укр eng рус est

Publications

Recent news
References
Chambers Europe

“The team was recently visible advising on a number of pharmaceutical cases. Sources agree that the team is “moving in the right direction” and are particularly impressed by its work in the pharmaceutical sector”.

 

Those Who is Ready to Receive Income from Agriculture Have to Work on Land

19.05.2011

This content is available only in original language of publication – Russian.

Бизнес, май 2011

С того момента, как земля в Украине стала предметом гражданского оборота, не теряет своей актуальности тема запрета на продажу, или, наоборот, разрешение продажи земель для ведения товарного сельскохозяйственного производства.
В уже далеком 2001 году представительский орган украинского народа полагал, что трех лет действия запрета (Земельный кодекс вступил в силу с 01.01.2002) достаточно. Более того, никаких дополнительных условий прекращения действия моратория, подобных существующим ныне, первоначальная редакция Земельного кодекса не устанавливала. На тот момент все было достаточно просто – до 01.01.2005 года ограничивалось внесение права на земельный пай в уставные фонды, ограничивалось право собственников земельных участков, выделенных для фермерского хозяйства и иного товарного сельхозпроизводства, отчуждать земельные участки и паи, кроме мены, изъятия для общественных потребностей и передачи по наследству таких участков, и до 01.01.2010 устанавливалось ограничение по общей площади владения сельхозугодьями на праве собственности площадью 100 га (с исключением для унаследования земельных участков по закону).
Рынок и потенциальные инвесторы затаились и стали терпеливо ждать, однако тема моратория стала одним из основных предметов политических спекуляций и договоренностей, и за три месяца до предполагаемого снятия запрета украинский парламент продлил мораторий еще на 2 года и до 01.01.2015 – ограничение на владение сельхозугодьями.
До 2011 года, несмотря на отдельные инициативы, в том числе и Президента В.Ющенко, изменениями и дополнениями к Земельному кодексу Украины мораторий продлевался и обрастал дополнительными условиями.

Откуда пошло

В начале 2011, ввиду приближения очередного «времени «Ч» и ожесточения политической борьбы, спекуляции на тему продления моратория продолжились на высшем политическом уровне – народный депутат от БЮТ В.Яворивский предложил Верховной Раде продлить мораторий до 01.01.2015, однако большинство, следуя новой генеральной линии, 02.03.2011 законопроект отклонило, однако уже через две недели Д.Ветвицкий из той же фракции предложил вынести вопрос «внедрения рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения» на рассмотрение всеукраинского референдума и зарегистрировал соответствующий законопроект.
23 марта состоялись парламентские слушания на сформулированную с изрядным пафосом тему «Земля в украинской судьбе: ситуация в земельной сфере, законодательное обеспечение земельных отношений и практика его реализации». Консенсуса, естественно, не случилось – оппозиция, коммунисты и «красные директора», арендующие паевые земли за два мешка пшеницы в год, разрывая на груди сорочки, выступили «за» продление моратория, коалиционные депутаты, в большинстве своем, были солидарны с Президентом и исполнительной властью, ратуя за скорейшую отмену моратория.
Используемые годами аргументы первых, хотя и поданные в красивой «обертке» статистики и пламенных спичей директоров бывших колхозов, были, в основном, на уровне эмоций, аргументам вторых, также подкрепленным статистикой и социологией, не хватало эмоций (для улучшения восприятия теми, кому они предназначались).
В чистом остатке – отсутствие единого мнения и, представляется, даже в случае, если волевым решение, «рыночный оборот земель сельскохозяйственного назначения» будет «внедрен», тема останется дискуссионной.
Хотелось бы обратить внимание на один факт, против которого не возражает никто – все прямо или косвенно признают наличие в Украине рынка сельхозземель, при этом соглашаясь, что этот рынок не является цивилизованным (а иначе на «черном» рынке быть и не может, ибо отсутствие четких и понятных правил функционирования рынка как системы обрекает его на значительную зависимость от случайных, непредсказуемых факторов).
Продление моратория, несомненно, в интересах участников «черного рынка» – они по-прежнему контролируют значительные массивы земель, выведенных из рыночного оборота, более того, используя наработанные методы, они имеют возможность с относительно небольшими затратами и усилиями расширять свои владения и извлекать прибыль из, по сути, чужих активов. При этом следует отметить, что поскольку действие принципа «не мое – не жалко» никто не отменял, в большинстве случаев активы используются отнюдь не в щадящем режиме, что приводит к ухудшению их качества и снижению цены. Наивно предполагать, с учетом традиционной украинской ментальности, что, арендуя участок на 5 лет, арендатор будет всерьез заботиться о сохранении плодородности почвы, соблюдении правил севооборота и уж, тем более, защите интересов собственника участка. Формальные же собственники активов, не осознавая в условиях «черного» рынка их реальной ценности, не чувствуют и ущерба от потери стоимости вследствие такой жесткой эксплуатации.
Опасения участников «черного» рынка, связанные с отменой моратория, также понятны – ощутив, что земля стала товаром, собственники паев потребуют увеличения размера арендной платы, а старые механизмы контроля станут менее действенными в силу открытости рынка для новых игроков, готовых не только арендовать, но и выкупить землю. Кроме того, если с открытием рынка будут созданы действенные механизмы контроля за использованием земель, это приведет к тому, что ставший уже привычным сугубо потребительский подход к использованию земель, требующий минимальных затрат, придется заменить на более цивилизованный подход к использованию земли как актива.
Плюсы включения сельхозземель в рыночный оборот достаточно очевидны – в первую очередь открытость рынка может привести к существенному уменьшению коррупции, во-вторых, земли будут использоваться более эффективно, в-третьих, это будет способствовать социальному и экономическому села (в эту достаточно общую формулировку можно включить многое – от роста благосостояния сельских жителей до увеличения налоговых поступлений).

