укр eng рус est

Publications

Recent news
References
Chambers Europe

“The team was recently visible advising on a number of pharmaceutical cases. Sources agree that the team is “moving in the right direction” and are particularly impressed by its work in the pharmaceutical sector”.

 

Trying to Embrace the Boundless

01.11.2010

This content is available only in original language of publication – Russian.

Building Business, ноябрь 2010

История этого закона могла бы соперничать с рейтинговым сериалом на ТВ, ни в чем не уступая последнему по драматургии и многочисленным коллизиям. За два года неоднократно менялась мизансцена и переписывалась сюжетная линия. Но вопреки всем перипетиям проект оказался живучим. Единственное «НО» – сценарий пришлось подкорректировать под новых действующих лиц.

В отрыве от действительности

Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования государственного регулирования в сфере строительства жилья» был принят Верховной Радой 29 июня 2010 года после повторного рассмотрения.

Заслуживает внимания сама история этого нормативного акта. Поданный в мае 2008 года правительством Юлии Тимошенко законопроект парламент принял за основу, базируясь на постановлении, инициатором утверждения которого выступал нынешний премьер-министр. Спустя два года закон был принят новой парламентской коалицией, подписан спикером, возвращен Президентом на повторное рассмотрение и, с учетом замечаний Президента, принят Верховной Радой.

Уже традиционно для украинской законотворческой практики название закона не раскрывает в полной мере его содержания. Документ подразумевает изменение не только норм в сфере строительства жилья, но и законодательства в смежных отраслях.

Так, законом вносятся изменения в Жилищный кодекс и в Закон «О местном самоуправлении в Украине» в части создания и ведения единого государственного реестра граждан, которые требуют улучшения жилищных условий. Предполагается, что с 1 января 2012 года лица, не включенные в указанный реестр, не будут иметь права на предоставление жилых помещений в домах государственного и общественного жилого фонда и – внимание! – права на принятие в члены жилищно-строительного кооператива, что особенно «порадовало» вышеупомянутых лиц. Вместе с тем нельзя исключать, что указанные нормы окажутся недействительными в случае принятия до 01 января 2012 года нового Жилищного кодекса, поскольку ныне действующий, очевидно, не отвечает реалиям.

Законом внесены незначительные изменения и в Гражданский кодекс, а именно: в ст. 810-1, которая регулирует вопросы аренды жилья с выкупом – по сути, финансовый лизинг в отношении жилых помещений. (Следует напомнить, что сама ст. 810-1 появилась в кодексе относительно недавно – в связи с принятием Закона Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства».) Новым законом определены существенные условия подобного договора. Ранее действовавшая отсылочная норма о том, что «существенные условия устанавливаются законом», по сути, не работала, поскольку ни одним нормативным актом такие условия оговорены не были. Оценить мгновенный эффект от внесения указанных изменений невозможно – они, скорее, ориентированы на будущее, так как на данный момент о широком практическом использовании договоров аренды жилья с выкупом неизвестно даже специалистам в области недвижимости.

Подвергся изменениям и Закон «О налогообложении доходов физических лиц». В частности, из состава налогооблагаемого дохода исключена стоимость жилья, которое переходит в собственность физическому лицу-арендатору от предприятия-арендодателя после полной уплаты арендных платежей по договорам аренды жилья с выкупом (плохо только, что для оценки этой нормы как однозначно позитивной должен пройти не один год). Кроме того, дополнен перечень затрат, которые могут быть включены в состав налогового кредита физического лица, – теперь в этот список включены расходы на оплату стоимости строительства (приобретения) доступного жилья и на погашение процентов и тела льготного ипотечного кредита, предоставленного на такие цели. Данная норма также ориентирована на будущее, поскольку в настоящее время налоговый кредит используется очень немногими налогоплательщиками-физлицами.

Строители «без страха и упрека»

Знаковым решением, засвидетельствовавшим победу строительного лобби над страховым, стало изменение Закона «О страховании». Отныне страхование строительно-монтажных работ застройщиком и страхование финансовых рисков по договору об участии в ФФС исключены из перечня видов обязательного страхования.

Не секрет, что, несмотря на формальную обязательность такого страхования в прошлом, редко кому удавалось получить возмещение при наступлении страховых случаев. Зачастую требования закона о наличии обязательной страховки не выполнялись или выполнялись формально. Теперь же вопросы страхования собственных рисков потенциальным участникам ФФС придется решать самостоятельно, что, очевидно, может поставить их в неравные условия. С другой стороны, данное нововведение может способствовать незначительному снижению себестоимости строительных работ.

Победой над «пожарно-страховым» лобби стало и внесение в Закон «О пожарной безопасности» изменений, согласно которым добровольное страхование ответственности собственников пожароопасных объектов перед третьими лицами не является необходимым условием для осуществления хозяйственной деятельности.

В некоторые нормативные акты внесены изменения, обусловленные изменением порядка принятия в эксплуатацию завершенных объектов строительства. Значительной смысловой нагрузки данные поправки не несут, однако устранены формальные противоречия. Это касается Горного закона Украины, Закона «Об использовании ядерной энергии и радиационной безопасности».

