укр eng рус

Content on this page requires a newer version of Adobe Flash Player.

Get Adobe Flash player

Последние новости
Отзывы
Chambers Europe

«Недавно фирма провела консультирование по ряду фармацевтических дел. Многие соглашаются, что данная команда «движется в правильном направлении, особенно впечатляет ее работа в фармацевтической отрасли».

 

Кто платит налог на землю при смене собственника недвижимости?

07.10.2016

Галина Мельник, юрист ЮФ «Ильяшев и Партнеры»
Источник: Forbes.ua

Как бывший владелец зданий может минимизировать свои риски при переходе прав собственности, и стоит ли новому владельцу ожидать доначислений, пока земля на него не оформлена?

При всем своем пристальном внимании к землепользованию и связанными с ним аспектам налогообложения, отечественные парламентарии до сих пор четко не сформулировали ответ на вопрос, кто же платит и вообще как платить налог на землю при переходе прав на здания, если земля под ними не была оформлена на старого собственника. Это создает массу налоговых рисков как для старого, так и для нового владельца зданий.

Переход права собственности на недвижимое имущество (здания, сооружения) тесно связан с вопросом перехода обязанности по уплате налога в отношении земельного участка, на котором такое имущество расположено. Несмотря на то, что Налоговый кодекс Украины (далее – НКУ) содержит специальную норму касательно момента, с которого новый собственник обязан платить налог в подобном случае (п. 287.6), к сожалению, на практике данная ситуация связана с рядом налоговых рисков как для старого, так и для нового собственников объектов недвижимости.

Согласно п. 287.6 НКУ (в редакции от 01.01.2015 г.) новый собственник зданий уплачивает налог на земельный участок от даты государственной регистрации права собственности на земельный участок. При этом налоговое законодательство не дает четкого ответа на вопрос, кто именно платит налог до момента оформления права собственности на землю новым собственником, если права на землю под зданиями не были оформлены предыдущим собственником зданий.

Так, в ряде случаев земельные участки под отчужденными зданиями находятся в государственной или коммунальной собственности, и при этом старый собственник (у которого отсутствуют какие-либо правоустанавливающие документы на землю) числится в базе данных земельного кадастра как фактический пользователь земли под такими зданиями. До продажи зданий такое лицо уплачивает земельный налог как фактический землепользователь, в том числе, согласно п. 286.1 НКУ, который устанавливает, что основанием для начисления земельного налога являются данные государственного земельного кадастра.

В случае неоформленного права на землю вопрос о наличии у старого собственника зданий статуса плательщика земельного налога является довольно спорным, поскольку согласно п. 269.1 НКУ плательщиками земельного налога являются либо собственники земли, либо землепользователи, а п. 14.1.73 НКУ определяет землепользователя как лицо, которому согласно закону предоставлены в пользование земельные участки, в т.ч. на условиях аренды (то есть, предполагается некое оформление пользования землей). Тем не менее, уплата земельного налога старым собственником зданий до момента их отчуждения представляется вполне справедливой (ведь лицо фактически использует такую землю для обслуживания своей недвижимости).

Но после отчуждения зданий ситуация кардинально меняется, так как фактическим землепользователем становится новый собственник таких зданий. При этом у нового собственника нет формальных оснований платить налог, поскольку он не является плательщиком налога в понимании вышеупомянутых п. 269.1 и п. 14.1.73 НКУ. Также его защищает п. 287.6 НКУ, который, напомним, указывает, что новый собственник зданий платит налог только после оформления права собственности на землю (что может вообще никогда не произойти).

Поскольку фискальные органы исходят из позиции, что налог должен быть уплачен в любом случае, они доначисляют налог бывшему собственнику зданий, руководствуясь вышеупомянутым п. 286.1 НКУ, который указывает, что основанием для начисления земельного налога являются данные Государственного земельного кадастра.

Проблема для бывшего собственника заключается в том, что он по собственной инициативе не может исключить сведения о себе из кадастра. Согласно Порядку ведения Государственного земельного кадастра (утвержден постановлением Кабинета министров Украины от 17.10.2012 г. № 1051) формально органы кадастра обязаны реагировать на заявление о внесении в кадастр изменений, поданное именно новым собственником зданий, которому, по понятным причинам, не выгодно вносить данные о себе в кадастр.

Как же бывший собственник зданий может минимизировать свои риски в данном случае, и стоит ли новому собственнику ожидать доначислений, пока земля на него не оформлена?

Ключевым аргументом в защиту старого собственника является то, что после отчуждения зданий он не соответствует понятию плательщика земельного налога (поскольку больше не является землепользователем даже в самом широком понимании). Данный вывод подтверждается также разъяснениями налоговой службы, в частности, из официального справочного ресурса ГФСУ («ЗІР»), письмом ГУ ГФС в Киевской области от 23.02.2016 г. № 427/10/10-36-15-04-23, согласно которым плательщиками земельного налога являются собственники и лица, у которых оформлено постоянное пользование землей, а плательщиками арендной платы – лица, у которых оформлен договор аренды земли. Очевидно, что в отношении старого собственника ни о каком оформлении документов на землю речь не идет.

Также старый собственник зданий в договоре об отчуждении зданий может обязать покупателя (нового собственника) оформить свои права на землю и прописать вопросы компенсации расходов на земельный налог до такого оформления.

Ряд налоговых разъяснений (в частности, разъяснение из «ЗІР», письма ГФСУ от 27.04.2016 г. № 9552/6/99-99-12-02-03-15, от 29.09.2015 г. № 20634/6/99-99-15-03-01-16, от 02.06.2016 г. № 12045/6/99-99-12-02-03-15, письмо ГУ ГФС в Запорожской области от 03.02.2016 г. № 359/10/08-01-17-01-17) акцентируют внимание на том, что лица, которые используют землю в силу владения расположенными на ней зданиями, нарушают требования законодательства и обязаны оформить право на такую землю и уплачивать налог, в частности, в отношении земель коммунальной собственности – в виде арендной платы. Из данных разъяснений следует, что новому собственнику зданий вполне стоит ожидать доначислений налога, несмотря на неоформленность права собственности на землю.

Также известны случаи, когда местные советы успешно взыскивали недополученную выгоду в виде арендной платы именно с лиц, которые владели зданиями, расположенными на коммунальной земле, и при этом никоим образом не оформляли свои права на такую землю (см. постановление Одесского апелляционного хозяйственного суда от 20 июля 2016 года по делу № 915/1683/14, – прим. Авт.).

В заключение отметим, что комплексное решение данной проблемы возможно путем внесения изменений в НКУ (например, включить в понятие землепользователя фактических землепользователей), а также путем расширения круга лиц, которые могут инициировать внесение изменений в государственный кадастр.

 
© 2017 Ильяшев и Партнеры / Мобильная версия