Риски и перспективы

Разумеется, существуют и риски, связанные, в частности, с возможным использованием сельхозземель в спекулятивных целях, попытками крупных собственников и пользователей земель влиять на продовольственный рынок, лишением собственников прав на земельные участки без достаточной и надлежащей компенсации (речь о бесплатном отборе с подписанием формальных договоров купли-продажи).
Следует понимать, что рынок земель должен иметь свою специфику и ограничения, быть может, несколько большие, чем на любом другом рынке, и регуляторная функция государства в отношении этого рынка должна иметь большое значение. Указанные выше и другие риски возможно минимизировать, установив и обеспечив соблюдение четких правил функционирования рынка, в частности:
– проведение новой нормативной оценки всех сельскохозяйственных земель и запрет продажи земель по цене ниже нормативной;
– продажа земельных участков исключительно за денежные средства, запрет наличного расчета за земельные участки;
– запрет мены земельных участков на другое имущество (включая земельные участки других категорий земель);
– установление экономически обоснованного ограничения общей площади владения сельскохозяйственными угодьями на уровне конечного бенефициара с использованием механизмов, подобных тем, которые используются для контроля за экономической концентрацией, владельцами существенного участия в банках, при создании новых юридических лиц, при этом контроль должен обеспечиваться регулярным мониторингом на основе как статистической информации, так и путем проверок. В случае превышения ограничений площади, указанные самим землевладельцем, должны выкупаться государством по нормативной оценке, но не выше цены приобретения (в том случае, если между моментом приобретения и выкупа государством произошло изменение нормативной оценки);
– установление действенного контроля за соблюдением правил севооборота;
– установление минимальных норм (в процентном отношении к площади угодий) выращивания социально значимых сельхозкультур для крупных землевладельцев.
Перечень можно (и нужно) продолжить. Упреки в том, что указанные выше ограничения несвойственны рынку, отметаются в силу специфики рынка и его влияния на национальную безопасность – на земле должны работать только те, кого эти ограничения не пугают и кто готов получать доходы от сельского хозяйства, а не от спекуляций.

 
© 2018 Ilyashev & Partners / Mobile version