Несколько сокращены полномочия некоторых государственных органов в части ввода объектов в эксплуатацию и предоставления разрешений на начало работ. Так, урезаны полномочия СЭС (они лишены права согласования ввода в эксплуатацию), органов охраны труда (внесены изменения в Закон «Об охране труда», и отныне разрешение на начало работ не может быть аннулировано), учреждений ветеринарной медицины.

Нелегалы выходят из тени

Теоретически новая редакция должна внести определенную ясность во взаимоотношения частных инвесторов и застройщиков. Во всяком случае, последние отныне не смогут «зомбировать» сознание потенциальных покупателей иллюзиями о жилье, которое еще не спроектировано. Установлены строгие требования к рекламе жилых домов, возводящихся с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц. Необходимой предпосылкой для размещения такой рекламы выступает наличие разрешительной документации. Изменен также и один из основных нормативно-правовых актов, регулирующих строительную отрасль – Закон «О планировании и застройке территорий». В частности, теперь для получения разрешений на выполнение строительных работ по реконструкции и капитальному ремонту автодорог, железнодорожных путей, линий электропередач и связи, трубопроводов и иных линейных да не нужно предоставлять документ, удостоверяющий право собственности или право пользования земельным участком. Таким образом, можно ожидать еще более активного строительства объектов придорожного сервиса. Кроме того, несколько изменен и продлен до 1 января 2012 года ранее установленный постановлением Кабмина упрощенный порядок принятия в эксплуатацию частных жилых домов усадебного типа, дачных и садовых домов, построенных без разрешения на выполнение строительных работ. Это было предсказуемо, поскольку в изначально установленный срок (до конца 2010 года) легализовать огромное количество построенных на всей территории Украины объектов было нереально.

В Земельный кодекс также были внесены изменения. Согласно им, срок исполнения решений о согласовании места размещения объектов и разрешения на разработку проектов отвода, принятых до 1 января 2008 года, продляется до двух лет. Однако фиксируются данные изменения достаточно замысловатым образом: они не прописаны непосредственно в Законе «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования государственного регулирования в сфере строительства жилья», а вводятся путем изменения Закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по содействию строительству».

За чей счет стройка

Наиболее значительные изменения внесены в Закон «Об инвестиционной деятельности» и Закон «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», что неудивительно. Законодатель наконец устранил диссонанс между различными нормами Закона «Об инвестиционной деятельности». Теперь установлено, что финансирование объектов жилищного строительства все-таки является инвестированием, а для осуществления такого инвестирования предусмотрены специальные механизмы – ФФС, ФОН, ИСИ, целевые облигации, а также иные способы, установленные исключительно законами. Таким образом законодатели попытались облегчить застройщикам привлечение средств и устранить существовавшее формальное препятствие в виде формулировок ч. 3 ст. 4 Закона «Об инвестиционной деятельности». Следует отметить, что данное изменение не исключает возврата к широкому использованию инвестиционных договоров. Они тоже предусмотрены законом, а потому некоторые застройщики наверняка попытаются вернуться к подобной практике. Легализовать ее в случае необходимости они могут посредством судебных решений – принимая во внимание новую редакцию закона, сомневаться в том, что суды согласятся с аргументами застройщиков, не приходится.

Закон «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» изменен как редакционно, так и по сути. В документе введены новые определения терминов, формализованы ранее существовавшие на уровне подзаконных актов обязательства – к примеру, запрет на привлечение средств и на заключение договоров с учредителями [управления имуществом] до получения застройщиком разрешения на выполнение строительных работ. Законом также детализирована возможность управителя руководить несколькими ФФС и ФОН, возможность открытия нескольких счетов фонда. Кроме того, предусмотрено расширение договорной ответственности фондов (ранее приходилось встречаться с аргументами, что закон как специальный нормативный акт ограничивает ответственность управителя законом и правилами фонда независимо от положений договора). Установлены и новые правила передачи фондов в управление другим лицам – теперь четко определен круг потенциальных истцов по искам (доверители или собственники сертификатов, контролирующий орган). Однако соответствующие положения содержат редакционные ошибки, которые не позволяют сделать однозначное заключение о том, возможна ли все-таки передача фонда в управление другому лицу в порядке, установленном Кабмином, при отсутствии решения суда.

На первый взгляд незначительные, но в действительности существенные изменения внесены и в Закон «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах». Отныне обеспечением исполнения обязательств по сертификатам может быть и ипотека имущественных прав на недвижимость, строительство которой не завершено. Все бы хорошо, но изменения запоздали года на три. Они были бы очень актуальны в конце 2007 года на волне всеобщего интереса к секьюритизации.

В целом для развития строительной отрасли принятый закон следует оценивать позитивно. Аргументы же противников данного документа о том, что он позволяет недобросовестным застройщикам снова начать обманывать граждан, принимать всерьез не стоит: наученные печальными примерами, люди уже вряд ли будут вкладывать свои кровные в объекты, которые выглядят хоть сколько-нибудь проблемными.

 
© 2018 Ilyashev & Partners / Mobile version