укр eng рус

Content on this page requires a newer version of Adobe Flash Player.

Get Adobe Flash player

Последние новости
Отзывы
Chambers Europe

«Недавно фирма провела консультирование по ряду фармацевтических дел. Многие соглашаются, что данная команда «движется в правильном направлении, особенно впечатляет ее работа в фармацевтической отрасли».

 

Новая процедура регистрации права собственности оживит рынок недвижимости

12.02.2013

Источник «Бизнес»

Максим Копейчиков, партнер юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры», считает, что использование опыта Грузии позволит Украине улучшить деловой климат.

Первый день нового года принес нашим гражданам сюрприз: изменилась привычная процедура регистрации права собственности на недвижимость. Украинцам, решившим купить, продать или обменять квартиру или дом, больше не нужно выстаивать многочасовые очереди в Бюро технической инвентаризации. Зарегистрировать право собственности сможет любой нотариус, а сроки проведения процедуры сократятся. Правда, в течение переходного периода возможны некоторые сложности технического и юридического характера.

На новый лад

Изначально новая процедура регистрации права собственности на недвижимое имущество должна была вступить в силу 1 января 2012 г.. Но поскольку в отведенное время не были решены организационные вопросы, реформу решили отложить до 1 января 2013 г. Некоторые эксперты говорят, что ее суть сводится к передаче функций по регистрации прав собственности от коммунальных предприятий Бюро технической инвентаризации органам Государственной регистрационной службы и структурным подразделениям территориальных органов Министерства юстиции Украины. Но это далеко не так, поскольку кардинально меняется процедура регистрации права собственности на объекты недвижимости.

Толчком к проведению реформы послужила так называемая двойная регистрация, существовавшая в нашей стране. Согласно действовавшему законодательству, человек, покупающий квартиру, после удостоверения нотариусом сделки купли-продажи и регистрации ее в Государственном реестре сделок должен был обратиться в БТИ для регистрации права собственности.

Схема оформления права собственности выглядела следующим образом.

Перед заключением сделки купли-продажи собственник квартиры обращался в БТИ для проведения технической инвентаризации, на которую отводилось 30 дней. Специалисты устанавливали, не была ли проведена незаконная перепланировка квартиры, после чего БТИ выдавало соответствующую выписку из Государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество, на основании которой нотариус удостоверял договор купли-продажи. После удостоверения и регистрации договора новый собственник также должен был обратиться в БТИ, чтобы зарегистрировать право собственности на приобретенную недвижимость. На это еще уходила минимум неделя. Один важный нюанс: если специалисты БТИ устанавливали, что была осуществлена незаконная перепланировка или в результате ремонта внутренние размеры комнат не совпадают с данными, приведёнными в документах техинвентаризации, они указывали это в выписке из Реестра имущественных прав на недвижимое имущество, вследствие чего нотариус не мог удостоверить сделку. В этом случае собственник квартиры вынужден был узаконивать перепланировку или же «мотивировать» специалистов БТИ, чтобы они «не обнаружили» несоответствий данных техинвентаризации.

С 1 января 2013 г., как отмечалось, процедура регистрации прав собственности кардинально меняется. Проведение техинвентаризации квартир и изготовление нового техпаспорта, по сути, будут необязательными (с учетом отечественных традиций, есть риск, что недолго, поскольку такой большой кусок «пирога» как правило, не может быть ничьим). Исключение составит только техинвентаризация для ввода объектов в эксплуатацию. Все действия по регистрации права собственности будут проводить нотариусы. Они будут самостоятельно вносить соответствующие данные в Реестр имущественных прав на недвижимое имущество. При этом право собственности будет регистрироваться одновременно с удостоверением договора купли-продажи и выдачей документов покупателю. Также упрощается процедура регистрации права собственности на земельные участки. После подписания договора купли-продажи новый владелец земельного участка не обязан регистрировать свое право собственности в местных органах Государственного земельного кадастра.

Грузинский след

Новая процедура регистрации права собственности на недвижимость взята не с потолка: чиновники Минюста решили перенять положительный опыт Грузии, на протяжении нескольких лет занимающей призовые места в ежегодном рейтинге Doing Business, составляемом Всемирным банком и Международной финансовой корпорацией (IFC), в номинации: «регистрация собственности» (см. на www.business.ua БИЗНЕС №48 от 26.11.12 г.,  стр.12,13. -Ред.).

Государственная регистрационная служба Украины (Укргосреестр) является аналогом грузинского Национального агентства публичного реестра (НАПР). Поэтому целесообразно проанализировать работу грузинских регистраторов собственности (см. на www.business.ua БИЗНЕС №27 от 05.07.10 г., стр.22-24. – Ред.).

