають великі житлові комплекси на окремі будинки і починають будівництво за декларативним принципом, реєструючи декларацію як на об’єкти III категорії складності. Таким чином недобросовісні забудовники свідомо уникають перевірок достовірності документів, зазначених в таких деклараціях, що, в свою чергу, не дає можливості органам державного архітектурно-будівельного контролю (ДАБК) попередити самовільне будівництво. В результаті, на кожному п’ятому об’єкті III категорії складності фіксується внесення недостовірних даних в декларації і заниження категорії складності.

Тому, як зазначено в пояснювальній записці до згаданого проекту закону, необхідна відміна категорій складності об’єктів будівництва, об’єднання дозвільних процедур в межах одного класу наслідків і перехід від триступеневої дозвільної системи (повідомлення, декларації, дозволу) до двоступеневої системи (повідомлення і дозвіл).

Тепер розглянемо більш детально основні нововведення, запропоновані законопроектом.

Зміна дозвільної процедури на проведення будівництва

Відповідно до процедури, яка діє сьогодні, зацікавлена особа має право виконувати будівельні роботи після:
• подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт по об’єктах, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта;
• реєстрації органом державного архітектурно-будівельного контролю декларації про початок виконання будівельних робіт – щодо об’єктів будівництва, що належать до I-III категорій складності;
• видачі замовнику органом державного архітектурно-будівельного контролю дозволу на виконання будівельних робіт – щодо об’єктів будівництва, що належать до IV і V категорій складності.

Проектом закону № 4733-1 передбачено, що для об’єктів будівництва з середніми і великими наслідками право виконання будівельних робіт надається після видачі замовнику дозволу на виконання будівельних робіт. Відповідно, для будівництва об’єктів, що мають III категорію складності, потрібно обов’язково отримувати дозвіл.

Для бажаючих інвестувати в «квадратні метри» Києва це однозначно сприятлива новація: за останні роки було багато випадків, коли столичні будівництва визнавалися самовільними, контролюючі органи зупиняли проведення будівельних робіт, в результаті чого інвестори несли збитки. Зазначена ж зміна дозволить контролювати будівництво багатоквартирних будинків і вчасно попереджати виникнення самовільних будівництв.

Однак для будівельних компаній це ускладнить ведення господарської діяльності. Крім того, проекти будівництва об’єктів із середніми та великими наслідками підлягатимуть обов’язковій експертизі. Тобто, великі будівельні організації відчують додаткове фінансове навантаження.

При цьому процедура, запропонована законопроектом, буде покращувати умови для малих і середніх підприємців і невеликих будівельних компаній. На підставі повідомлення зараз можна здійснювати будівництво будинків не вище двох поверхів (без урахування мансардного) з площею до 300 кв. м. Згідно ж проекту закону, з наступного дня після подання повідомлення вже можна буде будувати приватні, малоквартирні будинки, адміністративні будівлі для малого, середнього бізнесу, а також житлові будинки до чотирьох поверхів площею понад 300 кв. м.

Позитивним нововведенням є і те, що на законодавчому рівні будуть встановлені умови віднесення тих чи інших об’єктів до певних класів наслідків (відповідальності). Наприклад, до об’єктів зі значними наслідками (СС3) будуть відноситися наступні:
1. Пам’ятки культурної спадщини, визначені відповідно до закону України «Про охорону культурної спадщини».
2. Об’єкти підвищеної небезпеки відповідно до закону України «Про об’єкти підвищеної небезпеки».
3. Житлові, громадські або багатофункціональні будівлі висотою понад 100 м та/або з рівнем можливої небезпеки для здоров’я і життя більш ніж 400 чоловік, які постійно перебувають на об’єкті.

Отже, внаслідок ліквідації категорій складності буде також ліквідована реєстрація декларацій про початок виконання будівельних робіт. Проте декларації про початок виконання будівельних робіт, які вже зареєстровані, є чинними до завершення будівництва об’єктів, крім випадків їх скасування. Така норма прописана в Перехідних та прикінцевих положеннях законопроекту.

Відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності

Проектом закону передбачено підвищення відповідальності за правопорушення у сфері містобудівної діяльності при будівництві об’єктів III категорії складності.

Відповідно до нині чинного закону «Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності», за виконання будівельних робіт без реєстрації декларації про початок виконання таких робіт, а також при наданні недостовірних даних в декларації суб’єктам містобудування загрожує штраф в розмірі 90 мінімальних заробітних плат.

Після внесення змін проведення будівельних робіт без відповідного дозволу на об’єктах із середніми наслідками (III і IV категорії складності) буде штрафуватися в розмірі 370 мінімальних заробітних плат. З огляду на недавнє підвищення «мінімалки» до 3200 грн, штраф складе 1184 млн. гривень.

Аналізуючи все вищезазначене, виникає логічне запитання: чи можна вважати розглянутий проект закону сприятливим з точки зору інвестиційного клімату в Україні? Адже будівельні організації, що зводять об’єкти III категорії складності, будуть зобов’язані проводити експертизу проектної документації, отримувати дозволи на проведення будівельних робіт, і в разі порушень – будуть платити більші штрафи, ніж було раніше. Незважаючи на спроби реформування органів ДАБК і децентралізації їх повноважень, корупційна складова в їх роботі залишається. Тому є ризик нескінченного проведення позапланових перевірок будівництва на підставах, закріплених в проекті закону. Всі ці фактори можуть відлякувати сумлінних інвесторів від містобудівного та планувального розвитку міст України.

Однак, варто зазначити, що новий законопроект кардинально змінює підхід до проведення будівельних робіт. Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності», прийнятий 17.02.2011, втілив декларативний принцип будівництва, чим спростив дозвільні процедури в достатній мірі.

Але протягом кількох років стало зрозуміло, що спрощення процедури практично вивело об’єкти будівництва III категорії зі сфери контролю ДАБК і призвело до зловживання недобросовісними забудовниками. Тому і виникла необхідність розмежувати об’єкти, для будівництва яких потрібне просте повідомлення або дозвіл на проведення будівельних робіт.

Новий законопроект встановлює чіткі правила гри при проведенні будівельних робіт: перелік підстав для проведення позапланових перевірок органами архітектурно-будівельного контролю, підстави для скасування містобудівних умов і обмежень, а також внесення в них змін. Тому, в цілому, для будівельної галузі, і зокрема – для інвесторів, цей документ матиме позитивний ефект, хоча він і потребує доопрацювання.

 
© 2019 Ілляшев та Партнери / Мобільна версія