НАПР занимается оформлением и регистрацией всех сделок в сфере недвижимости. Публичный реестр содержит всю информацию о земельных участках в стране, расположенных на них постройках, домах и квартирах, данные обо всех обременениях и ограничениях в отношении конкретного объекта недвижимости. Причем эти данные общедоступны и бесплатны. Получить выписку из Реестра можно через специальный терминал, а распечатанный документ не нужно заверять печатью чиновников. Видимо, поэтому в Грузии минимизированы проявления тотальной коррупции политиков и чиновников, рейдерство, мошенничество на рынке недвижимости, самозахваты земельных участков и т. п. (см. www.business.ua БИЗНЕС от 27.02.12 г., стр.41. — Ред.). Кроме того, НАПР может похвастать огромным архивом отсканированных документов технической инвентаризации объектов недвижимости. Хотя сотрудников НАПР абсолютно не волнует внутренняя планировка домов и квартир — главное, чтобы не были нарушены капитальные стены. Зарегистрировать право собственности очень просто: покупатель и продавец или же кредитор-должник обращаются к регистраторам, которые удостоверяют сделку и регистрируют право собственности за новым владельцем.

Ничего личного

Стоит отметить, что, несмотря на явные «плюсы», украинцы неоднозначно восприняли новую процедуру регистрации права собственности. Некоторые граждане массово бросились «переоформлять» свое право собственности, опасаясь, что новая процедура будет более сложной и дорогой. Хочу заметить, что подобные предположения безосновательны, поскольку упрощение процедуры и сокращение перечня необходимых документов для регистрации прав собственности должны автоматически повлечь уменьшение ее стоимости и сроков осуществления. Ажиотаж вокруг оформления прав собственности, очевидно, провоцируют лица, зарабатывающие на этом рынке, в его нынешнем виде.

Поскольку новая процедура не предполагает обязательной техинвентаризации недвижимости, БТИ и «кормящиеся» при них «агенты», «брокеры» и другие посредники будут лишены стабильного заработка. По данным Минюста, в 2011 г. было зарегистрировано около 252 тыс. сделок с объектами недвижимости. Средняя стоимость услуг БТИ по регистрации права собственности составляла примерно 280 грн. В общей сложности в 2011 г. БТИ заработали около 7 млрд грн. В 2012 г. эта сумма будет еще большей. Естественно, БТИ являются противниками введения новой процедуры регистрации прав собственности, и искусственно созданный ажиотаж — последняя возможность для них получить деньги.

О грядущем коллапсе на рынке недвижимости говорят и некоторые нотариусы, воспринимающие нововведения в штыки. Дело в том, что новая система регистрации прав собственности возлагает на них дополнительную ответственность, и они отдают себе отчет, что в случае оспаривания права собственности их будут постоянно вызывать на судебные заседания и отделаться письмом в суд с просьбой рассматривать дело без их участия, как это происходит сейчас, уже не удастся. При этом отдельные нотариусы также решили воспользоваться ажиотажем и увеличили стоимость своих услуг.

Самострои в законе

Камнем преткновения стала отмена обязательной техинвентаризации при осуществлении сделок купли-продажи недвижимости. Действительно, в законодательстве существует целый ряд нестыковок, которые создают почву для злоупотреблений. Вместе с тем надеюсь, что в процессе работы все недоработки будут устранены. Отмечу, что и нынешняя система не является идеальной и также допускает возможность злоупотреблений.

Не исключено, что многие нотариусы будут вносить в договоры купли-продажи пункт, в котором продавец заявляет, что незаконная перепланировка или самовольное строительство не проводились. Таким образом, они будут страховаться на тот случай, если покупатель захочет обжаловать сделку купли-продажи недвижимости.

В то же время отмена обязательной техинвентаризации будет на руку собственникам квартир с незаконной перепланировкой или самовольно перестроенных домов. Они смогут продать свою собственность без «разрешения» БТИ, коим являлась выписка из Реестра имущественных прав на недвижимое имущество. Определенный подарок ждет и собственников, которые согласятся купить самострои. 22 ноября 2012 г. депутаты парламента отсрочили 30-кратное увеличение штрафов за самовольное строительство. До 1 января 2014 г. самострои можно узаконить, заплатив штраф в размере 170-850 грн.

Безусловно, на первых порах система может давать сбои, но я уверен, что новая процедура регистрации права собственности оживит рынок недвижимости.

 
© 2017 Ильяшев и Партнеры / Мобильная версия